Αθήνα, 26 Ιουλίου 2007

Αριθ. Πρωτ.: 1072314/1437/Α0012

ΘΕΜΑ:Φορολογική μεταχείριση ομόρρυθμης εταιρίας από πώληση ακινήτων της.

Απαντώντας στην από 13.7.2007 αίτησή σας, αναφορικά με το πιο πάνω θέμα, σας πληροφορούμε τα εξής:

1. Με τις διατάξεις της περίπτ.ζ' της παρ.3 του άρθρου 28 του ν.2238/1994 ορίζεται ότι θεωρείται ως εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις και η πραγματοποιηθείσα αυτόματη υπερτίμηση του πάγιου κεφαλαίου που χρησιμοποιείται στην επιχείρηση, κατά τον υπολογισμό δε του υπερτιμήματος από την πώληση ακινήτου, εξαιρουμένου του υπερτιμήματος που προκύπτει από την αναγκαστική απαλλοτρίωση ακινήτου, ως τιμή πώλησης δεν δύναται να ληφθεί ποσό μικρότερο της αξίας που προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις περί φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων.

2. Επίσης, με τις διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 34 του ως άνω νόμου ορίζεται ο τρόπος προσδιορισμού και ο χρόνος απόκτησης των ακαθάριστων εσόδων των επιχειρήσεων που ασχολούνται με την ανέγερση και την πώληση οικοδομών και με τις διατάξεις της παρ. 2 του ίδιου άρθρου ορίζεται ότι τα καθαρά κέρδη αυτών των επιχειρήσεων εξευρίσκονται με τη χρήση συντελεστή 15% στα ακαθάριστα έσοδά τους.

3. Περαιτέρω, με τις διατάξεις της υττοπερίτττ.α' της ττερίπτ. 2 της παρ. 2.2.100 του ΕΓΛΣ ορίζεται ότι ενσώματα πάγια στοιχεία είναι τα υλικά αγαθά που αποκτάει η οικονομική μονάδα με σκοπό να τα χρησιμοποιεί ως μέσο δράσης της κατά τη διάρκεια της ωφέλιμης ζωής τους, η οποία είναι οπωσδήποτε μεγαλύτερη από ένα έτος.

4. Από το συνδυασμό των προαναφερόμενων διατάξεων συνάγεται ότι, εάν επιχείρηση της παρ.2 του παρόντος ανεγείρει οικοδομή και την πουλήσει χωρίς να έχει προηγηθεί εκμετάλλευσή της με οποιοσδήποτε τρόπο (π.χ. εκμίσθωσή της κ.τ.λ.) τότε και προκειμένου να προσδιορισθεί το ακαθάριστο έσοδο και το καθαρό κέρδος από την πώλησή της θα έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των παρ.1 και 2 του άρθρου 34 του ν.2238/1994. Αντίθετα, εάν μετά την ανέγερση της οικοδομής επακολουθήσει εκμετάλλευσή της, π.χ. εκμισθωθεί, ιδιοχρησιμοποιηθεί κ.τ.λ. και μεταγενέστερα πουληθεί, η φορολόγηση θα γίνει με τις γενικές διατάξεις περί φορολογίας εισοδήματος και όχι με τις ειδικές διατάξεις του άρθρου 34 του ν.2238/1994.

5. Κατά συνέπεια, στην περίπτωση που αναφέρεσθε, εφόσον η ομόρρυθμη εταιρία με αντικείμενο εργασιών την ανέγερση και πώληση διαμερισμάτων, τα οποία ήδη εκμεταλλευόταν λόγω εκμίσθωσης, προβεί σε διανομή στα μέλη λόγω λύσεως ή σε πώληση των διαμερισμάτων αυτών, για τον προσδιορισμό των ακαθάριστων εσόδων και του καθαρού κέρδους, θα εφαρμοσθούν οι διατάξεις της περίπτωσης ζ' της παραγράφου 3 του άρθρου 28 του ν.2238/1994.

6. Τέλος, όσον αφορά περίπτωση μεταβίβασης λόγω συνταξιοδότησης με επαχθή αιτία (δηλαδή με πώληση) του μεριδίου της παραπάνω ομόρρυθμης εταιρίας από το γονέα στα τέκνα του, δεν υφίσταται θέμα εφαρμογής φόρου υπεραξίας σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης α' της παραγράφου 1 του άρθρου 13 του ν.2238/1994.