Αθήνα, 2 Μαίου 2007

Αρ. Πρωτ.: 1093725/2163/Α0012

ΘΕΜΑ: Χαρακτηρισμός εισοδήματος σε περίπτωση ανέγερσης και πώλησης ακινήτων.

Απαντώντας στην από 24.10.2006 αίτησή σας, σχετικά με το παραπάνω θέμα, σας πληροφορούμε τα εξής:

1. Με βάση τις διατάξεις των παραγράφων 1 και 2 του άρθρου 28 του ν.2238/1994, εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις είναι το κέρδος που αποκτάται από ατομική ή εταιρική επιχείρηση εμπορική, βιομηχανική ή βιοτεχνική ή από την άσκηση οποιουδήποτε κερδοσκοπικού επαγγέλματος, το οποίο δεν υπάγεται στα ελευθέρια επαγγέλματα που αναφέρονται στο άρθρο 48.

Επιχείρηση αποτελεί και μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη που αποβλέπει στην επίτευξη κέρδους.

2. Με το άρθρο 7 της Ε.3930/Εγκ. 23/23.2.1968 διαταγής μας «περί κοινοποιήσεως του ΑΝ 285/1968» αποτελεί επιχείρηση και η ενέργεια μιας μόνο πράξης αρκεί να αποσκοπεί σε πραγματοποίηση κέρδους.

Δηλαδή, βασικό στοιχείο για να χαρακτηριστεί μια μεμονωμένη πράξη σαν επιχείρηση είναι η πρόθεση για την πραγματοποίηση του κέρδους.

3. Με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 34 του ν.2238/1994, ως ακαθάριστο έσοδο των επιχειρήσεων που ασχολούνται με την πώληση ανεγειρόμενων οικοδομών λαμβάνεται η αξία αυτών όπως προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν.1249/1982.

Τα καθαρά κέρδη των επιχειρήσεων που ορίζονται στην παράγραφο αυτή εξευρίσκονται με τη χρήση συντελεστή 15% στα ακαθάριστα έσοδά τους.

4. Ύστερα από τα πιο πάνω, στην περίπτωση, που αναφέρεσθε, της ανεγειρόμενης πολυώροφης οικοδομής (πολυκατοικίας), από ιδιώτη φυσικό πρόσωπο, με σκοπό την πώληση, αποκτάται εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις, που φορολογείται σύμφωνα με τις ειδικές διατάξεις του άρθρου 34 του Κ.Φ.Ε..

Σε περιπτώσεις όμως, που ο κατασκευαστής αυτός, δεν προβαίνει σε πωλήσεις όλων των κατασκευαζόμενων διαμερισμάτων, αλλά ορισμένα από αυτά, είτε ιδιοκατοικεί, είτε παραχωρεί δωρεάν στα τέκνα του ή τέλος εκμεταλλεύεται αυτά διαφορετικά (εκμίσθωση), η αξία των διαμερισμάτων αυτών δεν προσαυξάνει τα ακαθάριστα έσοδα της επιχείρησης κατ’ εφαρμογή των διατάξεων της παρ.1 του άρθρου 34 του Κ.Φ.Ε., καθότι ελλείπει το στοιχείο του κέρδους (σχετ.1144735/1944/Α0012/31.1.1994 έγγραφό μας).

Όμως το κέρδος που, τυχόν, θα προκύψει από την πώληση μελλοντικά των προαναφερόμενων διαμερισμάτων, αποτελούν εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 28 του Κ.Φ.Ε. (Π.21336/ΠΟΛ. 269/19.12.1960 διαταγή μας). Βέβαια, το θέμα της φορολογικής μεταχείρισης των παραπάνω περιπτώσεων, ως πραγματικό, ανάγεται στην εξελεγκτική εξουσία του Προϊσταμένου της αρμόδιας Δ.Ο.Υ., ο οποίος και κρίνει σχετικά.