ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ
ΓΕΝΙΚΗ ΓΡΑΜΜΑΤΕΙΑ ΔΗΜΟΣΙΩΝ ΕΣΟΔΩΝ
ΓΕΝΙΚΗ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ Δ/ΝΣΗ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ ΤΜΗΜΑ B
Αθήνα, 23-1-2013
Ταχ. Δ/νση: Καρ. Σερβίας 8
Ταχ. Κώδ.: 101 84 Αθήνα
Πληροφορίες: Ε. Πριστούρη 
Τηλέφωνο: 210 3375876
FAX: 2103375834
e-mail: d13. fma@yo. syzefxis.gov.gr

ΠΡΟΣ:

Αρ. Πρωτ: Δ13Β 1013292 ΕΞ 2013
ΘΕΜΑ: Φορολόγηση της μεταβίβασης ποσοστού εξ αδιαιρέτου αδόμητου οικόπεδου σε εργολάβο σε εκτέλεση εργολαβικού προσυμφώνου.

ΣΧΕΤ.: Το με αριθ. πρωτ....../25-9-2012 έγγραφο της Δ.Ο.Υ......

Σε απάντηση του ανωτέρω σχετικού καθώς και της από 12-9-2012 αίτησης της συμβ/φου......., σχετικά με το ανωτέρω θέμα, σας γνωρίζουμε τα ακόλουθα:

1. Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 και της παρ. 1 του άρθρου 5 του α.ν. 1521/1950, σε κάθε με επαχθή αιτία μεταβίβαση ακινήτου ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου επιβάλλεται φόρος επί της αξίας αυτών, υπόχρεος για την καταβολή του οποίου είναι ο αγοραστής.

Ως αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου λογίζεται η αξία (αγοραία ή αντικειμενική), την οποία έχει το ακίνητο κατά την ημέρα υπογραφής του οριστικού συμβολαίου (άρθρο 3 παρ. 1 ε' α.ν. 1521/1950), σε περίπτωση δε μεταβίβασης οικοπέδου, επί του οποίου έχει ανεγερθεί οικοδομή, ο φ.μ.α. υπολογίζεται επί της αξίας του οικοπέδου και της οικοδομής, ως συστατικού αυτού, έστω και αν αυτή ανεγέρθηκε με δαπάνες του αγοραστή (ΣτΕ 346/1973, Κ.4681/47/ΠΟΛ. 69/31.3.1973).

2. Με βάση τη διάταξη της παρ. 1 του άρθρου 2 του ανωτέρω νόμου, σε κάθε περίπτωση μεταβίβασης ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο ανεγείρεται ή πρόκειται να ανεγερθεί πολυκατοικία, με σχέδιο εγκεκριμένο από την πολεοδομική υπηρεσία πριν από τη μεταβίβαση, θεωρείται, κατά αμάχητο τεκμήριο, ότι μαζί με το ιδανικό μερίδιο του οικοπέδου μεταβιβάζεται αποπερατωμένο διαμέρισμα της πολυκατοικίας που αντιστοιχεί σε αυτό, εφόσον η πολυκατοικία πρόκειται να ανεγερθεί από τον ίδιο τον πωλητή του ιδανικού μεριδίου του οικοπέδου ή από τον εργολάβο ο οποίος ανέλαβε με αντιπαροχή την ανέγερση πολυκατοικίας ή από τρίτο που ενεργεί για λογαριασμό τους.

Το ανωτέρω αμάχητο τεκμήριο δεν έχει εφαρμογή σε μεταβίβαση ιδανικού μεριδίου οικοπέδου σε πρόσωπα που αναλαμβάνουν κατ’ επάγγελμα την ανέγερση ολόκληρης της πολυκατοικίας με δικές τους δαπάνες.

Επιπλέον, με τη διάταξη της παρ. 5 του άρθρου 2 του ως άνω νόμου ορίζεται ότι, κατά τη μεταβίβαση σε εκτέλεση συμβολαιογραφικού προσυμφώνου ιδανικού μεριδίου οικοπέδου από τον οικοπεδούχο προς τον κατά κύριο επάγγελμα εργολήπτη, ο οποίος ανέλαβε την ανέγερση οικοδομής με αντιπαροχή με δικές του δαπάνες, ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται μόνον επί της αγοραίας αξίας των ποσοστών του οικοπέδου, έστω και αν κατά την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου έχουν ανεγερθεί από τον εργολήπτη κτίσματα.

Επίσης, με τη με αριθ. 1006488/82/0013/18.1.1989/ΠΟΛ. 1007 εγκύκλιο του Υπουργείου Οικονομικών επισημαίνεται μεταξύ άλλων ότι η εφαρμογή των ανωτέρω ευνοϊκών διατάξεων για τον εργολάβο τελεί υπό την προϋπόθεση ότι η ανάληψη της υποχρέωσης ανέγερσης από τον εργολάβο - αγοραστή του ιδανικού μεριδίου ανάγεται σε ολόκληρη την πολυκατοικία.

3. Ενόψει των ανωτέρω διατάξεων, σχετικά με τη φορολόγηση της οριστικής μεταβίβασης ποσοστών οικοπέδου στον εργολάβο σε εκτέλεση του εργολαβικού προσυμφώνου, η άποψη της Υπηρεσίας μας είναι η ακόλουθη:

Η ανωτέρω ευνοϊκή διάταξη της παρ. 5 του άρθρου 2 του α.ν. 1521/1950 δεν έχει εφαρμογή στις περιπτώσεις, κατά τις οποίες διαπιστώνεται ότι η σχετική υποχρέωση ανέγερσης του εργολάβου βάσει του εργολαβικού προσυμφώνου δεν αναφέρεται σε ολόκληρη την οικοδομή ή ο εργολάβος αδυνατεί να ολοκληρώσει το έργο για οποιονδήποτε λόγο.

Κατά συνέπεια, στις περιπτώσεις αυτές, για τον καθορισμό της φορολογητέας αξίας κατά την οριστική μεταβίβαση του εργολαβικού ανταλλάγματος στον εργολάβο, έχει εφαρμογή η γενική διάταξη της παρ. 1 ε' του άρθρου 3 του α.ν. 1521/1950 και, ως εκ τούτου, συνυπολογίζεται στην αξία των μεταβιβαζόμενων ποσοστών οικοπέδου και η αξία των τυχόν υφιστάμενων κτισμάτων, ως συστατικών αυτού, στο στάδιο που βρίσκονται κατά το χρόνο σύνταξης του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης. Συνεπώς, εάν κατά τον κρίσιμο χρόνο φορολογίας δεν έχουν ανεγερθεί κτίσματα από τον εργολάβο, ο φ.μ.α. θα υπολογισθεί στην αξία των μεταβιβαζόμενων ποσοστών οικοπέδου.

Επίσης, κατά την ανωτέρω μεταβίβαση των ποσοστών οικοπέδου του εργολαβικού ανταλλάγματος στον εργολάβο καθώς και σε περαιτέρω μεταβίβασή του σε άλλον εργολάβο, ο οποίος θα αναλάβει την ανέγερση της οικοδομής με δικές του δαπάνες, δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του αμάχητου τεκμηρίου, καθώς η ανέγερση της οικοδομής γίνεται από τον ίδιο τον αγοραστή του ιδανικού μεριδίου με δικές του δαπάνες χωρίς καμία απολύτως ανάμειξη του οικοπεδούχου πωλητή.

Η Προϊστάμενη της Διεύθυνσης ΜΑΡΙΑ Η. ΜΕΝΟΥΝΟΥ