ΘΕΜΑ: Προσδιορισμός υπεραξίας από την πώληση ακινήτου αλλοδαπής επιχείρησης που δεν έχει μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα.

1. Σύμφωνα με τις διατάξεις της περ. ζ' της παρ.3 του άρθρου 28 του ν.2238/1994, ως εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις θεωρείται και η πραγματοποιηθείσα αυτόματη υπερτίμηση του πάγιου κεφαλαίου που χρησιμοποιείται στην επιχείρηση, καθώς και η υπερτίμηση που δεν πραγματοποιήθηκε, εφόσον αυτή έχει περιληφθεί στην απογραφή. Κατά τον υπολογισμό του υπερτιμήματος από την πώληση ακινήτου, εξαιρουμένου του υπερτιμήματος που προκύπτει από την αναγκαστική απαλλοτρίωση ακινήτου, ως τιμή πώλησης δεν δύναται να ληφθεί ποσό μικρότερο της αξίας, όπως αυτή προσδιορίζεται με τις διατάξεις περί φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων.

2. Περαιτέρω, με τις διατάξεις της παρ.9 του άρθρου 105 του ν.2238/1994 ορίζεται ότι για τον προσδιορισμό των τυχόν εισοδημάτων που αποκτούν από πηγές που υπάρχουν στην Ελλάδα, αλλοδαπές επιχειρήσεις ή οργανισμοί που δεν διατηρούν μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα κατά την έννοια του άρθρου 100, εφαρμόζονται οι διατάξεις του δεύτερου μέρους του πρώτου τμήματος του παρόντος, που αναφέρονται στον προσδιορισμό του εισοδήματος των φυσικών προσώπων.

3. Με τα αρ. πρωτ. 1089563/10827ΠΕ/Β0012/14.04.2000, 1060161/10569/Β001/ 24.09.2002 και 1080566/10699/Β0012/29.10.2001 έγγραφά μας έχει διευκρινισθεί ότι, σε περίπτωση που αλλοδαπή επιχείρηση ή οργανισμός αποκτά εισόδημα μόνο από ακίνητα που βρίσκονται στην Ελλάδα, δεν θεωρείται εκ του λόγου τούτου ότι αποκτά μόνιμη εγκατάσταση, κατά την έννοια του άρθρου 100 του ν.2238/1994, και δεν υποχρεούται στην τήρηση βιβλίων.

Όμως, αν η αλλοδαπή αυτή επιχείρηση πωλήσει το ακίνητο, η τυχόν υπεραξία που θα προκύψει φορολογείται σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 109 του ν.2238/1994 (συντελεστή φορολογίας αλλοδαπών επιχειρήσεων). Για τον προσδιορισμό της υπεραξίας αυτής, ως τιμή πωλήσεως δεν μπορεί, σύμφωνα με την περ. ζ' της παρ.3 του άρθρου 28 του ν.2238/1994, να ληφθεί ποσό μικρότερο της αξίας, όπως αυτή προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις περί φορολογίας μεταβιβάσεως ακινήτων (αρ. πρωτ. 1120986/10569/ Β0012/20.10.1993, 1013637/10128/Β0012/25.06.1997 και 1063150/10590ΠΕ/ Β0012/20.03.1998 έγγραφά μας).

Σύμφωνη με τα παραπάνω είναι και η αριθ.3429/2000 απόφαση του ΣτΕ (επταμελής σύνθεση).

4. Από τη σχετική αίτησή σας προκύπτει ότι αλλοδαπή εταιρεία, η οποία, όπως προφορικά μας ενημερώσατε, δεν έχει μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα, έχει στην κυριότητά της ένα ακίνητο το οποίο απέκτησε το 1976 και το οποίο πουλάει σήμερα.

5. Έπειτα από όλα όσα αναφέρθηκαν πιο πάνω προκύπτει ότι η εν λόγω εταιρεία θα φορολογηθεί για την υπεραξία που θα προκύψει από την πώληση του ακινήτου που έχει στην κυριότητά της με συντελεστή 25% (άρθρο 109 του ν.2238/1994). Για τον προσδιορισμό της υπεραξίας αυτής, ως τιμή πώλησης δεν μπορεί να ληφθεί ποσό μικρότερο της αξίας όπως αυτή προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις περί φορολογίας μεταβιβάσεως ακινήτων. Περαιτέρω, από την τιμή πώλησης, θα αφαιρεθεί η αναπόσβεστη αξία του ακινήτου.