Αθήνα, 17 Μαίου 2007

Αριθ. Πρωτ.:1025565/504/Α0012

ΘΕΜΑ: Έκπτωση τόκων στεγαστικού δανείου για απόκτηση α' κατοικίας στην περίπτωση που η σύμβαση δανείου υπογράφηκε πριν από την υπογραφή του συμβολαίου αγοράς και την εγγραφή υποθήκης.

ΣΧΕΤ: α) Η από 9.2.07 αίτηση του κ....... β) Το 4332/22.2.2007 έγγραφό σας.

Απαντώντας στο ανωτέρω β' σχετικό αναφορικά με το ανωτέρω θέμα, σας πληροφορούμε τα εξής:

1. Από τις διατάξεις της περίπτ.ε' της παραγρ. 1 του άρθρου 8 του Κ.Φ.Ε (ν.2238/1994), προβλέπεται η αφαίρεση από το συνολικό εισόδημα του ποσού των δεδουλευμένων τόκων που καταβάλλει ο φορολογούμενος για στεγαστικά δάνεια για απόκτηση πρώτης κατοικίας που χορηγούνται σ’ αυτόν με υποθήκη ή προσημείωση από τράπεζες, το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, τα Ταχυδρομικά Ταμιευτήρια και λοιπούς πιστωτικούς οργανισμούς, εφόσον οφείλονται από αυτόν και η υποθήκη ή προσημείωση έχει εγγραφεί σε ακίνητο του ή του άλλου συζύγου ή των τέκνων τους που τους βαρύνουν. Οι διατάξεις αυτές ισχύουν για τόκους από συμβάσεις δανείων που συνάπτονται μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2002.

2. Επίσης, από τις διατάξεις της περίπτ.γ' της παραγρ.3 του άρθρου 9 του ίδιου νόμου προβλέπεται ότι το ποσό του φόρου που προκύπτει με βάση την κλίμακα μειώνεται κατά ποσοστό 20% του ποσού των δεδουλευμένων τόκων που καταβάλλονται από το φορολογούμενο για στεγαστικά δάνεια για απόκτηση πρώτης κατοικίας που χορηγούνται σ’ αυτόν με υποθήκη ή προσημείωση από τράπεζες, το Τ.Π.Δ., τα Ταχ. Ταμιευτήρια και λοιπούς πιστωτικούς οργανισμούς, εφόσον οφείλονται από αυτόν και η υποθήκη ή προσημείωση έχει εγγραφεί σε ακίνητο του ή του άλλου συζύγου ή των τέκνων που τους βαρύνουν. Αν η επιφάνεια της α' κατοικίας υπερβαίνει τα 120 τ.μ., το ποσό της δαπάνης που μειώνει το φόρο περιορίζεται στο μέρος που αναλογεί επιμεριστικά στη μέχρι των 120 τ. μ. επιφάνεια της κατοικίας. Οι διατάξεις αυτές ισχύουν για τόκους από συμβάσεις δανείων που συνάπτονται από 1 Ιανουαρίου 2003 και μετά.

3. Από τις ανωτέρω διατάξεις προκύπτει ότι απαραίτητη προϋπόθεση για την αφαίρεση των τόκων από το εισόδημα ή τη μείωση του φόρου κατά ποσοστό 20% των τόκων είναι, για εξασφάλιση του δανείου, να έχει εγγραφεί υποθήκη ή προσημείωση σε ακίνητο του φορολογουμένου ή της συζύγου του ή των τέκνων που τους βαρύνουν, δηλαδή σε ακίνητα στα οποία είναι ήδη κύριοι (αρθ. 1265 Α Κ.) με τίτλο κτήσης ο οποίος έχει μεταγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο, γιατί χωρίς μεταγραφή δεν επέρχεται η μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου (αρθ.1198 Α.Κ.). Γι’ αυτό και οι τράπεζες ζητούν τα συμβόλαια αγοράς και τα έγγραφα μεταγραφής των πριν την υπογραφή του δανειστικού συμβολαίου και αμέσως μετά την υπογραφή προβαίνουν στην εγγραφή υποθήκης ή προσημείωσης. Όταν ολοκληρωθεί η διαδικασία της εγγραφής υποθήκης ή προσημείωσης, προβαίνουν σε εκταμίευση του ποσού του δανείου.

4. Περαιτέρω, με την 1021577/10206/Β0012/ΠΟΛ. 1038/5.3.2003 διαταγή μας διευκρινίζεται ότι ως ημερομηνία σύναψης λαμβάνεται αυτή της υπογραφής του δανειστικού συμβολαίου και όχι της εκταμίευσης του ποσού του δανείου.

