Αθήνα, 7 Δεκεμβρίου 2007

Αριθ. πρωτ.: 1113601/11345/Β0012

ΘΕΜΑ: Προσδιορισμός του αποκτηθέντος εισοδήματος από ακίνητα και υπολογισμός αποσβέσεων σε περίπτωση ανέγερσης βιομηχανικού κτηρίου σε οικόπεδο τρίτου.

Απαντώντας στην ανωτέρω σχετική αίτησή σας, αναφορικά με το πιο πάνω θέμα, σας γνωρίζουμε τα ακόλουθα:

Ι. ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ

ΤΜΗΜΑ Β'

1. Με τις διατάξεις της περιπτ.β' της παρ.1 του άρθρου 21 του ν.2238/94, ως εισόδημα από οικοδομές λογίζεται η αξία που έχει κατά το χρόνο της ανέγερσής της η οικοδομή που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος του οποίου την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, αν μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης του εδάφους η οικοδομή παραμένει στην κυριότητα του εκμισθωτή. Το ετήσιο εισόδημα εξευρίσκεται με διαίρεση του υπολοίπου, που προκύπτει μετά την αφαίρεση του τυχόν ανταλλάγματος που έχει ορισθεί στη σύμβαση για τη μεταβίβαση της κυριότητας της οικοδομής από την αξία αυτής, κατά το χρόνο ανέγερσής της, σε μέρη ίσα με τον αριθμό των ετών κατά τα οποία διαρκεί η μίσθωση του εδάφους. Ως αξία της οικοδομής που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου λαμβάνεται η πραγματική αξία της οικοδομής, η οποία εξευρίσκεται από τα επίσημα βιβλία και στοιχεία εκείνου που ανήγειρε την οικοδομή.

2. Όπως έχει γίνει δεκτό με την αριθμ. 1139081/11011 πε/1995 διαταγή μας, επί ανεγέρσεως οικοδομής από μισθώτρια ανώνυμη εταιρεία σε οικόπεδο του εκμισθωτή και δεδομένου ότι το άρθρο 21 του ν.2238/94 έχει εφαρμογή και στα νομικά πρόσωπα της παρ.1 του άρθρου 101 (ανώνυμες εταιρείες, Ε.Π.Ε. κ.λπ.), η διαιρεμένη με τον αριθμό των ετών διάρκειας της μίσθωσης αξία της ανεγερθείσας οικοδομής εκπίπτει ,από τα ακαθάριστα έσοδα της ανώνυμης εταιρείας που μίσθωσε το έδαφος και ανήγειρε σε αυτό οικοδομή, η οποία θα παραμείνει κατά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης του εδάφους στην κυριότητα του ιδιοκτήτου αυτού.

3. Περαιτέρω, με τις διατάξεις της περ.δ' της παρ.1 του άρθρου 31 του ν.2238/94 ορίζεται ότι, από τα ακαθάριστα έσοδα των επιχειρήσεων που τηρούν επαρκή και ακριβή βιβλία και στοιχεία τρίτης κατηγορίας του Κ.Β.Σ., προκειμένου να προσδιορισθεί το καθαρό τους εισόδημα, εκπίπτουν οι δεδουλευμένοι κάθε είδους τόκοι δανείων ή πιστώσεων, γενικά. Εξαιρούνται οι τόκοι υπερημερίας λόγω οφειλής φόρων, τελών, εισφορών και προστίμων προς το Δημόσιο ή άλλα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου.

4. Από τα στοιχεία που παραθέσατε στην αίτησή σας προκύπτει, ότι ανώνυμη εταιρεία θα ανεγείρει βιομηχανικό κτήριο σε οικόπεδο τρίτου, ιδιοκτησίας ομόρρυθμης εταιρείας, και για το σκοπό αυτό έχει συνάψει μισθωτική σύμβαση δέκα (10) ετών, χωρίς την καταβολή ενοικίου. Η δε ανώνυμη εταιρεία θα επιβαρυνθεί το κόστος ανέγερσης της οικοδομής λαμβάνοντας τραπεζικό δάνειο. Το ανεγερθέν κτήριο θα περιέλθει στον κύριο του ακινήτου κατά τη λήξη της σύμβασης.

5. Με βάση όλα όσα αναφέρθηκαν πιο πάνω προκύπτει, ότι η μισθώτρια (ανώνυμη εταιρεία) θα αποσβέσει το κόστος ανέγερσης της εν λόγω οικοδομής, σύμφωνα με όσα αναφέρονται στις παρ.1 και 2 του παρόντος, ήτοι ισόποσα στις υπόλοιπες χρήσεις που διαρκεί η μίσθωση από την αποπεράτωση της ανεγειρόμενης οικοδομής μέχρι τη λήξη της μίσθωσης.

Όσον αφορά στους τόκους του δανείου, αυτοί εκπίπτουν από τα ακαθάριστα έσοδα βάσει όσων αναφέρονται στην παρ.3 του παρόντος.

ΤΜΗΜΑ Α'

Επίσης η ομόρρυθμη εταιρεία θα αποκτά ετησίως για όσα χρόνια διαρκεί η μίσθωση, εισόδημα από ακίνητα, σύμφωνα με τα οριζόμενα από τις διατάξεις της περ.β' της παρ.1 του άρθρου 21 του ν.2238/1994.

Περαιτέρω, για τον υπολογισμό του καθαρού εισοδήματος από ακίνητα, η εν λόγω εταιρεία θα αφαιρεί από το πιο πάνω ετήσιο εισόδημα της ποσοστό 3% σύμφωνα με τις διατάξεις της περ.α' της παρ.1 του άρθρου 23 του πιο πάνω νόμου και δεν θα διενεργεί τις αποσβέσεις που προβλέπονται από τις διατάξεις του άρθρου 31 του ίδιου νόμου (1014005/248/Α0012/ΠΟΛ. 1039/8.2.2001 εγκύκλιος).

Τέλος, η ομόρρυθμη εταιρεία θα είναι ιδιοκτήτρια του ακινήτου που θα ανεγερθεί στο οικόπεδό της καθόσον από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 953, 954 και 1057 του Αστικού Κώδικα προκύπτει ότι ο κύριος του εδάφους γίνεται αυτοδίκαια κύριος του συστατικού του π.χ. οικοδομήματος.