YΠOIK 1017407/383/A0012/ΠOΛ. 1114/4.4.1996 Εκπρόθεσμη προσκόμιση μισθωτηρίων ακινήτων για θεώρηση.

Σχετικά με το παραπάνω θέμα, σας πληροφορούμε τα εξής:

1. Το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους με την 62/1996 γνωμοδότηση, έκανε δεκτό ότι σε περίπτωση που προσκομίζεται για θεώρηση μισθωτήριο ακινήτων μετά την πάροδο 30 ημερών από τη σύνταξή του, το οποίο συστάθηκε πριν από την ισχύ του ν.1828/1989 ήτοι πριν την 3η Ιανουαρίου 1989 και που η διάρκειά του έληξε μετά την ισχύ αυτού, ο προϊστάμενος Δ.Ο.Υ. δεν δύναται να προβεί στη θεώρησή του, δεδομένου ότι από τις προϊσχύσασες διατάξεις του ν.4045/1960 δεν προβλεπόταν τέτοια υποχρέωση.

2. Αντίθετα, για τα μισθωτήρια που συντάσσονται μετά την ισχύ του ν.1828/1989 και προσάγονται εκπρόθεσμα για θεώρηση (μετά την πάροδο 30 ημερών από τη σύνταξή τους) υπάρχει υποχρέωση θεώρησής τους από τον αρμόδιο προϊστάμενο Δ.Ο.Υ. με επιβολή του προστίμου που προβλέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 87 του ν.2238/1994.

3. Τη γνωμοδότηση αυτή η οποία έγινε αποδεκτή από τον Υφυπουργό Οικονομικών, σας κοινοποιούμε κατωτέρω για την εφαρμογή της σε ανάλογες περιπτώσεις.

TO NOMIKO ΣYMBOYΛIO TOY KPATOYΣ

Αριθμός Γνωμοδοτήσεως 62/1996

TMHMA Δ`

Συνεδρίαση της 25-1-1996

Περίληψη Ερωτήματος: Ερωτάται εάν υποχρεούται η αρμόδια ΔOY εις θεώρηση ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης το οποίο συντάχθηκε την 25- 8-1987, έληξε η ισχύς του την 31.8.1991 και προσάγεται προς θεώρηση σήμερα από τον μισθωτή και αν επιβάλλεται το πρόστιμο του άρθρου 87 του ν. 2238/94.

Στο άρθρο 3 του νόμου 4045/1960 ορίζεται: "Ιδιωτικά έγγραφα μισθώσεως: α) καταστήματος, γραφείου ή παντός ετέρου εστεγασμένου ή μη χώρου χρησιμοποιουμένου δια τας ανάγκας της επιχειρήσεως ή του ασκουμένου επαγγέλματος, ασχέτως ποσού μισθώματος και β) κατοικίας, εφ` όσον το μίσθωμα είναι 2.000 δραχμαί και άνω κατά μήνα προσάγονται παρά τινος των συμβαλλομένων εις διπλούν προς θεώρησιν εις τον κατά το άρθρον 13 του N. Διατάγματος 3323/1955 αρμόδιον δια την φορολογίαν του εκμισθωτού Oικον. Εφόρον, εντός τριάκοντα το βραδύτερον ημερών από της συντάξεώς των. O Oικον. λφορος βεβαιοί ατελώς δια πράξεώς του επί του ενός των εγγράφων τούτων την χρονολογίαν της προσαγωγής, επιθέτων δε την σφραγίδα της υπηρεσίας, παραδίδει τούτο εις τον προσκομίσαντα και κρατεί το έτερον εις το αρχείον του.

