Αθήνα, 19 Δεκεμβρίου 2008 Αριθ. πρωτ.: 1113554/2101/Α0012

ΘΕΜΑ: Δεν προκύπτει εισόδημα από ακίνητα, αν κατά τη διάρκεια επαγγελματικής μίσθωσης δεν καταβάλλονται μισθώματα λόγω νομικού ελαττώματος του μισθίου.

1. Με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 20 του ΚΦΕ ορίζεται ότι εισόδημα από ακίνητα είναι αυτό που προκύπτει κάθε οικονομικό έτος μεταξύ άλλων από την εκμίσθωση ακινήτων.

2. Ερμηνεύοντας τις πιο πάνω διατάξεις από τη διοίκηση έγινε δεκτό ότι ο κύριος, επικαρπωτής κ.λπ. του ακινήτου αποκτά το εισόδημα εκμίσθωσης αυτού, εφόσον έχει αποκτήσει δικαίωμα είσπραξης των μισθωμάτων, ανεξάρτητα από την είσπραξη ή μη αυτών.

3. Επίσης, στις διατάξεις του άρθρου 576 ΑΚ ορίζεται ότι αν κατά το χρόνο της παράδοσης του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθωμα συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση (σχετ. το 1022761/445/Α0012/23.4.2004 έγγραφό μας).

4. Με την 1057876/1176/ΠΟΛ. 1194/Α0012/7.7.2002 διαταγή μας έγινε δεκτό ότι, αν κατά τη διάρκεια επαγγελματικής μίσθωσης δεν καταβάλλονται μισθώματα, διότι λόγω πραγματικού ελαττώματος δεν έγινε χρήση του ακινήτου, δεν προκύπτει εισόδημα από ακίνητα.

5. Κατ’ ανάλογη εφαρμογή των ανωτέρω, έγινε δεκτό ότι ματαιώνεται η εκχώρηση στο Δημόσιο μη εισπραχθέντων μισθωμάτων επαγγελματικής μίσθωσης και δεν διενεργείται η επαναβεβαίωση τους στον εκμισθωτή, εφόσον από τελεσίδικη δικαστική απόφαση προβλέπεται ότι δεν οφείλονται τα μισθώματα αυτά, διότι δεν έγινε χρήση του μισθίου λόγω νομικού ελαττώματος (σχετ. τα 1022356/420/Α0012/8.6.2005 και 1083012/1919/Α0012/ 1.10.2006 έγγραφά μας)

6. Εξάλλου, με τις διατάξεις της παρ. 4 του άρθρου 61 του ΚΦΕ ορίζεται ότι η δήλωση αποτελεί δεσμευτικό τίτλο για το φορολογούμενο. Μπορεί όμως, για λόγους συγγνωστής πλάνης, να την ανακαλέσει η εν όλω ή εν μέρει φέροντας και το βάρος της απόδειξης των πραγματικών περιστατικών που τη συνιστούν. Η ανάκληση γίνεται με την υποβολή δήλωσης μέσα στο οικείο οικονομικό έτος στον προϊστάμενο της δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας, με την οποία ανακαλείται φορολογητέα ύλη ή τεκμαρτή και πραγματική δαπάνη ή οποιοδήποτε προσδιοριστικό της δαπάνης στοιχείο, προκειμένου να προσδιοριστεί το εισόδημα με βάση τα τεκμήρια.

7. Ερμηνεύοντας τις διατάξεις αυτές, σύμφωνα και με την αριθμ. 2941/2000 απόφαση του ΣτΕ έγινε δεκτό ότι η παρ. 4 του άρθρου 61 του ΚΦΕ ρυθμίζει μόνο την περίπτωση ανάκλησης της δήλωσης λόγω πραγματικής πλάνης και όχι λόγω νομικής πλάνης. Επομένως, η ανάκλησης της δήλωσης λόγω νομικής πλάνης μπορεί να ασκηθεί ενώπιον της φορολογικής αρχής και μετά την πάροδο του οικείου οικον. έτους (σχετ. τα 1074144/ΓΔ/14.8.2003, 1068343/1345/Α0012/11.7.2005 και 1048853/748/Α0012/30.4.2008 έγγραφά μας).

8. Από τα στοιχεία που υποβλήθηκαν στην Υπηρεσία μας για την υπόθεση αυτή προκύπτει ότι στις 19.12.2005 ο κύριος Χ, ιδιοκτήτης ενός ισογείου καταστήματος 60 τ.μ. με πατάρι 32 τ.μ. και μιας υπογείου αποθήκης 110 τ.μ. στον Δήμο Ζωγράφου Αττικής, τα εκμίσθωσε από 1.3.2006 μέχρι 28.2.2014 στην εταιρεία «Α & ΣΙΑ ΟΕ», προκειμένου αυτή να ασκήσει τη δραστηριότητα στεγνοκαθαριστηρίου. Με τα συμβόλαια της συμβολαιογράφου Αθηνών ο κύριος Α μεταβίβασε στον κύριο Β το 1/2 εξ αδιαιρέτου της πλήρους κυριότητας των δύο προαναφερθέντων ακινήτων, καθώς και το 1/2 εξ αδιαιρέτου της ψιλής κυριότητας αυτών παρακρατώντας για λογαριασμό του το 1/2 εξ αδιαιρέτου της επικαρπίας αυτών. Κατ’ αυτόν τον τρόπο ο κύριος Β υπεισήλθε ως συνεκμισθωτής στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της προαναφερθείσης επαγγελματικής μίσθωσης των πιο πάνω οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Η μισθώτρια επιχείρηση κατέβαλε μόνο τα μισθώματα των μηνών Μαρτίου Απριλίου και Μαΐου 2006, αρνούμενη να καταβάλει τα λοιπά μισθώματα, ως μη οφείλουσα, δεδομένου ότι δεν μπορούσε να κάνει χρήση αυτού, εφόσον είχε ανασταλεί αρχικά και εκ των υστέρων ακυρώθηκε η άδεια λειτουργίας του με την αριθ. 3353/2007 απόφαση του ΣτΕ.

Με το από 25.7.2008 ιδιωτικό συμφωνητικό, συμφωνήθηκε η λύση της επαγγελματικής μίσθωσης και η παραίτηση των συμβαλλομένων από τα ένδικα μέσα.

Κατόπιν τούτου οι εκμισθωτές υπέβαλαν τροποποιητικές δηλώσεις φόρου εισοδήματος οικον. ετών 2007 και 2008 και. ζητούν την εκ νέου εκκαθάριση του φόρου.

9. Κατ’ ανάλογη εφαρμογή των ανωτέρω και στην προκειμένη περίπτωση, που δεν οφείλονται μισθώματα για το χρονικό διάστημα από 1.6.2006 μέχρι 25.7.2008, διότι δεν έγινε χρήση του μισθίου λόγω νομικού ελαττώματος, δεν προκύπτει για τους ιδιοκτήτες του εισόδημα από ακίνητα για τη μίσθωση αυτή.

Αν παρά ταύτα εκείνοι τα συμπεριέλαβαν στις φορολογικές τους δηλώσεις των οικον. ετών 2007 και 2008, μπορεί λόγω νομικής πλάνης να γίνει δεκτή η ανάκληση των οικείων δηλώσεων ως προς τα μισθώματα αυτά και η αρμόδια ΔΟΥ να προβεί με βάση τα ανωτέρω σε νέα εκκαθάριση φόρου.