1103277/870/0015/10.7.2007

ΘΕΜΑ: Φορολογική μεταχείριση Ο.Ε. που εκμεταλλεύεται ενοικιαζόμενα διαμερίσματα.

Απαντώντας στην από 16/11/2006 αίτησή σας αναφορικά με το θέμα, σας πληροφορούμε τα ακόλουθα:

1. Η Δ/νση Φορολογίας Εισοδήματος με σχετικό έγγραφό της μας γνώρισε τα ακόλουθα:

«1. Με τις διατάξεις της παραγρ. 1 του άρθρου 20 του ν. 2238/1994 ορίζεται ότι εισόδημα από ακίνητα είναι αυτό που προκύπτει κάθε οικον. έτος μεταξύ άλλων και από εκμίσθωση ακινήτων.

2. Με τις διατάξεις της παραγρ. 6 του άρθρου 33 του ίδιου νόμου ορίζεται ότι στις επιχειρήσεις που εκμεταλλεύονται ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια και διαμερίσματα και δεν τηρούν βιβλία ή τηρούν βιβλία δεύτερης κατηγορίας του Κ.Β.Σ. επιβάλλεται ποσό καταβαλλόμενου κατ’ έτος φόρου, με το οποίο εξαντλείται η φορολογική τους υποχρέωση.

3. Επίσης, με τις διατάξεις της παραγρ. 13 του ίδιου άρθρου ορίζεται ότι ειδικά το καθαρό εισόδημα των πιο πάνω επιχειρήσεων που εκμεταλλεύονται πάνω από 7 ενοικιαζόμενα δωμάτια και τηρούν βιβλία δεύτερης κατηγορίας Κ.Β.Σ. (από 1.1.2004 και μετά) εξευρίσκεται λογιστικά σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 31.

4. Εξάλλου, με την Ε2312/ΠΟΛ.25/11.2.1982 διαταγή μας έγινε δεκτό ότι σε περίπτωση που επιχειρήσεις ή ιδιώτες ενοικιάζουν επιπλωμένα δωμάτια χωρίς να παρέχουν στους πελάτες τους υπηρεσίες εξυπηρέτησης (καθαριότητα δωματίου, παροχή λευκών ειδών, επιμέλεια τακτοποίησης υλικών κ.λ.π.) το εισόδημα που αποκτούν προέρχεται αποκλειστικά από εκμίσθωση, οικοδομών και ως τέτοιο φορολογείται στην Α’ κατηγορία εισοδήματος.

Σε αντίθετη περίπτωση, που εκτός από την εκμίσθωση των επιπλωμένων δωματίων, παρέχονται και υπηρεσίες εξυπηρέτησης πελατών αποκτούν εισόδημα Δ’ κατηγορίας.

5. Πάντως, το θέμα του καθορισμού της κατηγορίας εισοδήματος (ως Α’ ή Δ’ κατηγορία ) όσων ασχολούνται με την εκμίσθωση επιπλωμένων δωματίων αποτελεί θέμα πραγματικό και ως τέτοιο ανήκει στην αρμοδιότητα του αρμόδιου Προϊστάμενου ΔΟΥ και σε περίπτωση αμφισβήτησης, των αρμόδιων Διοικητικών Δικαστηρίων.

6. Συνεπώς, σε περίπτωση που θα συστήσετε Ο.Ε. για την εκμετάλλευση επιπλωμένων ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων, το εισόδημα από την εκμίσθωσή τους είναι Α’ κατηγορίας αν δεν παρέχονται υπηρεσίες περιποίησης πελατών ή Δ’ κατηγορίας και συγχρόνως παρέχονται υπηρεσίες περιποίησής τους και σύμφωνα με τα ανωτέρω θα ερευνηθεί από την αρμόδια για τη φορολογία σας ΔΟΥ.».

