ΥΠΟΙΚ 1035820/99/Β0013/ΠΟΛ.1091/21.3.1996 Προσδιορισμός της αγοραίας αξίας των ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα και μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία, αιτία θανάτου, δωρεάς - γονικής παροχής.

Με αφορμή ερωτήματα φορολογουμένων, σχετικά με τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων, που βρίσκονται σε περιοχές που δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα, τα οποία μεταβιβάζονται με επαχθή αιτία, αιτία θανάτου, δωρεάς - γονικής παροχής, σας γνωρίζουμε τα εξής:

Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ.4 του άρθρου 1 του α.ν. 1521/1950 "περί φόρου μεταβίβασης ακινήτων" και του άρθρου 9 του ν.δ. 118/1973 "περί κώδικος φορολογίας κληρονομιών, δωρεών - γονικών παροχών και κερδών εκ λαχείων", ως αξία περιουσιακών στοιχείων, τα οποία μεταβιβάζονται προκειμένου να υπολογισθεί οικείος φόρος, λογίζεται η αγοραία αξία την οποία έχουν τα ακίνητα κατά την ημέρα της μεταβίβασης η κατά το χρόνο γένεσης της φορολογικής του υποχρέωσης.

Η αγοραία αξία διαμορφώνεται ελεύθερα στις συναλλαγές, σύμφωνα με το νόμο της προσφοράς και και ζήτησης, σε συνάρτηση πάντοτε με τις ειδικές συνθήκες που διαμορφώνονται στην περιοχή, καθώς και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και τις ιδιομορφίες των μεταβιβαζομένων ακινήτων.

Εξάλλου, με τις διατάξεις της παρ.2 του άρθρου 3 του α.ν.1521/1950 και του άρθρου 10 του ν.δ.118/1973 ορίζεται ότι για τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων λαμβάνονται υπόψη και συνεκτιμώνται τα στοιχεία μεταβίβασης παρόμοιων περιουσιακών στοιχείων πλησιοχώρων και ομοειδών προς αυτά, τα οποία προκύπτουν από άλλα συμβόλαια η κτήσεις αιτία θανάτου, δωρεάς, γονικής παροχής η απαλλοτριώσεων ή δικαστικών διανομών ή από άλλα στοιχεία που είναι προσφορά και επαρκή και ασκούν ουσιαστική επιρροή στη διαμόρφωση της αγοραίας αξίας. Αν τα υπάρχοντα στοιχεία είναι απρόσφορα και ανεπαρκή ο προσδιορισμός της αγοραίας αξίας γίνεται με τη χρήση παντός μέσου.

Η Διοίκηση κατά καιρούς με λεπτομερείς οδηγίες υπέδειξε τον τρόπο και τη διαδικασία προσδιορισμού της αγοραίας αξίας των μεταβιβαζομένων ακινήτων. Εν τούτοις παρατηρείται το φαινόμενο τα ελγεκτικά όργανα της ΔΟΥ να επιδεικνύουν αυστηρότατα κατά την εκτίμηση των ακινήτων προσδιορίζοντας την ετήσια αύξηση σε ποσοστό που κυμαίνεται στο 15-20% περίπου. Ορμόμενοι ίσως από σχετική απόφαση του ΣτΕ που εκδόθηκε σε εποχή που οι συνθήκες της αγοράς διέφεραν παντελώς των σημερινών και που αφορούσε την αγοραία αξία ενός συγκεκριμένου ακινήτου, μιας συγκεκριμένης υποθέσεως. Τούτο έχει ως αποτέλεσμα η αγοραία αξία των εκτός αντικειμενικού συστήματος ακινήτων να διαμορφώνεται διπλάσια ή και τριπλάσια της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων των περιοχών που ισχύει το αντικεμενικό σύστημα, πράγμα που δημιουργεί άνιση φορολογική μεταχείριση και αιτιάσεις των φορολογουμένων που φθάνουν μέχρι τη διεύθυνση μας, ενώ σε πολλές περιπτώσεις οδηγούνται υποθέσεις για το θέμα αυτό στα δικαστήρια.

Κατόπιν των ανωτέρω κρίνουμε σκόπιμα να επανάλθουμε στο θέμα επισημαίνοντας ορισμένα ουσιώδη χαρακτηριστικά που επιρούν αυξητικά ή μειωτικά στον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων τα οποία πρέπει να λαμβάνεται υπόψη σας κατά την εκτίμηση των ακινήτων.