H παρούσα διάταξις εφαρμόζεται δια τα ακίνητα, τα κείμενα εις την περιφέρειαν της τέως Διοικήσεως Πρωτευούσης και τας πόλεις εις άς εδρεύουσιν Oικονομικαί Εφορίαι (παράγραφος 1). Τα κατά τη προηγουμένη παράγραφο έγγραφα, εφ` όσον δεν έχουσι θεωρηθεί από τον αρμόδιο Oικονομικό λφορο, στερούνται πάσης αποδεικτικής δυνάμεως και δεν εξετάζονται ούτε υπό των δικαστηρίων ούτε υπό των δημοσίων εν γένει αρχών. Στερούνται επίσης αποδεικτικής δυνάμεως και τα αντέγγραφα, δι` ών συμφωνείται μίσθωμα διάφορον του εν τω εγγράφω της μισθώσεως καθοριζομένου (παράγραφος 2). Εν περιπτώσει μεταβιβάσεως της κυριότητας ακινήτου, ο νέος κύριος θεωρούμενος συνοφειλέτης φορολογούμενος, τυγχάνει αλληλεγγύως μετά του προκατόχου του υπόχρεως εις την πληρωμή του επιμεριστικώς αναλογούντος, εις το εισόδημα του μεταβιβασθέντος ακινήτου, φόρου των τριών προ της μεταβιβάσεως ετών, ως και των τελών υδρεύσεως και χαρτοσήμου των αυτών οικονομικών ετών βάσει της υφισταμένης κατ` την ημέραν της μεταβιβάσεως εγγραφής. Oι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται, επί ταις υπό των άρθρων 73 και 74 του N. Διατάγματος 3323/1955 καθοριζομέναις ποιναίς, να υπομιμνήσκωσι την διάταξιν ταύτην τοις συμβαλλομένοις, ποιούμενοι ρητήν περί τούτου μνείαν εν τω συμβολαίω της αγοραπωλησίας (παράγραφος 3). Τα δικαστήρια απέχουν να δικάσουν αγωγήν περί εξώσεως μισθωτού ακινήτου, αν μη προσαχθεί ενώπιον αυτών βεβαίωσις του αρμοδίου Oικονομικού Εφόρου, ότι τα μισθώματα του ακινήτου περιελήφθησαν εις την δήλωσιν φορολογίας εισοδήματος του τελευταίου οικονομικού έτους, εφ` όσον μέχρι της συζητήσεως της αγωγής υφίσταται υποχρέωσις επιδόσεως δηλώσεως (παράγραφος 4).

Μετά την αντικατάσταση των διατάξεων του προαναφερομένου άρθρου με τις διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 16 του ν. 1828/89 και την κωδικοποίησή τους αρχικά με τις διατάξεις του άρθρου 68 του Π.Δ. 129/1989 και στη συνέχεια με τις διατάξεις του άρθρου 77 του N. 2238/1994, ορίζεται ότι:

"1. Ιδιωτικά έγγραφα μίσθωσης αστικών ακινήτων ασχέτως ποσού μισθώματος ή γεωργικών ακινήτων, εφόσον το μίσθωμα είναι ανώτερο των πέντε χιλιάδων (5.000) δραχμών κατά μήνα, προσκομίζονται από τον εκμισθωτή για θεώρηση, μέσα σε τριάντα (30) ημέρες από τη σύνταξή τους, στον προϊστάμενο της δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας, που είναι αρμόδιος για τη φορολογία του. Τα έγγραφα αυτά μπορεί και ο μισθωτής να τα προσκομίζει για θεώρηση στον προϊστάμενο της δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας, που είναι αρμόδιος για τη φορολογία του εκμισθωτή. Τα έγγραφα αυτά υποβάλλονται σε δύο αντίγραφα, από τα οποία το ένα επιστρέφεται θεωρημένο σε αυτόν που τα προσκόμισε.

2. Τα έγγραφα της προηγούμενης παραγράφου, εφόσον δεν έχουν θεωρηθεί από τον αρμόδιο προϊστάμενο της δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας, στερούνται κάθε αποδεικτικής δύναμης και δεν εξετάζονται από τα δικαστήρια και τις δημόσιες γενικά αρχές. Επίσης, στερούνται αποδεικτικής δύναμης και τα αντέγγραφα, με τα οποία συμφωνείται μίσθωμα διαφορετικό από το καθοριζόμενο στο έγγραφο της μίσθωσης.

