ΘΕΜΑ: Υπολογισμός αποσβέσεων σε περίπτωση ανέγερσης κτιρίου σε ακίνητο τρίτου με βάση τις διατάξεις του άρθρου 21 του ν.2238/1994.

1. Σύμφωνα με τις διατάξεις της περ. β' της παρ.1 του άρθρου 21 του ν.2238/1994, ως εισόδημα από οικοδομές λογίζεται η αξία που έχει κατά το χρόνο της ανέγερσής της η οικοδομή που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος του οποίου την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, αν μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης του εδάφους η οικοδομή παραμένει στην κυριότητα του εκμισθωτή. Το ετήσιο εισόδημα εξευρίσκεται με διαίρεση του υπολοίπου, που προκύπτει μετά την αφαίρεση του τυχόν ανταλλάγματος που έχει ορισθεί στη σύμβαση για τη μεταβίβαση της κυριότητας της οικοδομής από την αξία αυτής, κατά το χρόνο ανέγερσης της, σε μέρη ίσα με τον αριθμό των ετών κατά τα οποία διαρκεί η μίσθωση του εδάφους. Ως αξία της οικοδομής που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου λαμβάνεται η πραγματική αξία της οικοδομής, η οποία εξευρίσκεται από τα επίσημα βιβλία και στοιχεία εκείνου που ανήγειρε την οικοδομή.

2. Όπως έχει γίνει δεκτό με την αριθμ. 1139081/11011 πε/1995 διαταγή μας, επί ανεγέρσεως οικοδομής από μισθώτρια ανώνυμη εταιρεία σε οικόπεδο του εκμισθωτή και δεδομένου ότι το άρθρο 21 του ν.2238/1994 έχει εφαρμογή και στα νομικά πρόσωπα της παρ.1 του άρθρου 101 (ανώνυμες εταιρείες, Ε.Π.Ε. κ.λπ.), η διαιρεμένη με τον αριθμό των ετών διάρκειας της μίσθωσης αξία της ανεγερθείσας οικοδομής εκπίπτει από τα ακαθάριστα έσοδα της ανώνυμης εταιρείας που μίσθωσε το έδαφος και ανήγειρε σε αυτό οικοδομή, η οποία θα παραμείνει κατά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης του εδάφους στην κυριότητα του ιδιοκτήτου αυτού.

3. Από τη διοίκηση έχει γίνει δεκτό ότι το ποσό που καταβάλλεται σε εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης, πριν από τη λήξη της μίσθωσης αυτής, για την απόκτηση του μισθίου αποτελεί την αξία κτήσης αυτού (σχετ. 1106587/11174πε/ Β0012/15.1.2008 έγγραφό μας).

4. Με τις διατάξεις της περ. στ' της παρ.1 του άρθρου 31 του ν.2238/1994 ορίζεται, ότι από τα ακαθάριστα έσοδα εκπίπτουν τα ποσά των αποσβέσεων για την κάλυψη της φθοράς των κάθε είδους εγκαταστάσεων ή μηχανημάτων ή φθαρτών υλικών, συναφών με τη λειτουργία της επιχείρησης και γενικά κάθε κινητής ή ακίνητης περιουσίας της επιχείρησης, εφόσον αυτές έγιναν με οριστικές εγγραφές, σύμφωνα με τους ειδικούς όρους που ορίζονται για κάθε επιχείρηση. Οι συντελεστές (κατώτεροι και ανώτεροι) αποσβέσεων και κάθε άλλο θέμα που αφορά την εφαρμογή των διατάξεων καθορίζονται με Προεδρικό Διάταγμα, όπως τούτο ισχύει κάθε φορά.

5. Από τα στοιχεία της αίτησής σας, προκύπτει ότι έχετε ανεγείρει κτίριο σε ακίνητο τρίτου για το οποίο είχε συναφθεί μισθωτική σύμβαση διάρκειας πλέον των εννέα (9) ετών και από τα ακαθάριστα έσοδα σας εκπίπτετε το κόστος ανέγερσης σύμφωνα με όσα αναφέρονται στην παράγραφο 2 του παρόντος. Μετά από παρέλευση δύο (2) χρόνων μίσθωσης, η εταιρεία σας θα αγοράσει το εν λόγω ακίνητο (οικόπεδο και κτίσμα), με παρακράτηση από τον οικοπεδούχο του «δικαιώματος υψούν» .

6. Από τα ανωτέρω συνάγεται ότι η εταιρεία σας, ως κύρια πλέον του κτιρίου που ανήγειρε, θα αποσβέσει την αναπόσβεστη αξία του σύμφωνα με τις διατάξεις της περ. στ' της παρ.1 του άρθρου 31 του ν.2238/1994 και του π.δ.299/2003.

Αν όμως από το συμβόλαιο που θα συνταχθεί προκύπτει ότι το τίμημα που θα καταβάλετε στον αρχικό οικοπεδούχο αφορά και στο κτίριο που ανεγείρατε, και επιπλέον το τίμημα αυτό είναι μεγαλύτερο από το κόστος ανέγερσης που εμφανίσατε στα βιβλία σας, τότε θα ενεργείτε αποσβέσεις επί της αξία κτήσης του κτηρίου και μέχρι να καλυφθεί η αναπόσβεστη αξία που απομένει μετά την αφαίρεση των αποσβέσεων που έχετε ήδη ενεργήσει με βάση αυτά που αναφέρονται στην παράγραφο 2 του παρόντος.

Όσον αφορά στον οικοπεδούχο, δεν θα φορολογηθεί για το υπόλοιπο ποσό του κόστους κατασκευής, καθώς με την πώληση του ακινήτου λύεται αυτοδίκαια η μισθωτική σχέση.