Εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι αυτό που προέρχεται από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης σε τρίτους, γης ή ακινήτου.

Το εισόδημα αυτό αποκτάται από κάθε φυσικό πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί, με οριστικό συμβόλαιο ή έχει αποκτηθεί με δικαστική απόφαση ή λόγω χρησικτησίας το δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή νομής ή επικαρπίας ή οίκησης, καθώς και από τον υπεκμισθωτή σε περίπτωση υπεκμίσθωσης.

Επίσης, εισόδημα από ακίνητη περιουσία, το οποίο δηλώνεται αναλυτικά στα έντυπα φορολογίας εισοδήματος Ε1 και Ε2, είναι τα ποσά που προέρχονται από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης χώρων τοποθέτησης επιγραφών και κοινόχρηστων χώρων, τα ποσά της αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης που καταβλήθηκαν από το μισθωτή, της αποζημίωσης για επίταξη ή εξωσυμβατική χρήση ακίνητης περιουσίας (601 ΑΚ), καθώς και τα ποσά της άυλης εμπορικής αξίας που καταβλήθηκαν από τον μισθωτή κατά τη μίσθωση ακινήτου στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων, ήτοι συμβάσεων στις οποίες πέραν του δικαιώματος μίσθωσης περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου.

Το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο τρία τοις εκατό (3%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου σύμφωνα με τις ισχύουσες τιμές κατά την 31/12/2021. Δεν αποφέρει εισόδημα η χρήση θέσης στάθμευσης ή αποθήκης σε άλλη οικοδομή, πλησίον αυτής που βρίσκεται η κύρια κατοικία.

Στο εισόδημα από ακίνητη περιουσία δεν περιλαμβάνεται:

α) το ποσό του μισθώματος που δεν εισπράχθηκε για όλους τους μήνες που ίσχυσε εντός του 2021 το μέτρο μη καταβολής ή μειωμένης καταβολής επί του μηνιαίου μισθώματος σε ποσοστό σαράντα τοις εκατό (40%) σύμφωνα με τις διατάξεις στο πλαίσιο αντιμετώπισης των επιπτώσεων του κορωνοϊού COVID-19 και

β) το ποσό της αποζημίωσης που καταβάλλεται στους λογαριασμούς των δικαιούχων σύμφωνα με τις διατάξεις της περ. α της παρ. 2 του άρθρου 13 του ν. 4690/2020 (Α'104), καθόσον το εν λόγω ποσό δεν εμπίπτει σε καμία κατηγορία εισοδήματος, δεν υπόκειται σε οποιονδήποτε φόρο, τέλος, εισφορά ή άλλη κράτηση υπέρ του Δημοσίου, συμπεριλαμβανομένης και της ειδικής εισφοράς αλληλεγγύης του άρθρου 43A ΚΦΕ κατά περίπτωση και συμπληρώνεται στον Πίνακα 6 (κωδ. 781-782).

Πριν συμπληρώσετε τις ενδείξεις αυτού του πίνακα πρέπει να συμπληρώσετε και να συνυποβάλετε την Αναλυτική Κατάσταση για τα Μισθώματα από Ακίνητη Περιουσία (Ε2).

Επισημαίνεται ότι για το φορολογικό έτος 2021, δύναται να συμπληρώνεται στο έντυπο Ε2 μόνο το συνολικό ακαθάριστο ποσό του εισοδήματος από την εκμίσθωση, υπεκμίσθωση, δωρεάν παραχώρηση και ιδιοχρησιμοποίηση της ακίνητης περιουσίας ανά ακίνητο και ανά μισθωτή/χρήστη, χωρίς να απαιτείται η συμπλήρωση στη στήλη (11) του μηνιαίου μισθώματος/υπομίσθώματος ή τεκμαρτού ποσού που αντιστοιχεί στην ιδιοχρησιμοποίηση ή την δωρεάν παραχώρηση της ακίνητης περιουσίας.

Το έντυπο Ε2 δεν θα συμπληρώνεται σε περίπτωση:

α) Καταβολής αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης από τον μισθωτή καθώς και της άυλης αξίας στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων, ήτοι συμβάσεων όπου πέραν του δικαιώματος μίσθωσης περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου. Τα ποσά αυτά αναγράφονται στους κωδικούς αριθμούς 121-122 του υποπίνακα αυτού. Σημειώνεται ότι δεν βεβαιώνεται με την εκκαθάριση της δήλωσης Φορολογίας Εισοδήματος χαρτόσημο και ΟΓΑ χαρτοσήμου των περιπτώσεων αυτών, αλλά η καταβολή τους ρυθμίζεται από τις διατάξεις του χαρτοσήμου.

