Αθήνα, 20 Δεκεμβρίου 2007 Αριθ. Πρωτ.: 1112157/2187/Α0012

ΘΕΜΑ:Εκχώρηση μισθωμάτων.

ΣΧΕΤ: Το 27321/19.11.2007 έγγραφό σας.

Απαντώντας στο πιο πάνω σχετικό, αναφορικά με το υπόψη θέμα, σας πληροφορούμε τα ακόλουθα:

1. Από τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 20 και της παραγράφου 7 του άρθρου 4 του ν.2238/1994 προκύπτει ότι τα μισθώματα των ακινήτων, που ο ιδιοκτήτης απόκτησε δικαίωμα είσπραξης (ανεξάρτητα από την είσπραξή τους ή μη), έχει υποχρέωση να τα δηλώσει και να φορολογηθεί κατά το οικον. έτος που προκύπτουν ή να εκχωρήσει το δικαίωμα είσπραξής τους στο Δημόσιο κατά το οικον. έτος φορολόγησής τους και να μη φορολογηθεί.

2. Ειδικότερα, με την 1036819/642/ΠΟΛ. 1096/Α0012/6.4.2001 απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, η οποία εκδόθηκε κατ’ εξουσιοδότηση των διατάξεων της παραγρ. 7 του άρθρου 4 του ν.2238/1994, έγινε δεκτό ότι η εκχώρηση διενεργείται με τη συμπλήρωση και την υποβολή του εντύπου της δήλωσης εκχώρησης, από τον εκχωρητή, στον αρμόδιο για τη φορολογία του εισοδήματος του προϊστάμενο της δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας, μέσα στο οικον. έτος που τα εισοδήματα αυτά υπόκεινται σε φόρο.

3. Με τη δήλωση εκχώρησης δηλώνεται η μη είσπραξη των οφειλόμενων μισθωμάτων και αποδεικνύεται με τη συνυποβολή των αποδεικτικών στοιχείων της εκχωρούμενης απαίτησης, που υπάρχουν κατά περίπτωση. Μεταξύ των αποδεικτικών στοιχείων περιλαμβάνονται:

α) Το συμφωνητικό μίσθωσης του ακινήτου.

β) Η εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης ή πρόσκληση καταβολής μισθωμάτων.

γ) Η αγωγή απόδοσης του μισθίου ή μη καταβολής μισθωμάτων.

δ) Η δικαστική απόφαση απόδοσης του μισθίου και καταβολής μισθωμάτων.

Για να γίνει δεκτή η δήλωση εκχώρησης μισθωμάτων δεν απαιτείται σε κάθε περίπτωση να συνυποβάλονται όλα τα παραπάνω δικαιολογητικά, αλλά όσα εξ αυτών υπάρχουν, με εξαίρεση την υπεύθυνη δήλωση του ν.1599/1986 που συνυποβάλλεται σε κάθε περίπτωση. Εκτός από τα παραπάνω αποδεικτικά έγγραφα, μπορεί, επιπλέον, να επισυνάπτεται στη δήλωση εκχώρησης και οποιοδήποτε άλλο στοιχείο που αποδεικνύει τη μη καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων.

4. Επίσης, με τη δήλωση αυτή ο εκχωρών βεβαιώνει εγγράφως ότι, εκτός από τα υποβληθέντα, δεν έχει στην κατοχή του άλλα αποδεικτικά στοιχεία της εκχωρούμενης απαίτησης.

Αν η δήλωση εκχώρησης δεν περιλαμβάνει τη βεβαίωση αυτή, δεν παράγει έννομα αποτελέσματα (σχετ. το 1051739/953πε/Α0012/26.3.992 έγγραφό μας).

5. Επιπρόσθετα διευκρινίζεται ότι η δήλωση εκχώρησης μη εισπραχθέντων μισθωμάτων ακολουθεί διαφορετική διαδικασία υποβολής από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος και δεν είναι δυνατή η ενσωμάτωσή τους.

Δεδομένου ότι απαραίτητη προϋπόθεση για την αποδοχή της εκχώρησης είναι η εμπρόθεσμη υποβολή της οικείας δήλωσης, η οποία είναι δυνατόν να συμπίπτει χρονικά με την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, για την αποφυγή τυχόν καταστρατηγήσεων, η εμπρόθεσμη αυτή υποβολή επιβεβαιώνεται με ειδική θεώρηση του Τμήματος φορολογίας εισοδήματος στο σώμα της δήλωσης εκχώρησης ή με την καταχώρησή της στο γενικό πρωτόκολλο της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. (σχετ. το 1033687/600/Α0012/18.4.2001 έγγραφό μας).

6. Η φορολογική αρχή προβαίνει στον έλεγχο των στοιχείων που υποβλήθηκαν, προκειμένου να εξακριβώσει κατά πόσο πραγματικά δεν έχουν εισπραχθεί από τον εκχωρητή τα εισοδήματα που εκχωρούνται.

Αν διαπιστωθεί ότι δεν εισπράχθηκαν τα μισθώματα, ο προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ. προβαίνει σε βεβαίωση των εισοδημάτων που εκχωρούνται στο όνομα του οφειλέτη (μισθωτή) και συγχρόνως προβαίνει στην έκπτωση του φόρου των μη εισπραχθέντων μισθωμάτων, εφόσον η δήλωση εκχώρησης υποβληθεί μετά την υποβολή της δήλωσης φορολογίας αυτών των εισοδημάτων.

