Αθήνα, 27 Ιουνίου 2007

Αριθ. Πρωτ.:1051548/1009/Α0012

ΘΕΜΑ: Εισόδημα ακινήτων από ανέγερση κτηριακής εγκατάστασης σε έδαφος του εκμισθωτή με δαπάνες του μισθωτή.

Απαντώντας στην από 24.5.2007 αίτησή σας, αναφορικά με το υπόψη θέμα, σας πληροφορούμε τα ακόλουθα:

1. Με τις διατάξεις της περίπτ.β' της παραγρ.1 του άρθρου 21 του ν.2238/1994 ορίζεται ότι ως εισόδημα από οικοδομές λογίζεται και η αξία της οικοδομής που ανεγείρεται με δαπάνες του μισθωτή σε ακίνητο του εκμισθωτή, εφόσον μετά το πέρας της μίσθωσης η ανεγειρόμενη οικοδομή θα παραμείνει στην κυριότητα του εκμισθωτή. Το ίδιο ισχύει και για τις επεκτάσεις και βελτιώσεις που επιφέρει σε μισθούμενη οικοδομή ο μισθωτής, με δικές του δαπάνες, εφόσον αυτές παραμείνουν στην οικοδομή μετά τη λήξη της μίσθωσης.

2. Εξάλλου, σύμφωνα με τις διατάξεις του πρώτου εδαφίου της παραγράφου 1 του άρθρου 22, ακαθάριστο εισόδημα, προκειμένου για οικοδομή που εκμισθώνεται, είναι το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί.

3. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, εισόδημα από εκμισθούμενη οικοδομή αποτελεί και η αξία τόσο της ανεγειρόμενης οικοδομής όσο και η αξία των προσθηκών, βελτιώσεων, και γενικά διαρρυθμίσεων του ακινήτου που διενεργούνται από το μισθωτή, με βάση τους όρους της σύμβασης, ή ύστερα από άδεια του ιδιοκτήτη σε αντάλλαγμα της χρήσης του μισθίου, με την προϋπόθεση ότι μετά τη λήξη της μίσθωσης, θα περιέλθουν στον εκμισθωτή, χωρίς αποζημίωση του μισθωτή.

Τούτο, καθόσον τα ανωτέρω προσθέτουν αξία στο ακίνητο και ωφελείται εμμέσως ο εκμισθωτής (σχετ.το11 22644/21 55/Α001 2/5.2. 1997 έγγραφό μας).

4. Σε αντίθετη περίπτωση όμως που με βάση όρο της σύμβασης η οικοδομή που ανεγέρθηκε από τον μισθωτή κατεδαφιστεί μετά τη λήξη της μίσθωσης ή οι προσθήκες και βελτιώσεις της εκμισθούμενης οικοδομής που διενεργούνται από το μισθωτή αποξιλωθούν μετά το πέρας της μίσθωσης και επανέλθει το μίσθιο στην αρχική του κατάσταση κατά το χρόνο παράδοσης του στον εκμισθωτή, δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις της περιπτ.β' της παραγρ.1 του άρθρου 21 του ν.2238/1994 (σχετ. το 1022845/385/Α001 2/7.3.2002 έγγραφό μας).

5. Στη περίπτωση που περιγράφετε στην αίτησή σας φυσικό πρόσωπο, ιδιοκτήτης

κατά πλήρη κυριότητα οικοπέδου, το εκμισθώνει για 25 έτη σε εταιρεία εκμετάλευσης ΣΟΥΠΕΡ ΜΑΡΚΕΤ. Η μισθώτρια θα ανεγείρει τις κτηριακές της εγκαταστάσεις από μπετόν ή σιδηροκατασκευή με δικές της δαπάνες και με ειδικό όρο της σύμβασης μίσθωσης αναλαμβάνει την ευθύνη κατεδάφισης του μετά την λήξη της μίσθωσης και να παραδώσει το οικόπεδο στον ιδιοκτήτη του στην αρχική κατάσταση, όπως το παρέλαβε απ’ αυτόν.

6. Απ’ όσα αναφέρονται παραπάνω προκύπτει ότι στην προκειμένη περίπτωση δεν θα έχουν εφαρμογή οι διατάξεις της περίπτ.β' της παραγρ.1 του άρθρου 21 του ν.2238/1994, ιδιαίτερα όταν πρόκειται για οικοδομή από σιδηροκατασκευή, οπότε είναι ευχερέστερη η αποξήλωσή τους.

Ανεξάρτητα όμως των ανωτέρω, το θέμα αυτό αποτελεί ζήτημα πραγματικό, η επίλυση του οποίου σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση με βάση τα υφιστάμενα στοιχεία (συμβάσεις κ.λπ.) εναπόκειται στην κρίση του προϊσταμένου της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. ή, σε περίπτωση αμφισβήτησης, των διοικητικών δικαστηρίων.