2. Με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 2 του Κ.Β.Σ. (π.δ. 186/1992) ορίζεται μεταξύ άλλων ότι κάθε ημεδαπό ή αλλοδαπό, φυσικό ή νομικό πρόσωπο που ασκεί δραστηριότητα στην ελληνική επικράτεια και αποβλέπει στην απόκτηση εισοδήματος από εμπορική ή βιομηχανική ή βιοτεχνική ή γεωργική επιχείρηση ή από ελευθέριο επάγγελμα ή από οποιαδήποτε άλλη επιχείρηση, αναφερόμενο στο εξής με τον όρο «επιτηδευματίας», τηρεί, εκδίδει, παρέχει, ζητά, λαμβάνει, υποβάλλει, διαφυλάσσει τα βιβλία, τα στοιχεία, τις καταστάσεις και κάθε άλλο μέσο σχετικό με την τήρηση βιβλίων και την έκδοση στοιχείων που ορίζονται από τον Κώδικα αυτό, κατά περίπτωση.

3. Επίσης με τις διατάξεις της παραγράφου 5 του άρθρου 4 του ίδιου Κώδικα ορίζεται μεταξύ άλλων ότι στην κατηγορία που αντιστοιχεί στα ετήσια ακαθάριστα έσοδά τους, όχι όμως σε κατηγορία κατώτερη της δεύτερης, εντάσσονται οι λοιποί επιτηδευματίες, φυσικά ή νομικά πρόσωπα, για τους οποίους δεν προβλέπεται ένταξη με βάση τις διατάξεις των παραγράφων 2, 3 και 4 του άρθρου αυτού, οι νέοι επιτηδευματίες κατά την έναρξη των εργασιών τους για τους οποίους δεν προβλέπεται ειδική ένταξη, καθώς και οι αστικές επαγγελματικές εταιρείες δικηγόρων του προεδρικού διατάγματος 518/1989 (ΦΕΚ 220 Α’).

4. Ακόμη με τις διατάξεις της περίπτωσης α΄ της παραγράφου 5 του άρθρου 10 αυτού του Κώδικα ορίζεται μεταξύ άλλων ότι ο εκμεταλλευτής ξενοδοχείου, ξενώνα και επιπλωμένων διαμερισμάτων και οικιών τηρεί βιβλίο κίνησης πελατών (πόρτας), στο οποίο καταχωρεί το ονοματεπώνυμο του πελάτη, το ονοματεπώνυμο ή την επωνυμία εκείνου κατ’ εντολή του οποίου διαμένει ο πελάτης (ένοικος), την ημερομηνία άφιξης και αναχώρησής του και τον αριθμό του δωματίου. Σε περίπτωση παροχής υπηρεσιών «πακέτο» καταχωρεί και τις περιλαμβανόμενες στο «πακέτο» υπηρεσίες και αγαθά.

5. Με βάση τις παραπάνω διατάξεις και όσα αναφέρονται στην παράγραφο 1 του παρόντος προκύπτει ότι στην περίπτωση που το εισόδημα της Ο.Ε. από την εκμετάλλευση των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων θα συνιστά εισόδημα Δ΄ κατηγορίας (εισόδημα από εμπορικές επιχειρήσεις), η εν λόγω εταιρία θα υποχρεούται να τηρήσει βιβλία τουλάχιστον Β΄ κατηγορίας του Κ.Β.Σ., καθώς και βιβλίο κίνησης πελατών (πόρτας) και να εκδίδει Α.Π.Υ. είτε προς ιδιώτες είτε προς επιτηδευματίες αθεώρητες και επί μηχανογραφικής έκδοσης χωρίς σήμανση βάσει των διατάξεων των Α.Υ.Ο. ΠΟΛ. 1083/2003 και ΠΟΛ.1082/2003.

Όσον αφορά την αντίθετη περίπτωση, κατά την οποία το εισόδημα της Ο.Ε. θα συνιστά εισόδημα Α’ κατηγορίας (εισόδημα από ακίνητα), σας πληροφορούμε ότι εκκρεμεί η έκδοση γνωμοδότησης από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους σχετικά με το εάν είναι νόμιμη η σύσταση Ο.Ε. με μοναδικό αντικείμενο εργασιών την εκμίσθωση ακινήτων και σε καταφατική περίπτωση, αν αυτή χαρακτηρίζεται ως επιτηδευματίας.