Αν όμως η δήλωση εκχώρησης υποβληθεί συγχρόνως με τη δήλωση φορολογίας αυτών των εισοδημάτων, αντί για έκπτωση του φόρου των μη εισπραχθέντων μισθωμάτων, διενεργείται αρχική εκκαθάριση φόρου, χωρίς να συνυπολογίζονται τα εισοδήματα αυτά.

Η βεβαίωση των εκχωρηθέντων εισοδημάτων στο όνομα του οφειλέτη γίνεται θεωρουμένων των αποδεικτικών εγγράφων της οφειλής ως νόμιμου τίτλου και καταβάλλονται εφάπαξ ως δημόσιο έσοδο στον Κ.Α.Ε. 3919.

7. Αν μεταγενέστερα διαπιστωθεί αιτιολογημένα ότι οι εκχωρούμενες απαιτήσεις δεν υπήρχαν, η εκχώρηση ματαιώνεται. Στην περίπτωση αυτή τα μη συνυπολογισθέντα -εκχωρηθέντα εισοδήματα προστίθενται στο συνολικό εισόδημα του εκχωρητή κατά το χρόνο φορολογίας του, προκειμένου να υπολογισθεί ο συνολικός φόρος, κοινοποιώντας σ’ αυτόν σχετική ειδοποίηση ή φύλλο ελέγχου, κατά περίπτωση.

8. Από τα έγγραφα που επισυνάπτονται στο πιο πάνω σχετικό και από την τηλεφωνική επικοινωνία που είχαμε με την Υπηρεσία σας, προκύπτει ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση η κ.........ιδιοκτήτρια του ακινήτου που εκμισθώνεται στους κ.κ...............υπέβαλε στις 16.4.2007 δήλωση φορολογίας εισοδήματος οικ. έτους 2007.

Συσχετισμένες με τη δήλωση αυτή υποβλήθηκαν δύο δηλώσεις εκχώρησης με ημερομηνία 4.4.2007 μη εισπραχθέντων μισθωμάτων από 1.1.-31.8.2006 και μοναδικό συνυποβαλλόμενο δικαιολογητικό το από 1.9.2005 συμφωνητικό μίσθωσης.

Τα μισθώματα αυτά βεβαιώθηκαν στον πρώτο από τους πιο πάνω μισθωτές στις 24.10.2007 και στον άλλο στις 19.11.2007. Στις 2.11.2007 καλέσατε την κ........να υποβάλει τις υπεύθυνες δηλώσεις του ν.1599/1986 ότι δεν εισέπραξε τα μισθώματα, οι οποίες έπρεπε να έχουν συνυποβληθεί με τις δηλώσεις εκχώρησης. Με την αριθμ. πρωτ. 27321/14.11.07 αίτηση, που υπέβαλε στην Υπηρεσία σας ο κ..........επισυνάφθηκαν

φωτοαντίγραφα των από 28.4.2006 και 27.6.2006 εξώδικων προσκλήσεων δηλώσεων και καταγγελιών των δύο μισθωτών, καθώς και των από 15.5.2006 και 27.6.2006 αποδεικτικών επίδοσης τους στην κ........., αντίστοιχα.

9. Δεδομένου ότι οι οικείες δηλώσεις εκχώρησης των μισθωμάτων υποβλήθηκαν ως συνημμένα έντυπα με τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος οικον. έτους 2007 στις 16.4.2007, όπου η εκχωρήτρια βεβαιώνει ότι εκτός από τα έγγραφα που υπέβαλε, δεν έχει στην κατοχή της άλλα αποδεικτικά στοιχεία και εκ των υστέρων.

α) στις 2.11.2007 υπέβαλε παράτυπα τις υπεύθυνες δηλώσεις του ν. 1599/1986 και β) προσκομίστηκαν από το μισθωτή οι από 28.4.2006 και 27.6.2006 εξώδικες προσκλήσεις δηλώσεις και καταγγελίες των μισθωτών προς την εκμισθώτρια για τα εκχωρηθέντα μισθώματα, τις οποίες, ενώ η εκμισθώτρια της παρέλαβε στις 15.5.2006 και στις 27.6.2006, αντίστοιχα δεν τις υπέβαλε μαζί με τις υποβληθείσες δηλώσεις εκχώρησης.

Λόγω της πρώτης από τις πιο πάνω παραλήψεις, δεν θα έπρεπε να γίνουν δεκτές από την Υπηρεσία οι εκχωρήσεις αυτές.

Εξάλλου, το γεγονός ότι δεν υποβλήθηκαν από την εκμισθώτρια όλα τα αποδεικτικά έγγραφα που είχε στην κατοχή της, μπορεί να αποτελέσει λόγο ματαίωσης της εκχώρησης και επαναβεβαίωσης των εκχωρηθέντων μισθωμάτων στο όνομα της εκχωρήτριας και όχι αποδεικτικό καταβολής των οικείων μισθωμάτων.

10. Ανεξάρτητα όμως από τα παραπάνω, η διαπίστωση της καταβολής ή μη των μισθωμάτων, της προσκόμισης ή μη όλων των αποδεικτικών στοιχείων της εκχωρούμενης απαίτησης, καθώς και η ματαίωση ή μη της εκχώρησης, αποτελεί θέμα πραγματικό, που ανάγεται στην ελεγκτική εξουσία του αρμόδιου Προϊστάμενου Δ.Ο.Υ. και σε περίπτωση αμφισβήτησης των αρμοδίων Διοικητικών Δικαστηρίων.