Θέμα: Τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε οικοδομή που ανεγείρεται από εργολάβο.

Σε απάντηση του από 26-2-2013 εγγράφου σας, με το οποίο ερωτάτε εάν επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης σε τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε οικοδομή που βρίσκεται στο στάδιο του σκελετού και ανεγείρεται από εργολάβο με το σύστημα της αντιπαροχής και, σε καταφατική περίπτωση, ποια είναι η φορολογητέα αξία για τον υπολογισμό του φόρου, σας γνωρίζουμε τα ακόλουθα:

1. Σύμφωνα με τη με αριθ. 1023290/68/Β0013/ΠΌΛ. 1050/1996 εγκύκλιο ΥπΟικ, σε περίπτωση σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί οικοπέδου, στο οποίο υπάρχουν κτίσματα, επέρχεται έμμεσα διανομή των υπαρχόντων κτισμάτων μεταξύ των κατ’ ιδανικά μερίδια συγκυρίων και, συνεπώς, οφείλεται φόρος μεταβίβασης (διανομής) που υπολογίζεται στην αξία των υφιστάμενων κτισμάτων και του οικοπέδου. Αντίθετα, αν δεν υπάρχουν κτίσματα επί του οικοπέδου, δεν οφείλεται φόρος μεταβίβασης για τη σύσταση, διότι δεν επέρχεται διανομή μεταξύ των συγκυρίων. Για τον ίδιο λόγο, εάν με τη σύσταση διανέμονται τόσο τα υφιστάμενα κτίσματα όσο και οι μελλοντικές οριζόντιες ιδιοκτησίες, ο φόρος επιβάλλεται μόνο για την αξία των υφιστάμενων ιδιοκτησιών.

Επίσης, με την ανωτέρω εγκύκλιο ορίζεται ότι, κατά την κατάρτιση πράξης σύστασης και διανομής οριζόντιων ιδιοκτησιών ή τροποποίησης αυτής σε οικόπεδο με κτίσματα, τα οποία βρίσκονται στο στάδιο του εκ μπετόν αρμέ σκελετού, οφείλεται φόρος μεταβίβασης (διανομής), διότι, αν και τα κτίσματα βρίσκονται στο στάδιο του σκελετού, δημιουργούν, ωστόσο, τη βάση για την αυθυπαρξία των οριζόντιων ιδιοκτησιών. Σε κάθε δε περίπτωση σύστασης ή τροποποίησης ή κατάργησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας, λαμβάνεται υπόψη το στάδιο στο οποίο βρίσκονται τα κτίσματα κατά το χρόνο σύνταξης του συμβολαίου (ΣΧΕΤ. και η με αριθ. Κ. 4252/58/ΠΟΛ. 199/1988, με την οποία κοινοποιήθηκε η με αριθ. 282/1986 Γνωμ. ΝΣΚ) και, ως εκ τούτου, εξ ορισμού δεν έχει εφαρμογή το τεκμήριο αποπερατωμένου κτίσματος της παρ. 1 του άρθρου 2 του α.ν. 1521/1950.

Περαιτέρω, με την ίδια ως άνω εγκύκλιο προβλέπεται ότι, σε περίπτωση τροποποίησης ή κατάργησης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε οικοδομή που ανεγείρεται από εργολάβο με το σύστημα της αντιπαροχής, η οποία καταρτίζεται πριν από τη μεταβίβαση των ποσοστών του εργολαβικού ανταλλάγματος στον εργολάβο ή σε τρίτους καθ’ υπόδειξή του, για την επιβολή ή μη φ.μ.α. θα πρέπει να ερευνάται εάν με την πράξη αυτή συντελείται μεταβίβαση μεταξύ των οικοπεδούχων και μόνο (με τη μορφή της διανομής, ανταλλαγής, πώλησης, δωρεάς), δεδομένου ότι ο εργολάβος, πριν από τη μεταβίβαση των υποσχεθέντων ποσοστών, δεν έχει κανένα εμπράγματο δικαίωμα επί του ακινήτου και για το λόγο αυτό μόνο ως εκ τρίτου συμβαλλόμενος συμπράττει στην κατάρτιση της εν λόγω τροποποιητικής πράξης.

2. Ενόψει των ανωτέρω, η αρμόδια Δ.Ο.Υ....., στην οποία κοινοποιείται το παρόν, παρακαλείται για την εφαρμογή των ως άνω οριζόμενων.

Η Προϊσταμένη της Διεύθυνσης

ΜΑΡΙΑ Η. ΜΕΝΟΥΝΟΥ