5. Από το έγγραφό σας, την αίτηση του κυρίου «...» και τα στοιχεία που συνυποβλήθηκαν προκύπτουν τα εξής:

α) Ο ανωτέρω φορολογούμενος με τη σύζυγό του υπέγραψαν σύμβαση δανείου με τη Λαϊκή Τράπεζα στις 31.12.2002, ύψους 163.641,00 ευρώ, με σκοπό την αγορά ακινήτου σε εκτέλεση ιδιωτικών συμφωνητικών μεταξύ της κατασκευάστριας εταιρείας και του

κ.........στο οποίο ορίστηκε ότι θα γίνει πρώτη προσημείωση υποθήκης.

β) Ο φορολογούμενος χρηματοδότησε με ιδίους πόρους τα πρώτα στάδια απόκτησης της κατοικίας.

γ) Την 29.3.2004 υπέγραψαν το συμβόλαιο αγοράς της κατοικίας (διαμερίσματος 123,60 τ.μ. και αποθηκών 12,8 τ.μ.) αξίας 133.134,17 ευρώ, το οποίο μεταγράφηκε στις 13.4.2004.

δ) Στις 7.7.2004 υπέγραψαν πρόσθετη πράξη με την Τράπεζα με την οποία τροποποιήθηκε το επιτόκιο και μειώθηκε ο χρόνος αποπληρωμής του δανείου από 245 σε 228 μηνιαίες δόσεις.

ε) Στις 13.7.2004 γράφτηκε προσημείωση υποθήκης στο ακίνητο υπέρ της Λαϊκής Τράπεζας.

στ) Στις 14.7.2004 έγινε η εκταμίευση ποσού δανείου 133.134,17 ευρώ (όσο και η αξία που αναγράφεται στο συμβόλαιο αγοράς), σύμφωνα με την από 25.4.2006 βεβαίωση της Τράπεζας.

ζ) Παρότι το συμβόλαιο δανείου υπογράφτηκε στις 31.12.02, στο από 29.3.04 συμβόλαιο αγοράς αναγράφεται ο όρος εξόφλησης του ποσού του ακινήτου σε μια άτοκη δόση από προϊόν δανείου που θα χορηγηθεί στους αγοραστές από την ΤΡΑΠΕΖΑ ή από οποιοδήποτε άλλο πιστωτικό ίδρυμα και θα καταβληθεί στην πωλήτρια εταιρεία το αργότερο μέχρι 30 Μαίου 2004 και σε περίπτωση που δεν χορηγηθεί στους αγοραστές δάνειο για οποιονδήποτε λόγο, υποχρεώνονται να καταβάλουν το ποσό στην πωλήτρια εταιρεία από δικά τους χρήματα το αργότερο μέχρι 30 Ιουνίου 2004.

Ρωτάτε, κατόπιν αυτών, εάν οι τόκοι που καταβάλλουν οι φορολογούμενοι κάθε έτος αφαιρούνται από το εισόδημα με βάση τη διάταξη του άρθρου 8 του Κ.Φ.Ε. θεωρώντας ότι το δάνειο έχει ληφθεί 31.12.2002 ή μειώνουν το φόρο εισοδήματος με βάση τη διάταξη του άρθρου 9 του Κ.Φ.Ε. θεωρώντας ότι το δάνειο έχει ληφθεί ουσιαστικά το χρόνο που γράφτηκε η προσημείωση υποθήκης επί του ακινήτου (13.7.04).

6. Ύστερα από τα παραπάνω, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι το δάνειο είχε ληφθεί 31.12.2002, διότι τότε οι φορολογούμενοι δεν είχαν την κυριότητα του ακινήτου και επομένως δεν μπορούσε να γραφεί υποθήκη. Επιπλέον δεν είναι οριστικός ο χρόνος αποπληρωμής του δανείου, εφόσον οριστικοποιήθηκε με την πρόσθετη πράξη. Το δάνειο ουσιαστικά έχει ληφθεί στις 7.7.2004, όταν υπογράφηκε η πρόσθετη πράξη, με την οποία εκτός από το επιτόκιο ορίζεται η διάρκεια του δανείου (19ετής) και επικυρώνονται οι υπόλοιποι όροι της Αρχικής Σύμβασης, στους οποίους περιλαμβάνεται και η εμπράγματη εξασφάλιση που μπορούσε πλέον να γίνει, εφόσον είχε υπογραφεί το συμβόλαιο αγοράς και είχε μεταγραφεί. Συνεπώς, οι τόκοι μειώνουν το φόρο των ανωτέρω φορολογουμένων με βάση τις διατάξεις του άρθρου 9 του Κ.Φ.Ε., με τις προϋποθέσεις που τίθενται.