Αθήνα, 19 Σεπτεμβρίου 2007 Αριθμ. Πρωτ.:1066863/1325/Α0012

ΘΕΜΑ: Φορολογική μεταχείριση σε περίπτωση πώλησης ακινήτων. Κάλυψη τεκμηρίου απόκτησης περιουσιακού στοιχείου.

Απαντώντας στην από 5.7.2007 αίτησή σας, σχετικά με το παραπάνω θέμα, σας πληροφορούμε τα εξής:

1. Σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην αίτησή σας, κατασκευάσατε οικοδομή (πολυκατοικία), από την οποία πουλήσατε ορισμένα διαμερίσματα. Ζητάτε διευκρινίσεις για τη φορολογική μεταχείριση στην περίπτωση αυτή και για το θέμα εφαρμογής τεκμηρίου.

2. Με βάση τις διατάξεις των παραγράφων 1 και 2 του άρθρου 28 του ν.2238/1994, εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις είναι το κέρδος που αποκτάται από ατομική ή εταιρική επιχείρηση εμπορική, βιομηχανική ή βιοτεχνική ή από την άσκηση οποιουδήποτε κερδοσκοπικού επαγγέλματος, το οποίο δεν υπάγεται στα ελευθέρια επαγγέλματα που αναφέρονται στο άρθρο 48.

Επιχείρηση αποτελεί και μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη που αποβλέπει στην επίτευξη κέρδους.

3. Σύμφωνα με την 1052/1984 απόφαση ΣτΕ, επιχείρηση, ανέγερσης και πώλησης οικοδομών, ασκεί και αυτός που ανεγείρει σε δικό του οικόπεδο μεμονωμένη οικοδομή, περιλαμβάνουσα οριζόντιες ιδιοκτησίες με σκοπό άλλες μεν ιδιοκτησίες να πουλήσει, άλλες δε να κρατήσει για τον εαυτό του. Στην περίπτωση αυτή υποβάλλονται σε φόρο εισοδήματος, σύμφωνα με το άρθρο 34 παρ.1 του Κ.Φ.Ε., τα κέρδη από τις πωλήσεις, έστω και αν τις πωλήσεις αυτές τις ενεργεί με σκοπό να αποκτήσει χρήματα που χρειάζεται για την ανέγερση όλης της οικοδομής.

4. Όπως έγινε δεκτό από τη Διοίκηση, η ανέγερση και πώληση μιας και μόνης πολυκατοικίας κατά διαμερίσματα, ενέχει τα στοιχεία της εμπορικής επιχείρησης καθόσον στην πώληση των διαμερισμάτων υπάρχει η σειρά διαδοχικών πράξεων πωλήσεως ακινήτων και το εμπορικό κέρδος που συνιστούν τη θεμελίωση του εμπορικού επαγγέλματος (Υπ.Οικον.28769/24.1.1958).

5. Κατά συνέπεια, με βάση τα πιο πάνω, το κέρδος, που προκύπτει από μεμονωμένη ή συμπτωματική πράξη, όπως στην περίπτωση πώλησης τριών διαμερισμάτων ανεγειρόμενης οικοδομής σε τρία συνεχόμενα έτη (σειρά διαδοχικών πράξεων πώλησης) και όχι περίπτωσης πώλησης κάποιου ποσοστού διαμερίσματος ή ενός οικοπέδου, υπόκειται σε φορολογία ως εισόδημα Δ' κατηγορίας.

Τα παραπάνω, ως θέματα πραγματικά, ελέγχονται από την αρμόδια φορολογική αρχή, που αποφαίνεται σχετικά και στην οποία πρέπει να απευθυνθείτε.

Τέλος, σας γνωρίζουμε από τη διοίκηση έχει γίνει δεκτό (σχετ. το 1032591/554/Α0012/6.5.94 έγγραφο) ότι στις περιπτώσεις των ατομικών τεχνικών επιχειρήσεων, η τυχόν διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης του ακινήτου και του κόστους κατασκευής του δε λαμβάνεται υπόψη για την κάλυψη της τεκμαρτής δαπάνης. Για την κάλυψη της τεκμαρτής δαπάνης λαμβάνεται υπόψη το καθαρό κέρδος της επιχείρησης.