3. Αν μεταβιβασθεί η κυριότητα του ακινήτου, ο νέος κύριος είναι αλληλεγγύως και εις ολόκληρον συνυπεύθυνος με τον προκάτοχο για την πληρωμή του φόρου των τριών (3), πριν από τη μεταβίβαση, ετών που αναλογεί επιμεριστικά στο εισόδημα του ακινήτου που μεταβιβάστηκε και προκύπτει από την εγγραφή που υπάρχει κατά την ημέρα της μεταβίβασης. νδια υποχρέωση υπάρχει για το χαρτόσημο και τα τέλη ύδρευσης. Oι συμβολαιογράφοι έχουν υποχρέωση να υπενθυμίζουν τη διάταξη αυτή στους συμβαλλομένους και να αναγραφούν τούτο ρητά στο συμβόλαιο της αγοραπωλησίας.

4. Οσοι δεν προσκομίζουν τα έγγραφα μίσθωσης ακινήτου για θεώρηση ή τα προσκομίζουν εκπρόθεσμα, καθώς και οι συμβολαιογράφοι που δεν εφαρμόζουν τις διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου, υπόκεινται σε πρόστιμο που ορίζεται στο άρθρο 87.

Τέλος στο άρθρο 73α παρ. 1 του ν. 3323/55, που προσετέθη με την παράγραφο 4 του άρθρου 73 του ίδιου ως άνω ν.δ. ως τούτο αντικαταστάθηκε με την παράγραφο 3 του άρθρου 18 του ν. 1828/89, ορίζεται ότι: "Οσοι αποκτούν εισόδημα από ακίνητα και είναι υπόχρεοι σε υποβολή δηλώσεως, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος, αν δεν δηλώσουν το εισόδημα αυτό δεν δικαιούνται:

α) Να εγείρουν αγωγή έξωσης ή να μεταβιβάσουν την κυριότητα με οποιοδήποτε τρόπο ή να συστήσουν εμπράγματα δικαιώματα, για μια πενταετία από τη λήξη της προθεσμίας για την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, στα ακίνητα για τα οποία δεν έχουν δηλωθεί τα μισθώματα.

β) Να παραχωρήσουν υποθήκη για μία δεκαετία από τη λήξη της προθεσμίας για την υποβολή δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, σε ακίνητα για τα οποία δεν έχουν δηλωθεί τα μισθώματα.

γ) Να πάρουν στεγαστικό δάνειο από τις τράπεζες, το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, το Ταχυδρομικό Ταμιευτήριο και λοιπούς οργανισμούς, οι οποίοι χορηγούν στεγαστικά δάνεια, για τα ακίνητα τα οποία δεν έχουν δηλωθεί τα μισθώματα".

Από τις προπαρατιθέμενες διατάξεις προκύπτουν τα εξής:

1. Προ της τροποποιήσεως των παραγράφων 1 και 3 του άρθρου 3 του ν. 4045/1960 από την παράγραφο 2 του άρθρου 16 του ν. 1828/89 δεν προεβλέπετο επιβολή προστίμου για την μη προσκόμιση εις τον αρμόδιο οικονομικό λφορο του μισθωτηρίου συμβολαίου προς θεώρηση, αλλά προεβλέποντο άλλες δυσμενείς για αμφοτέρους τους συμβαλλομένους συνέπειες που ορίζοντο στη παράγραφο 2, ως ανωτέρω.

2. Yποχρέωση για την προσκομιδή του μισθωτηρίου εγγράφου προς θεώρηση εις τον αρμόδιο Oικον. λφορο είχαν αμφότεροι οι συμβαλλόμενοι.

3. Αν το μισθωτήριο έγγραφο δεν προσκομίζετο εντός των 30 ημερών προς θεώρηση, προσαγόμενο αργότερα, ο Oικον. λφορος μπορούσε να αρνηθεί την θεώρησή του, αφού από τις διατάξεις του N. 4045/60 δεν καθιδρύετο τοιαύτη υποχρέωση.

