Είναι αναγκαία η καταβολή του ΕΝ.Φ.Ι.Α. για τη σύνταξη προσυμφώνου επί ακινήτων;

του Θεόδωρου Γ. Ψυχογυιού
Επίτ. Αντιπροέδρου Ν.Σ.Κ.

Όπως είναι γνωστό, το προσύμφωνο, ιδίως επί μεταβιβάσεων ακινήτων, είναι μία πολύ συνήθης πρακτική στις καθ’ ημέρα συναλλαγές, με σημαντική εξασφαλιστική λειτουργία για τους συμβαλλομένους. Ο θεσμός του προσυμφώνου προβλέπεται στο άρθρο 166 του Αστικού Κώδικα, όπου ορίζεται ως η σύμβαση, με την οποία τα μέρη  αναλαμβάνουν την υποχρέωση για μελλοντική κατάρτιση οριστικής συμβάσεως. Δηλαδή, πρόκειται για μία ενοχική και υποσχετική σύμβαση (1), έχοντας αποκλειστικά το πιο πάνω περιεχόμενο, η οποία, όμως, υπόκειται στον τύπο που ορίζει ο νόμος για την οριστική σύμβαση (άρα επί ακινήτων υπόκειται και αυτή στον συμβολαιογραφικό τύπο). Αποτελεί συνήθη περίπτωση η εισαγωγή στον προσύμφωνο όρου περί αυτοσύμβασης, με τον οποίο χορηγείται το δικαίωμα στον αγοραστή να προβεί στην κατάρτιση της οριστικής σύμβασης μονομερώς, ήτοι χωρίς τη σύμπραξη του πωλητή, όταν ο πρώτος έχει εκπληρώσει όλες τις συμβατικές του υποχρεώσεις (Α.Κ. 235).

Εξάλλου, είναι γνωστό ότι, στην πράξη, η Φορολογική Διοίκηση (Α.Α.Δ.Ε.) αξιώνει, πριν από την σύναψη του προσυμφώνου, την προσκόμιση στον συμβολαιογράφο πιστοποιητικού Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων - ΕΝ.Φ.Ι.Α., όπου να βεβαιώνεται η καταβολή του φόρου ή η νόμιμη απαλλαγή από αυτόν. Την υποχρέωση αυτή η Α.Α.Δ.Ε. την θεμελιώνει στις διατάξεις του άρθρου 60 παρ. 1 του ν. 5104/2024, δηλ. του νυν ισχύοντος Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (όπως και στους προϊσχύσαντες Κώδικες Φ.Δ. 4174/13 και 4987/22), καθώς και στις πιο κάτω κανονιστικές αποφάσεις της. Συγκεκριμένα, στο πιο πάνω άρθρο 60 παρ. 1,  ορίζεται:

«Απαγορεύεται κάθε υποσχετική ή εκποιητική δικαιοπραξία, με την οποία συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται, από οποιαδήποτε αιτία, δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό, αν δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται από τον συμβολαιογράφο, στο συμβόλαιο που συντάσσει, πιστοποιητικό της Φορολογικής Διοίκησης (Πιστοποιητικό Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων - ΕΝ.Φ.Ι.Α.)».

Ακολούθως, στην περίπτωση α’ της ίδιας παραγράφου δεν προβλέπεται και υποχρέωση καταβολής του ΕΝ.Φ.Ι.Α. για όσους συνάπτουν εκποιητικές δικαιοπραξίες, εν αντιθέσει με  όσους συνάπτουν μη εκποιητικές δικαιοπραξίες, οι οποίοι υποχρεούνται στην καταβολή του εν λόγω φόρου (βλ. περίπτ. β’).

Ενόψει των παραπάνω τίθεται, ευλόγως, το ερώτημα αν κατά την κατάρτιση συμβολαιογραφικού προσυμφώνου για μελλοντική μεταβίβαση δικαιωμάτων επί ακινήτου υπάρχει, πράγματι, υποχρέωση προσκόμισης του προαναφερόμενου πιστοποιητικού περί καταβολής του ΕΝ.Φ.Ι.Α.

Κατά την άποψή μου, η απάντηση στο ερώτημα αυτό είναι σαφώς αρνητική για τους εξής ορθούς και μάλλον προφανείς λόγους:

Είναι κοινώς γνωστό ότι, από τον συνδυασμό των άρθρων 1033 Α.Κ. 1198 Α.Κ., προκύπτει ότι, για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου, απαιτείται συμφωνία μεταξύ μεταβιβάζοντος και αποκτώντος, υποβαλλόμενη σε συμβολαιογραφικό τύπο (ενοχική-υποσχετική δικαιοπραξία) και μεταγραφή της σχετικής συμφωνίας (εμπράγματη-εκποιητική δικαιοπραξία).

