Αθήνα, 11 Ιουλίου 2008

Αριθ. πρωτ.: 1055355/1005/Α0012

ΘΕΜΑ: Εφαρμογή των διατάξεων της περ. β' τταρ.1 άρθρου 21 ΚΦΕ, σε περίπτωση μεταβίβασης του δικαιώματος πλήρους κυριότητας του ακινήτου κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.

1. Με τις διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 20 του ΚΦΕ ορίζεται ότι το εισόδημα από ακίνητα αποκτά μεταξύ άλλων κάθε πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί με οριστικό συμβόλαιο το δικαίωμα πλήρους κυριότητας του ακινήτου. Επίσης, εισόδημα από ακίνητα θεωρείται και το δικαίωμα που αποκτάται από τον κύριο του εδάφους, προκειμένου για οικοδομές που έχουν ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου.

2. Σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης β' της παραγράφου 1 του άρθρου 21 του Κ.Φ.Ε, ως εισόδημα από ακίνητα λογίζεται και η αξία που έχει κατά το χρόνο της ανέγερσης της η οικοδομή που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος του οποίου την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, αν μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης του εδάφους η οικοδομή παραμένει στην κυριότητα του εκμισθωτή. Το ετήσιο εισόδημα εξευρίσκεται με διαίρεση του υπολοίπου, που προκύπτει μετά την αφαίρεση του τυχόν ανταλλάγματος, που έχει ορισθεί στη σύμβαση για την μεταβίβαση της κυριότητας της οικοδομής, από την αξία αυτής, κατά το χρόνο της ανέγερσής της, σε μέρη ίσα με τον αριθμό των ετών κατά τα οποία διαρκεί η μίσθωση του εδάφους.

3. Με τις διατάξεις του άρθρου 614 ΑΚ ορίζεται ότι στη μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, αν ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσει σε τρίτο την κυριότητα του μισθίου, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο έγγραφο.

4. Από το συνδυασμό όσων αναφέρονται πιο πάνω προκύπτει ότι σε περίπτωση εκμίσθωσης γηπέδου, στο οποίο, κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, ανεγείρεται οικοδομή με δαπάνες του μισθωτή, εφόσον, μετά τη λήξη της μίσθωσης, αυτή παραμένει στη κυριότητα του εκμισθωτή, ο κύριος του ακινήτου αποκτά ετήσιο εισόδημα που εξευρίσκεται αν διαιρεθεί η αξία της οικοδομής δια του αριθμού των ετών που διαρκεί η μίσθωση. Αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης αυτής μεταβιβασθεί η κυριότητα του ακινήτου σε νέο ιδιοκτήτη, αυτός υπεισέρχεται, με τις προϋποθέσεις της παραγρ.3 του παρόντος, στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του προηγούμενου ιδιοκτήτη.

5. Στην περίπτωση που περιγράφετε στην αναφορά σας δύο φυσικά πρόσωπα, που είναι ιδιοκτήτες ενός γηπέδου κατά ποσοστό συνιδιοκτησίας 50% εξ αδιαιρέτου της πλήρους κυριότητας έκαστος εξ αυτών, το εκμισθώνουν σε μία ομόρρυθμη εταιρία για είκοσι πέντε (25) χρόνια, η οποία ανεγείρει σ' αυτό οικοδομή με δικές της δαπάνες και συμφωνείται μετά το πέρας της μίσθωσης η οικοδομή αυτή να περιέλθει στην κυριότητα των εκμισθωτών. Κατά τη διάρκεια της μίσθωσης ο ένας εκ των εκμισθωτών μεταβιβάζει με γονική παροχή στο γιο του το μερίδιο της ιδιοκτησίας του στο μισθωμένο ακίνητο.

6. Στην περίπτωση αυτή, τόσο ο αρχικός ιδιοκτήτης του ακινήτου, όσο και ο γιος του, στον οποίο μεταβιβάστηκε με οριστικό συμβόλαιο γονικής παροχής το 50% εξ αδιαιρέτου της πλήρους κυριότητας του μισθωμένου ακινήτου, και ως εκ τούτου υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της υφιστάμενης μίσθωσης, εφόσον είναι ενήλικος και πληρούνται οι προϋποθέσεις των παραγράφων 1-3 του παρόντος, αποκτά εισόδημα της περ. β' παρ.1 άρθρου 21 ΚΦΕ, για το χρονικό διάστημα που ο καθένας απ’ αυτούς έχει τη κυριότητα του ακινήτου.