Αθήνα 23 Νοεμβρίου 2007 Αρ. Πρωτ.: 1095314/1870/Α0012

ΘΕΜΑ: Εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις που αφορά αγοραπωλησία ακινήτων.

Απαντώντας στο ερώτημά σας, αναφορικά με το παραπάνω θέμα, σας πληροφορούμε τα εξής:

1. Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ.1 του αρ.28 του ν.2238/1994 εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις είναι το κέρδος που αποκτάται από ατομική ή εταιρική επιχείρηση εμπορική, βιομηχανική ή βιοτεχνική ή από την άσκηση οποιουδήποτε κερδοσκοπικού επαγγέλματος, το οποίο δεν υπάγεται στα ελευθέρια επαγγέλματα που αναφέρονται στο άρθρο 48.

2. Επιπλέον, στην παρ. 3 του ίδιου άρθρου ορίζεται ότι θεωρείται ως εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις:

α) Το κέρδος από την άσκηση επιχείρησης αγοραπωλησίας ακινήτων γενικά, εκτός από τις επιχειρήσεις, που αναφέρονται στο άρθρο 34, των οποίων το καθαρό κέρδος εξευρίσκεται με ειδικό τρόπο.

Ως κέρδος θεωρείται η επιπλέον διαφορά μεταξύ της αξίας του ακινήτου το οποίο πουλήθηκε και της αξίας αυτού κατά το χρόνο της αγοράς. Ως αξία πώλησης λαμβάνεται αυτή που προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν.1249/1982 (ΦΕΚ 43 Α'). Αν όμως το τίμημα που αναφέρεται στα οικεία πωλητήρια συμβόλαια είναι μεγαλύτερο από την πιο πάνω αξία, ως ακαθάριστο έσοδο λαμβάνεται το αναφερόμενο σε αυτά τα συμβόλαια τίμημα. Ειδικά, για τις περιοχές που δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, ως ακαθάριστα έσοδα λαμβάνονται:

αα) Το τίμημα από τις πωλήσεις των πιο πάνω ακινήτων που αναφέρεται στα οικεία πωλητήρια συμβόλαια.

ββ) Η διαφορά μεταξύ του τιμήματος της αξίας, κατά περίπτωση, που φορολογήθηκε και της πραγματικής αξίας του ακινήτου, η οποία εξευρίσκεται σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν στη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων.

Η διαφορά αυτή μειώνεται με τις δαπάνες του άρθρου 31 που βαρύνουν τον πωλητή.

3. Στην αίτησή σας αναφέρετε ότι μέλη οικογένειας (γονείς και δύο ενήλικα τέκνα) πώλησαν το οικονομικό έτος 2007 επτά οικόπεδα τα οποία απέκτησαν από επαχθή αιτία. Συγκεκριμένα τα πέντε αποκτήθηκαν κατά το % εξ αδιαιρέτου από έκαστο των γονιών, τα υπόλοιπα δύο αποκτήθηκαν κατά το % εξ αδιαιρέτου από έκαστο των συγκυρίων. Από τους φορολογούμενους, ο πατέρας και ο υιός ασκούν το ελευθέριο επάγγελμα του Πολ. Μηχανικού, ενώ η μητέρα και η κόρη δεν είναι επιτηδευματίες. Δεν έχουν συστήσει εταιρία οποιασδήποτε νομικής μορφής για την άσκηση της δραστηριότητάς τους αυτής.

4. Στην υπό κρίση περίπτωση, η πώληση οικοπέδων τα οποία αποκτήθηκαν από επαχθή αιτία από κοινού και εξ αδιαιρέτου από φυσικά πρόσωπα χωρίς να έχουν συστήσει εταιρία, συνιστά εμπορική επιχείρηση και φορολογείται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 28 του Κ.Φ.Ε.. Εν τοις πράγμασι, τα φυσικά πρόσωπα αποτελούν τους εταίρους άτυπης εταιρίας, η οποία στερείται νομικής προσωπικότητας καθόσον δεν υφίσταται έγκυρο συστατικό έγγραφο και δεν τηρούνται οι όροι δημοσιότητας που ο νόμος τάσσει. Τα δε έξοδα συμβολαιογράφου και δικηγόρου καθώς και ο ΦΜΑ δεν θα ληφθούν υπόψη, καθώς δεν αποτελούν δαπάνες του άρθρου 31 του Κ.Φ.Ε., αφού το άρθρο 31 έχει εφαρμογή σε εμπορικές επιχειρήσεις που τηρούν βιβλία και όχι φυσικά πρόσωπα.

5. Όσον αφορά στο 2ο ερώτημα, δηλαδή εάν το τεκμήριο αγοράς αγροτεμαχίου δύναται να καλυφθεί με στεγαστικό δάνειο, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 19, η απάντηση είναι αρνητική. Όταν ο φορολογούμενος επικαλείται δάνεια για τη δικαιολόγηση των τεκμαρτών του δαπανών των άρθρων 16 & 17 του ν.2238/1994, πρέπει να ελέγχεται ο σκοπός χορήγησης κάθε δανείου και τούτο διότι δεν επιτρέπεται η δικαιολόγηση αυτών των δαπανών με χρηματικά ποσά από δάνεια τα οποία έχουν χορηγηθεί στο φορολογούμενο για άλλους λόγους π.χ. βιοτεχνικά ή δάνειο για αγορά περιουσιακού στοιχείου που η αντίστοιχη δαπάνη του δεν αποτελεί τεκμήριο που θέλει να καλύψει ο φορολογούμενος (ΠΟΛ. 1094/1989 διαταγή του Υπ. Οικονομικών).