β) Ιδιοκατοίκησης κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας (εξοχικής ή μη εξοχικής) ή χρήσης για τις ανάγκες του φορολογούμενου χώρου στάθμευσης-αποθήκης με διαφορετική διεύθυνση από αυτή της κύριας κατοικίας ή δευτερεύουσας. Στην περίπτωση αυτή δεν θα συμπληρώνεται ο πίνακας αυτός, αλλά θα συμπληρώνονται μόνο οι ενδείξεις του Πίνακα 5 (υποπίνακας 1α), σύμφωνα με τις οδηγίες που δίνονται παρακάτω για τη συμπλήρωσή του.

Από τα συνολικά ποσά των στηλών του εντύπου Ε2 μεταφέρονται τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία γης ή ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς του υποπίνακα αυτού, εκτός από το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης μίας κύριας κατοικίας προς ανιόντες ή κατιόντες εξ αίματος και εξ αγχιστείας, επιφάνειας μέχρι διακόσια (200) τετραγωνικά μέτρα.

Τονίζεται ότι στην πιο πάνω περίπτωση μεταφέρεται στη δήλωση το τεκμαρτό εισόδημα 3% της αντικειμενικής αξίας της δωρεάν παραχωρούμενης κατοικίας για την περίπτωση που η κατοικία αυτή υπερβαίνει τα διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200τμ) και μόνο για την υπερβάλλουσα επιφάνεια, καθώς και ότι δεν δύναται να δηλωθεί μέρος κατοικίας ως δωρεάν παραχωρούμενο και το υπόλοιπο να δηλωθεί κενό.

Στην επιφάνεια των διακοσίων τετραγωνικών μέτρων προσμετρώνται εκτός από τους κύριους χώρους και οι βοηθητικοί χώροι (θέσεις στάθμευσης αποθήκες κλπ.), ακόμη κι αυτοί που βρίσκονται σε διαφορετική οικοδομή από αυτή που βρίσκεται η κύρια κατοικία, πλησίον αυτής και εφόσον δεν υπάρχουν στην οικοδομή της κύριας αυτής κατοικίας τέτοιοι χώροι.

Επίσης, δεν μεταφέρεται από το Ε2 στη δήλωση και το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης ακινήτων στο Ελληνικό Δημόσιο ή σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου (το εισόδημα αυτό απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος και από την ειδική εισφορά αλληλεγγύης).

Επιπλέον, δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα για τα πρόσωπα που ασκούν ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα, από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση προς ανιόντες, κατιόντες ή συζύγους, αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούνται για την άσκηση της δραστηριότητας αυτής.

Διευκρινίζεται ότι στην περίπτωση ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας (παρ. 4 του άρθρου 39 του ν. 4172/2013) που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδ. 125-126 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2021, δηλώνονται τα συνολικά ποσά στις αντίστοιχες στήλες του εντύπου Ε2 και μεταφέρονται τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία γαιών - γης ή ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς του υποπίνακα αυτού.

Προσοχή: Ο φορολογούμενος που το φορολογικό έτος 2020, δήλωσε ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, με την προσκόμιση εξώδικης καταγγελίας της μίσθωσης, λόγω μη καταβολής του μισθώματος ή εξώδικης όχλησης για την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων οφείλει, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2021, να προσκομίσει διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή αντίγραφο της αγωγής αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, προκειμένου να μη φορολογηθούν τα εισοδήματα αυτά στο φορολογικό έτος 2020 [(άρθρο 72 παρ. 66 ΚΦΕ, όπως προστέθηκε με το άρθρο 32 του ν.4797/2021 (Α' 66)].

