ΥΠΟΙΚ 1060235/448/Α0013/ΠΟΛ.1166/24.5.1996 Προσδιορισμός αξίας ακινήτων όταν αυτά περιλαμβάνονται στα πάγια στοιχεία της επιχείρησης του κληρονομουμένου.

"Με αφορμή ερωτήματα που έχουν τεθεί, σχετικά με το θέμα που περιληπτικά αναφέρεται πιο πάνω, σας γνωρίζουμε τα ακόλουθα:

1. Κατά την ισχύουσα νομοθεσία για τη φορολογία κληρονομιών (άρθρα 1, 2, 5, 6, 9, 10, 29 ν.δ. 118/73 - ΦΕΚ 202 Α`) κάθε μεταβίβαση οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου (κινητού, ακίνητου, ενσώματου ή ασώματου) υπόκειται σε φόρο, το ύψος του οποίου είναι ανάλογο με το βαθμό συγγένειας του δικαιοδόχου προς το δικαιοπάροχο και τη συνολική αξία της κατά το χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.

Ειδικότερα, όταν αντικείμενο φορολογίας της αιτία θανάτου κτήσης είναι ακίνητα και περιλαμβάνονται αυτοτελώς στα περιουσιακά στοιχεία του κληρονομούμενου, τότε ο προσδιορισμός της αξίας αυτών καθορίζεται:

α) Κατά τα θεσπιζόμενα στο άρθρο 10 του ν.δ. 118/73 και προσδιορίζεται η αγοραία αξία, όπως αυτή διαμορφώνεται ελεύθερα στις συναλλαγές σε συνάρτηση πάντοτε με τις ειδικές συνθήκες και τα ιδιάζοντα χαρακτηριστικά του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και

β) Κατά τα θεσπιζόμενα στο άρθρο 41 του ν. 1249/82 και 41Α του ίδιου νόμου, όταν αυτό αρχίσει να εφαρμόζεται, και προσδιορίζεται η αντικειμενική ή η μικτή αξία των ακινήτων, κατά τους κανόνες που ορίζονται σ` αυτά και στις δυνάμει τούτων εκδοθείσες κανονιστικές διατάξεις.

Διαφορετικά όμως προδιορίζεται η αξία των ακινήτων (οικόπεδα - οικοδομές) όταν περιλαμβάνονται στα πάγια στοιχεία επιχείρησης του κληρονομουμένου, που στην περίπτωση αυτή προσδιορίζεται η φορολογητέα αξία της επιχείρησης, και ως φορολογητέα λαμβάνεται η καθαρά θέση της επιχείρησης κατά τον κρίσιμο χρόνο της φορολογίας.

2. Ο προσδιορισμός της καθαράς περιουσίας της επιχείρησης βασίζεται στην αποτίμηση όλων των στοιχείων ενεργητικού - παθητικού με την πραγματική αξία τους.

Ως ενεργητικό λαμβάνεται το σύνολο της υλικής (πάγια, κυκλοφορούντα, διαθέσιμα κ.λπ.) και άυλης περιουσίας (ιδανικό κεφάλαιο) της επιχείρησης.

Ως παθητικό λαμβάνεται το αρχικό και αποθεματικό κεφάλαιο και υποχρεώσεις.

Βασική προϋπόθεση όμως για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας της επιχείρησης είναι η εξακολούθηση ή μη της λειτουργίας της επιχείρησης μετά το θάνατο του κληρονομουμένου, και τούτο γιατί α) αν η επιχείρηση παύει να λειτουργεί με το θάνατο του κληρονομουμένου επιχειρηματία, τότε δεν εξευρίσκεται η συνολική αξία της επιχείρησης, αλλά εκτιμάται η αξία των επί μέρους στοιχείων (εμπορευμάτων, επίπλων, μηχανημάτων κ.λπ.) και μάλιστα υποτιμημένη, εφόσον τα είδη αυτά θα πληρωθούν σε χαμηλές τιμές και β) αν η επιχείρηση εξακολουθήσει να λειτουργεί και μετά το θάνατο του κληρονομουμένου επιχειρηματία, από τους κληρονόμους του, τότε προσδιορίζεται η συνολική αξία της επιχείρησης (ενσώματα - ασώματα), όπως γίνεται ο προσδιορισμός της αξίας των μετοχών.

Συνεπώς, ο προσδιορισμός της καθαράς περιουσίας της επιχείρησης βασίζεται στην αποτίμηση όλων των στοιχείων με την πραγματική τους αξίας. Μεταξύ των στοιχείων αυτών, όταν περιλαμβάνονται και ακίνητα, τότε και αυτά αποτιμώνται με την πραγματική τους αξία, η οποία μέχρι σήμερα ήταν η αγοραία και όχι η αντικειμενική.

3. Επειδή όμως η ανεύρεση συγκριτικών στοιχείων μεταβίβασης ακινήτων είναι αδύνατη στις περιοχές που εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, το οποίο έχει επεκταθεί σχεδόν σ` όλη την Ελλάδα, και αντιμετωπίζονται σοβαρές δυσκολίες στον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων επιχείρησης που μεταβιβάζεται με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή και δεδομένου ότι οι αντικειμενικές αξίες έχουν σχεδόν προσεγγίσει τις αγοραίες (πραγματικές), για τους λόγους αυτούς, επιβάλλεται στο εξής:

α) Η φορολογητέα αξία των ακινήτων επιχείρησης που μεταβιβάζεται με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή να προσδιορίζεται με το αντικειμενικό σύστημα ή το μικτό όπως θεσπίστηκε πρόσφατα με το άρθρο 10 του ν. 2386/7.3.1996, η εφαρμογή του οποίου θα αρχίσει μετά την έκδοση αποφάσεων του υπουργού των Οικονομικών.

β) Σε κάθε άλλη περίπτωση διενέργειας εμπορικού ελέγχου επιχειρήσεων που έχουν ακίνητα περιουσιακά στοιχεία, προκειμένου να επιβληθεί ο οικείος φόρος (εισοδήματος κ.λπ.), ο προσδιορισμός της αξίας αυτών θα γίνεται κατά τα προεκτεθέντα (αντικειμενικά ή μικτό σύστημα)".