4. Μετά την αντικατάσταση των διατάξεων του άρθρου 3 του ν. 4045/60 με την παράγραφο 2 του άρθρου 16 του ν. 1828/89 και την κωδικοποίησή τους αρχικά με τις διατάξεις του άρθρου 68 του Π.Δ. 129/1989 και στη συνέχεια με τις διατάξεις του άρθρου 77 του ν. 2238/94 προβλέπεται επιβολή προστίμου τόσον στη περίπτωση που δεν προσάγεται το μισθωτήριο έγγραφο προς θεώρηση όσον και στην εκπρόθεσμη προσαγωγή του. Επίσης κατ` αντίθεση με το προηγούμενο νομικό καθεστώς, υποχρέωση πλέον προσαγωγής του μισθωτηρίου εγγράφου προς θεώρηση υπέχει μόνον ο εκμισθωτής. O μισθωτής απλώς ευχέρεια έχει.

Περαιτέρω από τις παρατεθείσες διατάξεις σε συνδυασμό προς το άρθρο 2 του A.K., κατά το οποίο ο νόμος ισχύει για το μέλλον και δεν έχει αναδρομική δύναμη, διατηρεί δε την ισχύ του εφόσον άλλος κανόνας δικαίου δεν τον καταργήσει ρητά ή σιωπηρά, προκύπτει ότι οι διατάξεις του άρ. 3 του N. 1828/1989 εφαρμόζονται επί των πριν από τη δημοσίευση αυτού συναφθεισών μισθώσεων, έστω και αν η λήξη αυτών επήλθε μετά τη δημοσίευση του νόμου αυτού. Αν ο νομοθέτης ήθελε οι νεώτερες αυτές διατάξεις να καταλάβουν και τις μισθώσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν απ` αυτές, ήτοι να έχουν άμεση εφαρμογή, θα το όριζε ρητά, προβλέποντας ότι τα μισθωτήρια των τελευταίων τούτων μισθώσεων θα μπορούσαν να προσκομισθούν προς θεώρηση στον οικείο Oικ. λφορο, με ή χωρίςτην καταβολή προστίμου (βλ. N. Παπαντωνίου "το πρόβλημα της αναδρομικής δύναμης του νόμου στο Τιμ. Τομ. Ελεγκτικού Συνεδρίου 1833-1983" παρ. II).

κατ` ακολουθία, στην προκείμενη περίπτωση ο Oικ. λφορος δεν δύναται να προβεί στη θεώρηση των μισθωτηρίων που αναφέρονται σε συμβάσεις που συνομολογήθηκαν πριν από την ισχύ του N. 1828/1989 και που η διάρκειά τους έληξε μετά το τελευταίο αυτό νομο. Θέμα καταβολής προστίμου δεν μπορεί να τεθεί εφόσον οι προϊσχύσασες από το νόμο αυτό διατάξεις δεν προέβλεπαν την καταβολή προστίμου, αλλ` απήγγειλαν σε περίπτωση μη έγκαιρης προσκομιδής του μισθωτηρίου στην αρμόδια οικονομική αρχή άλλες συνέπειες ως προς την αποδεικτική δύναμη αυτών ενώπιον των δικαστηρίων και των δημοσίων εν γένει αρχών. Τούτο, ανεξάρτητα από το ότι κατά το νεώτερο νομοθετικό καθεστώς ο μισθωτής, μη έχοντας υποχρέωση για προσκομιδή αρμοδίως προς θεώρηση του μισθωτηρίου, δεν τιμωρείται με πρόστιμο αν παραλείψει την προσκομιδή αυτή.

Εν όψει των ανωτέρω το Δ` Τμήμα του Νομικού Συμβουλίου του κράτους έχει τη γνώμη ότι αρνητική πρέπει να είναι η απάντηση στο τιθέμενο ερώτημα.