Από την άλλη πλευρά, είναι εμφανές ότι το πιο πάνω άρθρο 60 του ν. 5104/24 δεν αξιώνει την επισύναψη πιστοποιητικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. σε κάθε περίπτωση υποσχετικής δικαιοπραξίας (τέτοια σαφώς είναι και το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου, όπως ελέχθη), αλλά μόνον επί υποσχετικής δικαιοπραξίας, με την οποία συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται δικαιώματα επί ακινήτου (π.χ. συμβολαιογραφική σύμβαση πώλησης ή δωρεάς ακινήτου, η οποία, πριν από τη μεταγραφή της, έχει αποκλειστικά υποσχετικό χαρακτήρα, βλ. ΑΠ 123/22, 99/19, Γ. Μπαλή, Εμπράγμ. Δίκαιον, έκδ. β’ σελ. 409).

Επειδή, επομένως, με τη σύμβαση του προσυμφώνου δεν επέρχεται σύσταση, μεταβολή, αλλοίωση ή μεταβίβαση οιουδήποτε δικαιώματος, όπως ρητά αξιώνει το πιο πάνω άρθρο 60 παρ. 1, αλλ’ απλώς αναλαμβάνεται η υποχρέωση για μελλοντική κατάρτιση συμβάσεως, κατά τα ήδη λεχθέντα, εξυπακούεται σαφώς ότι, για τη σύναψη προσυμφώνου μεταβίβασης, σύστασης, αλλοίωσης κλπ. δικαιωμάτων επί ακινήτου, δεν απαιτείται η εξόφληση των εκ του ΕΝ.Φ.Ι.Α. οφειλών του πωλητή και η προσκόμιση σχετικού πιστοποιητικού στον οικείο συμβολαιογράφο (2).

Το ερμηνευτικό αυτό συμπέρασμα προκύπτει αβίαστα και από τις διατάξεις του άρθρου 3 των σχετικών κανονιστικών αποφάσεων της Α.Α.Δ.Ε. 1106 (ΦΕΚ Β’ 1976/2021) και 1085 (ΦΕΚ Β’ 3617/2023), όπου ορίζεται ότι «Σε περίπτωση σύνταξης οριστικού συμβολαίου σε εκτέλεση προσυμφώνου πώλησης (και όχι προσυμφώνου διανομής ή ανταλλαγής), το οποίο περιέχει τον όρο της αυτοσύμβασης, με εξαίρεση το εργολαβικό προσύμφωνο, πιστοποιητικά λαμβάνουν ο πωλητής ή/και ο εκ προσυμφώνου με τον όρο της αυτοσύμβασης αγοραστής», καθώς επίσης   ότι «Σε περίπτωση σύνταξης οριστικού συμβολαίου από προσύμφωνο πώλησης, δωρεάς ή γονικής παροχής χωρίς τον όρο της αυτοσύμβασης, πιστοποιητικό λαμβάνει ο εκ προσυμφώνου πωλητής, δωρητής ή ο γονέας κατά περίπτωση»

Δηλαδή, είναι προφανές ότι ο νομοθέτης εντάσσει τη σχετική υποχρέωση στο στάδιο κατάρτισης του οριστικού συμβολαίου, και όχι κατά τη σύναψη του προσυμφώνου (και δη ανεξάρτητα αν σε αυτό περιέχεται όρος αυτοσύμβασης), αφού τέτοια υποχρέωση θα ήταν εκτός κάθε νομικής λογικής, δοθέντος ότι, χωρίς την προηγούμενη κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, δεν επέρχεται καμία απώλεια, μεταβολή ή αλλοίωση  οιουδήποτε δικαιώματος στο πρόσωπο του προσυμφωνούντος πωλητή, άρα ούτε διακινδύνευση απώλειας του προκείμενου φόρου από το Δημόσιο. Άλλωστε, με την ίδια λογική, ο νομοθέτης δεν απαιτεί την προσκόμιση του πιο πάνω πιστοποιητικού επί εκποιητικών δικαιοπραξιών (βλ. άρθρο 60 παρ. 1^α), θεωρώντας ότι δεν υπάρχει κίνδυνος απώλειας του σχετικού φόρου, λόγω της υποχρέωσης προσκόμισης αποδεικτικού ενημερότητας.

Επομένως, μετά τα προεκτεθέντα επιχειρήματα, θεωρώ ότι δεν ανακύπτει καμία αμφιβολία ότι, βάσει της ορθής ερμηνείας των εφαρμοστέων διατάξεων, για την κατάρτιση της ενοχικής-  υποσχετικής σύμβασης του προσυμφώνου πώλησης ακινήτου δεν απαιτείται η προηγούμενη εξόφληση των οφειλών του ΕΝ.Φ.Ι.Α., ούτε η προσκόμιση σχετικού πιστοποιητικού στον οικείο συμβολαιογράφο.

Ως εκ τούτου, είναι πρόδηλο ότι  η Φορολογική Διοίκηση οφείλει να προβεί στη δέουσα αναθεώρηση των ερμηνευτικών της θέσεων, προκειμένου να αποτραπεί η άσκοπη ταλαιπωρία και επιβάρυνση των συναλλασσομένων, η οποία, μάλιστα, από τη στιγμή που δεν υπάρχει κανένας κίνδυνος για απώλεια των σχετικών εσόδων του Δημοσίου, δυσχεραίνει άνευ λόγου την ομαλή εξέλιξη των συναλλαγών.-