Αθήνα 2 Ιουνίου 2008

Αριθ. πρωτ.: 1057712/1048/Α0012

ΘΕΜΑ: Φορολόγηση αγοραπωλησίας οικοπέδου οικοδομικής επιχείρησης.

1. Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ.3 του άρθρου 28 του ν.2238/1994, θεωρείται ως εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις:

α) Το κέρδος από την άσκηση επιχείρησης αγοραπωλησίας ακινήτων γενικά, εκτός από τις επιχειρήσεις, που αναφέρονται στο άρθρο 34, των οποίων το καθαρό κέρδος εξευρίσκεται με ειδικό τρόπο.

Ως κέρδος θεωρείται η επιπλέον διαφορά μεταξύ της αξίας του ακινήτου το οποίο πουλήθηκε και της αξίας αυτού κατά το χρόνο της αγοράς. Ως αξία πώλησης λαμβάνεται αυτή που προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν.1249/1982 (ΦΕΚ 43 Α'). Αν όμως το τίμημα που αναφέρεται στα οικεία πωλητήρια συμβόλαια είναι μεγαλύτερο από την πιο πάνω αξία, ως ακαθάριστο έσοδο λαμβάνεται το αναφερόμενο σ' αυτά τα συμβόλαια τίμημα.

2. Επίσης, με τις διατάξεις των παρ. 1 και 2 του άρθρου 34 του ν.2238/1994, μεταξύ άλλων, ορίζεται ότι ακαθάριστο έσοδο των επιχειρήσεων που ασχολούνται με την πώληση ανεγειρόμενων οικοδομών λαμβάνεται η αξία αυτών, όπως αυτή αναγράφεται στο συμβόλαιο μεταβίβασης και η οποία δεν μπορεί να είναι μικρότερη από αυτή που προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις περί φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων και της περίπτωσης δ' της παρ. 2 του άρθρου 19 του Κώδικα ΦΠΑ (ν.2859/2000, ΦΕΚ 248 Α') όπως αναμορφώνεται μετά τον έλεγχο της ειδικής δήλωσης ΦΠΑ για τη μεταβίβαση ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις της ισχύουσας κάθε φορά Απόφασης του Υπουργού Οικονομίας & Οικονομικών για τον έλεγχο της δήλωσης αυτής.

Τα καθαρά κέρδη των επιχειρήσεων που ορίζονται στην παράγραφο αυτή εξευρίσκονται με τη χρήση συντελεστή 15% στα ακαθάριστα έσοδα τους.

3. Ύστερα από τα παραπάνω για τις περιπτώσεις που αναφέρεσθε τα καθαρά κέρδη που αποκτά η ομόρρυθμη εταιρία (στην οποία δεν συμμετέχουν ΑΕ, ΕΠΕ και λοιπά ν.π. άρθρου 101 παρ. 1 ΚΦΕ) από την δραστηριότητα πώλησης ανεγειρόμενων οικοδομών, προσδιορίζονται με τις ειδικές διατάξεις του άρθρου 34 του ΚΦΕ και τα καθαρά κέρδη των εισοδημάτων από αγοραπωλησία οικοπέδων προσδιορίζεται με τις γενικές διατάξεις (άρθρα 28 και 31 δηλαδή αξία πώλησης μείον αξία αγοράς μείον τυχόν δαπάνες αποτελεί το καθαρό κέρδος από τη συγκεκριμένη πράξη) του ίδιου Κώδικα.

Τα παραπάνω, βέβαια, θέματα όπως και τυχόν λοιπές ασκούμενες δραστηριότητες της επιχείρησης, ως θέμα πραγματικό, ανάγεται στον προϊστάμενο της αρμόδιας ΔΟΥ όπου εξετάζονται τα πραγματικά δεδομένα, στον οποίο και πρέπει να απευθυνθείτε προκειμένου να κρίνει σχετικά.