Αθήνα, 12 Μαΐου 2008

Αριθ. πρωτ.: 1023697/376/Α0012

ΘΕΜΑ: Φορολόγηση επιχείρησης.

1. Σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης α' της παραγράφου 3 του άρθρου 28 του Κ.Φ.Ε., θεωρείται ως εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις: α) Το κέρδος από την άσκηση επιχείρησης αγοραπωλησίας ακινήτων γενικά, εκτός από της επιχειρήσεις, που αναφέρονται στο άρθρο 34, των οποίων το καθαρό κέρδος εξευρίσκεται με ειδικό τρόπο.

Ως κέρδος θεωρείται η επιπλέον διαφορά μεταξύ της αξίας του ακινήτου το οποίο πουλήθηκε και της αξίας αυτού κατά το χρόνο της αγοράς. Ως αξία πώλησης λαμβάνεται αυτή που προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν.1249/1982 (ΦΕΚ 43 Α'). Αν όμως το τίμημα που αναφέρεται στα οικεία πωλητήρια συμβόλαια είναι μεγαλύτερο από την πιο πάνω αξία, ως ακαθάριστο έσοδο λαμβάνεται το αναφερόμενο σ’ αυτά τα συμβόλαια τίμημα. Ειδικά, για τις περιοχές που δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, ως ακαθάριστα έσοδα λαμβάνονται:

αα) Το τίμημα από τις πωλήσεις των πιο πάνω ακινήτων που αναφέρεται στα οικεία πωλητήρια συμβόλαια.

ββ) Η διαφορά μεταξύ του τιμήματος της αξίας, κατά περίπτωση, που φορολογήθηκε, και της πραγματικής αξίας του ακινήτου, η οποία εξευρίσκεται σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν στη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων.

Η διαφορά αυτή μειώνεται με τις δαπάνες του άρθρου 31 που βαρύνουν τον πωλητή.

2. Επίσης, σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης α' του άρθρου 17 του Κ.Φ.Ε., κατά την εφαρμογή των διατάξεων αυτής της περίπτωσης δεν λαμβάνονται υπόψη τα χρηματικά ποσά που διατίθενται για την αγορά κινητών πραγμάτων που αποτελούν το άμεσο αντικείμενο της ασκούμενης εμπορικής δραστηριότητας.

3. Από τα παραπάνω προκύπτει ότι, για τον προσδιορισμό του κέρδους από την πώληση ακινήτου, αφαιρείται από το τίμημα πώλησης, το οποίο δεν μπορεί να είναι μικρότερο από την αξία που ορίζεται από τις διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 28 του Κ.Φ.Ε., η αξία του ακινήτου κατά το χρόνο της αγοράς ανεξάρτητα εάν, όπως ρητά διατυπώνεται από τις ίδιες διατάξεις, η αγορά πραγματοποιήθηκε σε προηγούμενο έτος.

4. Περαιτέρω τα έσοδα του φυσικού προσώπου από την πώληση των διαμερισμάτων που περιήλθαν σε αυτό, στην περίπτωση που αναφέρεσθε, αποτελούν εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις (Δ' κατηγορίας) και εφόσον υφίσταται η προϋπόθεση της συμμετοχής του φυσικού προσώπου στην κατασκευαστική εταιρία ή κοινοπραξία, θεωρείται ως προέκταση της δραστηριότητας ανέγερσης - πώλησης ακινήτων και φορολογείται με τις διατάξεις του άρθρου 34 του Κ.Φ.Ε..

Σε κάθε περίπτωση, όμως, τα θέματα είναι πραγματικά, και ανάγονται στην εξελεγκτική εξουσία του προϊστάμενου της αρμόδιας ΔΟΥ, ο οποίος κρίνει σχετικά, κάθε συγκεκριμένη περίπτωση και πρέπει να απευθυνθείτε σ' αυτόν.

5. Τέλος, οι αγορές των ακινήτων από ατομική επιχείρηση με αντικείμενο εργασιών την αγοραπωλησία ακινήτων, αποτελούν τεκμήριο της περίπτωσης γ' του άρθρου 17 του ΚΦΕ, δεδομένου ότι δεν προβλέπεται απαλλαγή από τις προαναφερθείσες διατάξεις.