Σε περίπτωση που προσκομιστούν τα εν λόγω δικαιολογητικά, τα συγκεκριμένα εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση του άρθρου 8 του ΚΦΕ. Στην περίπτωση που τα ως άνω δικαιολογητικά δεν προσκομιστούν εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, ο φορολογούμενος οφείλει να δηλώσει τα μισθώματα αυτά με την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2020, η οποία υποβάλλεται στη Δ.Ο.Υ. κατά τα αναφερόμενα στην παρ. 1γ του άρθρου 1 της παρούσας, χωρίς τόκους και πρόστιμα μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2022. Η Πράξη Διοικητικού Προσδιορισμού Φόρου, στην περίπτωση αυτή, εκδίδεται και κοινοποιείται στους φορολογούμενους με βάση τις διατάξεις της περιπτ. α της παρ. 2 του άρθρου 5 του ΚΦΔ από τη Δ.Ο.Υ. που εκκαθάρισε τη δήλωση, κατά τα αναφερόμενα στην παρ. 13 του άρθρου 1 της παρούσας.

Σε περίπτωση που δεν υποβληθεί τροποποιητική δήλωση φορολογίας εισοδήματος μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2022, κατά τα οριζόμενα στην προηγούμενη παράγραφο, εκδίδεται από τη Δ.Ο.Υ., πράξη διοικητικού προσδιορισμού σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 2 του άρθρου 32 ΚΦΔ (σχετ. η εγκ. Ε.2162/2020).

Επιπλέον, από 1.1.2017 το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν.4446/2016 (μέσω ψηφιακών πλατφορμών), είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39Α και της παραγράφου 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν. 4172/2013. Το εν λόγω εισόδημα δηλώνεται, κατά την ηλεκτρονική υποβολή, συγκεντρωτικά στη στήλη 17 του εντύπου Ε2, στους κωδικούς 60 «Βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39A του ν.4172/2013» και 61 «Βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39A του ν.4172/2013» και μεταφέρονται στους αντίστοιχους κωδικούς του υποπίνακα αυτού. Επίσης, στον κωδικό 63 της ίδιας ως άνω στήλης (17) «Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας» δηλώνεται το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής από την εκμίσθωση κατοικίας η οποία υπεκμισθώνεται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού μέσω ψηφιακής πλατφόρμας από τον μισθωτή. Το εν λόγω εισόδημα μεταφέρεται από την υπηρεσία στους κωδικούς 105-106 του εντύπου Ε1.

Τονίζεται ότι για την επιβολή των τελών χαρτοσήμου ή ΦΠΑ στις μισθώσεις γης και ακινήτων ισχύουν τα όσα έχουν διευκρινιστεί με τις ΠΟΛ. 1008/18.1.2007, Ε.2016/17.1.2019 και ΠΟΛ.1180/18.7.2013 εγκυκλίους της αρμόδιας Υπηρεσίας (Διεύθυνση Εφαρμογής Έμμεσης Φορολογίας). Για τις περιπτώσεις που κατά τα ανωτέρω δεν οφείλονται τέλη χαρτόσημου, το ακαθάριστο εισόδημα γης και ακινήτων που έχει συμπληρωθεί κατά περίπτωση στους κωδικούς 101-102, 105-106, 107-108, 111-112, 131-132, συμπληρώνεται και στους κωδικούς 741-742, σύμφωνα με τις αναγραφόμενες οδηγίες για τη συμπλήρωση τους.

Δαπάνες που εκπίπτουν

Επισημαίνεται ότι αναγνωρίζεται ποσοστό 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος ημεδαπής και αλλοδαπής προέλευσης ως δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης, ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες όσων ακινήτων αποφέρουν φορολογητέο εισόδημα, ανεξάρτητα από το είδος και τη χρήση αυτών.

Οι δαπάνες γαιών για αντιπλημμυρικά έργα και έργα αποξήρανσης (κωδ. 159-160), εκπίπτουν σε ποσοστό 10% επί του ακαθάριστου εισοδήματος από εκμίσθωση, υπεκμίσθωση, δωρεάν παραχώρηση και ιδιόχρηση γαιών.

Για την απόδειξη του ποσού της αποζημίωσης που καταβάλλει, βάσει νόμου, ο εκμισθωτής στον μισθωτή (κωδ. 163-164) για τη λύση της μισθωτικής σχέσης ακινήτου, καθώς και του ποσού για τις δαπάνες για αντιπλημμυρικά έργα και έργα αποξήρανσης, τα δικαιολογητικά εκδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις των Ε.Λ.Π., όπως αυτές ισχύουν κάθε φορά.