Αθήνα, 19 Ιουνίου 2007

Αρ. Πρωτ.: 1040534/10484/Β0012

ΘΕΜΑ: Φορολογική αντιμετώπιση της υπεραξίας που προκύπτει από την πώληση ακινήτου σε εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης με σύμβαση sale and lease back.

ΣΧΕΤ.: Η από 23.4.2007 αίτησή σας.

Απαντώντας στη σχετική αίτησή σας, αναφορικά με το πιο πάνω θέμα, σας γνωρίζουμε τα ακόλουθα:

1. Σύμφωνα με τις διατάξεις των τριών τελευταίων εδαφίων της περ. ζ' της παρ.3 του άρθρου 28 του ν.2238/1994, όπως αυτές τροποποιήθηκαν με τις διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 6 του ν.3220/2004, η υπεραξία που προκύπτει από την πώληση ακινήτου επιχείρησης σε εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης, για το οποίο στη συνέχεια θα συναφθεί σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης μεταξύ εταιρείας χρηματοδοτικής μίσθωσης και της πωλήτριας επιχείρησης, απαλλάσσεται από το φόρο εισοδήματος, με την προϋπόθεση ότι θα εμφανισθεί σε ιδιαίτερο λογαριασμό αφορολόγητου αποθεματικού, το οποίο φορολογείται, σε περίπτωση διανομής ή διάλυσης της επιχείρησης, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις. Για τον προσδιορισμό της υπεραξίας, ως τιμή πώλησης λαμβάνεται αυτή που ορίζεται στη σύμβαση. Οι διατάξεις των δύο προηγούμενων εδαφίων δεν εφαρμόζονται για συμβάσεις αγοράς ακινήτων στις οποίες αντισυμβαλλόμενος είναι εξωχώρια εταιρεία.

2. Περαιτέρω, με τις διατάξεις του άρθρου 47 του ν.2190/1920, όπως αυτό αντικαταστάθηκε με την παρ.1 του άρθρου 39 του Π.Δ.409/1986 (ΦΕΚ Α' 191), ορίζεται, ότι σε περίπτωση που το σύνολο των ιδίων κεφαλαίων της εταιρείας, όπως προσδιορίζονται στο υπόδειγμα ισολογισμού που προβλέπεται από το άρθρο 42γ, γίνει κατώτερο από το μισό (1/2) του μετοχικού κεφαλαίου, το Διοικητικό Συμβούλιο υποχρεούται να συγκαλέσει τη Γενική Συνέλευση, μέσα σε προθεσμία έξι μηνών από τη λήξη της χρήσης, που θα αποφασίσει τη λύση της εταιρείας ή την υιοθέτηση άλλου μέτρου.

3. Όπως έχει γίνει δεκτό με την αριθ.πρωτ.1020496/477/Α0012/ΠΟΛ. 1022/29.2.2004 εγκύκλιο, με την οποία δόθηκαν διευκρινίσεις για την ορθή και ομοιόμορφη εφαρμογή των διατάξεων του ν.3220/2004, σε περίπτωση που η εταιρεία δεν εμφανίσει την υπεραξία που προκύπτει από την πώληση ακινήτου σε εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης (sale and lease back), σε ειδικό λογαριασμό αφορολόγητου αποθεματικού, είτε λόγω μη επάρκειας των κερδών της είτε λόγω παράλειψης, ολόκληρο το ποσό της υπεραξίας ή το μέρος αυτής που δεν εμφανίστηκε σε αποθεματικό υπόκειται σε φορολογία με τις γενικές διατάξεις φορολογίας εισοδήματος στη χρήση που προέκυψε (ως συμπεριλαμβανόμενη στα φορολογητέα ακαθάριστα έσοδα).

4. Από τα στοιχεία της σχετικής αίτησής σας προκύπτει, ότι ανώνυμη εταιρεία προέβη στην πώληση ακινήτου σε εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης τον Φεβρουάριο του 2007 με την μέθοδο sale and lease back και επιθυμεί να εμφανίσει την υπεραξία του εν λόγω ακινήτου στον ισολογισμό της 31.12.2006, καθώς υποχρεούται σε συνεχή αύξηση του κεφαλαίου της για να μην οδηγηθεί σε λύση, λόγω συσσωρευμένων ζημιών, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 47 του ν.2190/1920.

5. Από τα ανωτέρω προκύπτει, ότι το έσοδο (υπεραξία) από την πώληση του ακινήτου προέκυψε μέσα στη διαχειριστική περίοδο 2007 και επομένως εκ των πραγμάτων η μοναδική περίπτωση εμφάνισης της υπόψη υπεραξίας σε αποθεματικό θα ήταν στον ισολογισμό της 31ης Δεκεμβρίου 2007, εφόσον βέβαια υπάρχουν ικανά προς τούτο κέρδη μετά την αφαίρεση των ζημιών παρελθουσών χρήσεων.

Τέλος, σας γνωρίζουμε, ότι παρά την ανωτέρω θέση που έχουμε λάβει σχετικά με την υποχρεωτική εμφάνιση της διαλαμβανόμενης υπεραξίας σε αποθεματικό μόνο όταν υπάρχει επάρκεια κερδών (μέσω του πίνακα διάθεσης) προκειμένου αυτή να τύχει απαλλαγής από το φόρο εισοδήματος, έχουμε υποβάλει και ερώτημα στο Ν.Σ.Κ. σχετικά με τη δυνατότητα ή μη των επιχειρήσεων να σχηματίζουν άμεσα το υπόψη αφορολόγητο αποθεματικό κατά το χρόνο πώλησης του ακινήτου, χωρίς όμως μέχρι σήμερα να έχει εκδοθεί σχετική γνωμοδότηση.