Αθήνα, 12 Σεπτεμβρίου 2012
Αριθμ. Πρωτ.: 674 ΕΞ

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ
ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ
ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΛΟΓΙΣΤΙΚΗΣ ΤΥΠΟΠΟΙΗΣΗΣ & ΕΛΕΓΧΩΝ
Ε.Λ.Τ.Ε.
Ν.Π.Δ.Δ.
ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΛΟΓΙΣΤΙΚΗΣ ΤΥΠΟΠΟΙΗΣΗΣ (ΣΛΟΤ)

Ταχ. Δ/νση: Βουλής 7, 5ος όροφος
Ταχ. Κώδικας: 105 62 - Αθήνα
Τηλέφωνο: 210 3242.648
Fax: 210 3234.141
Ιστοσελίδα: www.elte.org.gr

ΘΕΜΑ: ΠΩΛΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΠΡΙΝ ΤΗΝ ΟΛΟΚΛΗΡΩΣΗ ΤΗΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ

ΕΡΩΤΗΜΑ

Κατασκευαστική εταιρεία που τηρεί βιβλία Γ κατηγορίας του ΚΒΣ, κατά την φάση κατασκευής οικοδομής πούλησε ένα διαμέρισμα (ημιτελές) αντί του τιμήματος των 150.000 ευρώ. Κατά την ολοκλήρωση της οικοδομής (κατά το έτος 2011), για το συγκεκριμένο διαμέρισμα αντιστοιχούσε απολογιστικό κόστος ύψους 167.550 ευρώ.

Ερωτάται πως θα αποτυπωθεί στα βιβλία της εταιρείας και στα έντυπα φορολογίας εισοδήματος η διαφορά μεταξύ τιμήματος πώλησης και απολογιστικού κόστους, δεδομένου ότι βάσει φορολογίας εισοδήματος η εταιρεία θα φορολογηθεί για το ποσό των 167.550 ευρώ

ΑΠΑΝΤΗΣΗ

Το κόστος κατασκευής οικοδομών που προορίζονται για πώληση αλλά δεν έχουν πωληθεί, παρακολουθείται σε λογαριασμό των αποθεμάτων ομάδα 2 του ΕΓΛΣ. Σε περίπτωση πώλησης ημιτελούς διαμερίσματος το εισπραχθέν αντίτιμο καταχωρείται ως «Έσοδο Επομένων Χρήσεων» λογαριασμός 56 του ΕΓΛΣ. Στο τέλος κάθε χρήσεως μεταφέρεται από το λογαριασμό του Εσόδου Επομένων Χρήσεων, στα έσοδα της χρήσεως, το ποσό που αναλογεί στο πραγματοποιηθέν μέχρι την ημερομηνία του ισολογισμού κόστος κατασκευής (το οποίο περιλαμβάνει το ποσό του τυχόν κόστους που εμφανιζόταν ως απόθεμα μέχρι την πώληση) και το οποίο συνολικό κόστος καταχωρείται ως έξοδο ώστε να υπάρχει η αντιστοίχηση του εσόδου με το έξοδο. Ο φόρος εισοδήματος που προσδιορίζεται προσωρινά με τεκμαρτό τρόπο και προκαταβάλλεται, αναγνωρίζεται στο λογαριασμό «Χρεώστες Διάφοροι» λογαριασμός 33 του ΕΓΛΣ. Στο τέλος κάθε χρήσεως και μέχρι την ολοκλήρωση της κατασκευής της οικοδομής, στον Πίνακα Διάθεσης Αποτελεσμάτων μεταφέρεται ο αναλογών φόρος εισοδήματος επί του λογιστικού αποτελέσματος της χρήσεως. Για την συμπλήρωση των φορολογικών δηλώσεων αρμόδιο να απαντήσει είναι το Υπουργείο Οικονομικών.

Παράδειγμα

Έστω κατασκευή διαμερίσματος που ξεκινάει τον 11ο μήνα της χρήσεως 2011 και θα ολοκληρωθεί τον 3ο μήνα του 2013. Με την έναρξη της κατασκευής γίνεται η πώληση έναντι των 150.000 ευρώ μετρητοίς και πληρώνεται φόρος εισοδήματος 6.000 ευρώ, βάσει της ισχύουσας φορολογικής νομοθεσίας. Στο τέλος της χρήσης 2011 το κόστος κατασκευής που έχει βαρύνει τα αποτελέσματα ανέρχεται σε 20.000 ευρώ. Στο τέλος της χρήσεως 2012 το πρόσθετο κόστος οικοδομής που έχει βαρύνει τα αποτελέσματα είναι 70.000 και με την ολοκλήρωση της κατασκευής στη χρήση 2013 το πρόσθετο κόστος που έχει βαρύνει τα αποτελέσματα της χρήσεως είναι 77.550 ευρώ, δηλαδή συνολικό κόστος 20.000+70.000+77.550=167.550 ευρώ. To προϋπολογιστικό κόστος, έστω ότι έχει επίσης υπολογιστεί σε 120.000 Ευρώ. Ο συντελεστής φόρου εισοδήματος είναι 20%. Οι σχετικές λογιστικές εγγραφές βάσει αυτών θα έχουν ως εξής:

2011
Διαθέσιμα
150.000

Έσοδα επομένων χρήσεων
150.000

(1) Έσοδα επομένων χρήσεων
25.000
Έσοδα χρήσεως 25.000

Έξοδα
20.000
Προμηθευτές ή Διαθέσιμα
20.000

(2) Προκαταβολή φόρου εισοδήματος
6.000

Υποχρέωση φόρου εισοδήματος
6.000

(3) Φόρος εισοδήματος (λογ. 88)
1.000

Προκαταβολή φόρου εισοδήματος
1.000

(1) 25.000 = (20.000/120.000)*150.000

(2) Ακαθάριστα έσοδα 150.000 * 20% (συντελεστής κέρδους) = 30.000 (τεκμαρτό εισόδημα) * 20% (συντελεστής φόρου εισοδήματος) = 6.000 προκαταβολή φόρου εισοδήματος

(3) 25.000-20.000=5.000*20% = 1.000

2012

(4) Έσοδα επομένων χρήσεων
87.500

Έσοδα χρήσεως
87.500

Έξοδα
70.000

Προμηθευτές ή Διαθέσιμα
70.000

(5) Φόρος εισοδήματος (λογ. 88)
3.500

Προκαταβολή φόρου εισοδήματος
3.500

(4) 87.500 = [(20.000+70.000)/120.000]*150.000 – 25.000

(5) 3.500 = (87.500 – 70.000)*20%

2013

(6) Έσοδα επομένων χρήσεων
37.500

Έσοδα χρήσεως
37.500

Έξοδα
77.550

Προμηθευτές ή Διαθέσιμα
77.550

(7) Προκαταβολή φόρου εισοδήματος
4.500

Έσοδο φόρου εισοδήματος (Λ.88)
4.500

(6) 37.500 = 150.000-25.000-87.500

(7) Στην χρήση 2013 η επιχείρηση αντιστρέφει τον φόρο εισοδήματος που είχε αναγνωρίσει ως έσοδο τα προηγούμενα έτη, αφού τελικά δεν προκύπτει φόρος εισοδήματος. Το συνολικό ποσό του φάρου των 6.000 που προπληρώθηκε στη χρήση 2011 και εμφανίζεται πλέον ως προκαταβολή, διακανονίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις της φορολογικής νομοθεσίας.

[Στην χρήση 2013 που ολοκληρώνεται η οικοδομή, η επιχείρηση θα φορολογηθεί βάσει του ποσού του απολογιστικού κόστους αποπεράτωσης της οικοδομής 167.550 Ευρώ, δεδομένου ότι τελικά έχει προκύψει λογιστική ζημιά (άρθρο 34 παρ. 1 Ν. 2238/1994). Τα προκύπτοντα έσοδα για τη φορολογία εισοδήματος είναι 167.550 ευρώ, το κόστος είναι 167.550 ευρώ και συνεπώς αν η επιχείρηση δεν έχει άλλα έξοδα, θα φορολογηθεί βάσει του λογιστικού αποτελέσματος που είναι μηδέν (0= 167.550 – 167.550). Συνεπώς η επιχείρηση έχει απαίτηση τον προκύπτοντα φόρο που προκαταβλήθηκε στη χρήση 2011 και είχε υπολογιστεί επί των τεκμαρτών κερδών].

Ο προσδιορισμός του φόρου έχει ως εξής:

Φορολογικά κέρδη για την δήλωση φορολογίας εισοδήματος

Συνολικό φορολογικό κέρδος (167.550-167.550)*20%=0 0

Προκαταβληθείς φόρος εισοδήματος στη χρήση 2011 6.000

Απαίτηση φόρου για επιστροφή 6.000

Το προϋπολογιστικό κόστος του διαμερίσματος, 120.000 ευρώ, αναθεωρείται σε κάθε ημερομηνία ισολογισμού με τα νέα δεδομένα. Σε κάθε ημερομηνία ισολογισμού ο λογισμός των εσόδων γίνεται με βάση το επικαιροποιημένο μέχρι την ημερομηνία εκείνη προϋπολογιστικό κόστος. Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, αν την 31.12.2011 το προϋπολογιστικό κόστος ήταν 160.000 ευρώ, το έσοδο που θα αναγνωριζόταν για την χρήση εκείνη θα ήταν (20.000/160.000)*150.000= 18.750 και ο φόρος εισοδήματος (18.750 - 20.000)*20%= 0 ευρώ, λόγω λογιστικής ζημίας.


Η ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΚΑΙ ΤΑ ΜΕΛΗ ΤΟΥ ΣΛΟΤ