Ουσιώδη στοιχεία που επιδρούν αυξητικά στη διαμόρφωση της ετήσιας αναπροσαρμογής της αξίας των αινήτων, κατά τρόπο αντικειμενικό είναι η αναβάθμιση μιας περιοχής λόγω ενταξής της στο σχέδιο πόλεως (διάνοιξη δρόμων, ανέγερση εμπορικών κέντρων, δημιουργία πολιτιστικών κέντρων, χώρων αθλοπαιδιών, χώρων αναψυχής κ.λπ.), η δημιουργία συγκοινωνιακών κόμβων, η αύξηση του κόστους κατασκευής των οικοδομών, η τιμαριθμή αύξηση κ.λπ.

Αντίθετα, στοιχεία που επιδρούν μειωτικά στη διαμόρφωση της ετήσιας αναπροσαρμογής της αξίας των ακινήτων είναι: οι θεομηνίες (σεισμοί, πλημμύρες, πυρκαγιές) ή δέσμευση εκτάσεων η κτιρίων για αρχαιολογικούς σκοπούς, χώρους πράσινου, ο χαρακτηρισμός κτιρίων ως διατηρητέων κ.λπ.

Συνεπώς, ο προσδιορισμός της αγοραίας αξίας των μεταβιβαζομένων ακινήτων με επαχθή ή χαριστική αιτία εξαρτάται από τις ειδικές συνθήκες που επικρατούν στην περιοχή που βρίσκονται αυτά, από τα ιδιαίετα χαρακτηριστικά και τις ιομορφίες τους, τα οποία πρέπει να λαμβάνονται πάντοτε υπόψη τόσο κατά την αρχική εκτίμηση, όσο και κατά την ετήσια αναπροσαρμογή τους, αφού αυτά τα επηρεάζουν άλλοτε αυξητικά, άλλοτε ή ακόμη συντελούν στη διατήρηση αμετάβλητης της αξίας τους.

Κατόπιν των ανωτέρω πρέπει να εκλείψει το φαινόμενο της επιβολής ενιαίου ποσοστού αύξησης (15% - 20%) για κάθε είδος ακινήτου που κατά κόρον επιβάλλεται από τις αρμόδιες ΔΟΥ. Ακόμη θα πρέπει να γίνεται χρήση εκείνων των συγκριτικών στοιχείων που κατά πρόσφορο και αντικειμενικό τρόπο διαμορφώνουν τις αξίες των ακινήτων ώστε να ανταποκρίνονται στις συνθήκες της αγοράς, χωρίς να είναι απαραίτητο να γίνεται χρήση των υψηλοτέρων, που αφορούν μεμονωμένες και ιδιάζουσες περιπτώσεις (π.χ. συγκροτικό στοιχείο που δημιουργήθηκε λόγω λήψεως δανείου κ.λπ.).

Τέλος, επειδή κατά τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτωνν με βάση τα συγκριτικά στοιχεία πολλές φορές δημιουγούντο αμφισβητήσεις και έντονες αντιδικίες μεταξύ της φορολογούσας αρχής και των φορολογουμένων, από τη διοίκηση δόθηκαν οδηγίες, για την καταχώρηση των στοιχείων αυτών σε ειδικά βιβλία και καθιερώθηκε η υποχρέωση το βιβλίο αυτό να βρίσκεται στη διάθεση των φορολογουμένων.

Δεδομένου, ότι αποδίδουμε ιδιαίτερη σημασία στη δημιουργία κλίματος εμπιστοσύνης μεταξύ φορολογούσας αρχής και φορολογουμένων την οποία θεωρούμε βασική προϋπόθεση για την επιτυχή εφαρμογή κάθε φορολογικού μέτρου, παρακολούμε όπως:

α) όλα τα οριστικά στοιχεία μεταβίβασης των ακινήτων είτε με αντάλλαγμα, είτε λόγω κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής να καταχωρούνται υποχρεωτικά στο βιβλίο αυτό.

β) το βιβλίο να τοποθετείται σε εμφανές σημείο της ΔΟΥ, ώστε να είναι προσιτό σε όλους.

Επίσης, σε περίπτωση που ο φορολογούμενος ζητήσει από τη ΔΟΥ θεωρημένη φωτοτυπία συγκριτικών στοιχείων που προκύπτει από το ανωτέρω βιβλίο συγκριτικών για να την προσκομίσει στο διοικητικό δικαστήριο στο οποίο εκκρεμεί υπόθεση του, θα παρέχεται αυτή, με την προϋπόθεση να ελέγχεται αν η υπόθεση βρίσκεται πράγματι στο δικαστήριο.

Οι κ.κ. επιθεωρητές στους οποίους κοινοποιείται η παρούσα να επιμεληθούν για την πιστή εφαρμογή της.