ΘΕΜΑ: Η ζημία παρελθουσών χρήσεων οικοδομικής ανώνυμης εταιρείας ή ΕΠΕ δεν μεταφέρεται για συμψηφισμό με τα τεκμαρτά κέρδη που προσδιορίζονται με βάση την παρ. 12 του άρθρου 105 του Κ.Φ.Ε..

1. Σύμφωνα με τις διατάξεις του τρίτου εδαφίου της παρ. 12 του άρθρου 105 του ν.2238/1994, όταν κατά τις διαχειριστικές περιόδους μέσα στις οποίες κτώνται έσοδα από την πώληση ανεγειρόμενων οικοδομών δεν έχει ολοκληρωθεί η ανέγερση της οικοδομής, ως καθαρά κέρδη δηλώνονται αυτά που προκύπτουν σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 2 του άρθρου 34 και με τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του οικονομικού έτους που αφορά στη διαχειριστική περίοδο της ολοκλήρωσης της οικοδομής δηλώνεται το τελικό αποτέλεσμα το οποίο προέκυψε, σύμφωνα με το πρώτο εδάφιο, από τη συγκεκριμένη οικοδομή. Από τον αναλογούντα φόρο εισοδήματος της δήλωσης αυτής εκπίπτει ο φόρος που έχει καταβληθεί με βάση τις προηγούμενες δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος και ο οποίος προκύπτει από την εφαρμογή των διατάξεων της παρ. 2 του άρθρου 34.

2. Περαιτέρω, με τις διατάξεις της παρ. 2 του άρθρου 34 του ίδιου πιο πάνω νόμου ορίζεται ότι τα καθαρά κέρδη των επιχειρήσεων που ασχολούνται με την πώληση ανεγειρόμενων οικοδομών εξευρίσκονται με τη χρήση συντελεστή 15% στα ακαθάριστα έσοδά τους.

3. Επίσης, με τις διατάξεις του δευτέρου εδαφίου της παρ. 3 του άρθρου 4 του ν.2238/1994 ορίζεται ότι το αρνητικό στοιχείο (ζημία) του εισοδήματος από εμπορικές και γεωργικές επιχειρήσεις, που προκύπτει από βιβλία τρίτης κατηγορίας του Κ.Β.Σ. που τηρούνται επαρκώς και ακριβώς, αν δεν καλύπτεται με συμψηφισμό θετικού στοιχείου εισοδήματος άλλης πηγής, είτε γιατί δεν υπάρχει τέτοιο στοιχείο εισοδήματος είτε γιατί αυτό που υπάρχει είναι ανεπαρκές, μεταφέρεται για να συμψηφισθεί ολόκληρο στην πρώτη περίπτωση ή κατά το υπόλοιπο αυτού στη δεύτερη, διαδοχικώς στα πέντε (5) επόμενα οικονομικά έτη κατά το υπόλοιπο που απομένει κάθε φορά, με την προϋπόθεση ότι κατά τα έτη αυτά τα βιβλία του υπόχρεου τηρούνται επαρκώς και ακριβώς.

4. Από τα πιο πάνω συνάγεται, ότι ο φόρος που καταβάλλεται για τα κέρδη από την πώληση οικοδομής πριν την αποπεράτωση της αποτελεί στην ουσία προκαταβλητέο φόρο, ο οποίος καταβάλλεται έναντι του φόρου που αναλογεί στη χρήση κατά την οποία ολοκληρώνεται η οικοδομή. Για το λόγο αυτό προβλέπεται και η έκπτωση του από τον αναλογούντα φόρο εισοδήματος του οικονομικού έτους μέσα στο οποίο ολοκληρώνεται η ανέγερση της συγκεκριμένης οικοδομής.

5. Μετά από όλα όσα αναφέρθηκαν πιο πάνω προκύπτει ότι η ζημία που ενδεχομένως προκύπτει κατά το χρόνο (διαχειριστική περίοδο) ολοκλήρωσης συγκεκριμένης οικοδομής (ή αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών) δεν μεταφέρεται για συμψηφισμό με κέρδη επόμενης χρήσης τα οποία προέρχονται από άλλη οικοδομή και προσδιορίζονται τεκμαρτά με βάση τα οριζόμενα στην παρ. 12 του άρθρου 105 του Κ.Φ.Ε.. Τα ίδια ισχύουν και για τις φορολογικές ζημιές προηγούμενων χρήσεων που προέκυψαν πριν από την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 11 του ν.3296/2004 (με τις οποίες προστέθηκε η παρ. 12 του άρθρου 105 του Κ.Φ.Ε.). Δηλαδή και οι ζημιές αυτές δεν μεταφέρονται για συμψηφισμό με τεκμαρτά κέρδη που προκύπτουν από την εφαρμογή των διατάξεων της παρ.12 του άρθρου 105 του Κ.Φ.Ε..