ΘΕΜΑ: Υπολογισμός αξίας κόστους κατασκευής οικοδομής, για οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν μέχρι 31/12/1994, προκειμένου να ηλεκτροδοτηθούν.

Αναφορικά με το αντικείμενο του θέματος, με αφορμή ερωτήματα που έχουν τεθεί από τις Δ.Ο.Υ. αλλά και από μεμονωμένους κατασκευαστές οικοδομών, σας γνωρίζουμε τα εξής:

1. Οπως είναι γνωστό, με βάση τις διατάξεις της παρ.2 του άρθρου 8 του ν.1882/1990, όπως στην συνέχεια οι διατάξεις αυτές τροποποιήθηκαν και συμπληρώθηκαν με τις διατάξεις του άρθρου 53 του ν.2065/1992, καθιερώθηκε η υποχρέωση για τους ιδιοκτήτες οικοδομής ή τους εργολάβους που κατασκευάζουν οικοδομή από 23.3.1990 και στο εξής να υποβάλλουν δηλώσεις με τα στοιχεία των επιτηδευματιών που εκτέλεσαν τις βασικές εργασίες που έγιναν στην οικοδομή, προκειμένου στη συνέχεια να γίνει η ηλεκτροδότηση της οικοδομής.

Από τις διατάξεις αυτές, μεταξύ των άλλων, ορίζεται ότι:

"Ο ιδιοκτήτης της οικοδομής υποχρεούται, μέσα σε δύο μήνες από την έγκριση παροχής του ηλεκτρικού ρεύματος, να υποβάλει δήλωση στην αρμόδια ΔΟΥ και να αποδώσει το Φόρο Προστιθέμενης Αξίας που αναλογεί στην αξία του κόστους κατασκευής της οικοδομής και δεν αποδότηκε, λόγω έκδοσης ανακριβών στοιχείων. Ειδικότερα, ο ιδιοκτήτης της οικοδομής υποχρεούται να αποδώσει το Φόρο Προστιθέμενης Αξίας που αναλογεί στη διαφορά μεταξύ της συνολικής αξίας του κόστους κατασκευής της οικοδομής, όπως αυτή προσδιορίζεται για την επιβολή του φόρου μεταβίβασης ακινήτων, μη υπολογιζομένου συντελεστή εμπορικότητας (ΣΕ), αφαιρουμένης της αξίας του οικοπέδου και προσοστού είκοσι τοις εκατό (20%) ως εμπορικού κέρδους, στην περίπτωση που η οικοδομή συνεγείρεται από τον ιδιοκτήτη, και της συνολικής αξίας των υποβαλλόμενων στοιχείων ανέγερσης της οικοδομής. Ο ιδιοκτητης της οικοδομής δεν υποχρεούται να αποδώσει φόρο αν η ανωτέρω διαφορά είναι μικρότερη της συνολικής αξίας του κόστους κατασκευής κατά ποσοστού είκοσι τοις εκατό (20%) η υποβάλλει δικαιολογητικά ότι η αξία κατασκευής της οικοδομής υπολείπεται της ανωτέρω αξίας, λόγω προσωπικής του απασχόλησης στην ανέγερση αυτής ή μη ολοκλήρωσης της κατασκευής της".

Λεπτομερείς και σαφείς οδηγίες για τις παραπάνω διατάξεις έχουν δοθεί με τις πολυγραφημένες εγκυκλίους μας:

α) 1165/26.7.1990, β) 1216/30.10.1990 και γ) 1232/27.10.1992.

Ειδικά με την εγκύκλιο μας Πολ. 1232/27.10.1992, διευκρινίζεται ότι το κόστος κατασκευής της οικοδομής που βρίσκεται στις περιοχές που ισχύει το αντικειμενικό σύστημα θα προσδιορίζεται οπως και στις μεταβιβάσεις ακινήτων, ενώ η αξία των συστήματος θα προσδιορίζεται με βάση τα τεχνικά στοιχεία κάθε περιοχής.

2. Είναι επίσης γνωστό ότι, σύμφωνα με τις διατάξεως των άρθρων 35 και 36 του ν.2238/1994, οι διατάξεις αυτές προστέθηκαν και συμπληρώθηκαν με αυτές των άρθρων 4 και 5 του ν.2214/1994, για τις οικοδομικές άδειες που εκδίδονται από 1/1/1995 και στο εξής καθιερώθηκε ειδικός τρόπος προσδιορισμού ελάχιστου κόστους κατασκευής, που σύμφωνα με το τελευταίο εδάφιο της παραγράφου 2 του άρθρου 35 του ν.2238/1994 ισχύει και για την ηλεκτροδότηση των οικοδομών.

Ακόμη, με την κοινή απόφαση των υπουργών Οικονομικών και ΠΕΧΩΔΕ αριθ.πρωτ.1137140/2439/Α0012/Πολ.1277/5.12.1994 καθορίστηκαν τα στοιχεία, ο τύπος και το περιεχόμενο των εντύπων και η διαδικασία προδιορισμού του ελάχιστου κόστους κατασκευής των οικοδομών.

3. Ετσι, με βάση τα δεδομένα αυτά και σε ότι αφορά τον προσδιορισμό του κόστους κατασκευής των οικοδομών για τις οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί μέχρι 31/12/1994, προς περαιτέρω ηλεκτροδότηση, διευκρινίζουμε τα εξής:

α) Για τις οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν μέχρι 31/12/1994 και ολοκληρώθηκαν οι εργασίες μέχρι την ημερομηνία αυτή, θα λαμβάνεται υπόψη η αξία του κόστους κατασκευής της οικοδομής, όπως αυτή προσδιορίζεται για την επιβολή του φόρου μεταβίβασης ακινήτων κατά την ημερομηνία αυτή (31/12/1994). Ειδικότερες οδηγίες παρέχονται και στην εγκύκλιο μας Πολ.1232/27.10.1992.

β) Για τις οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν μέχρι 21/12/1994 και εφόσον οι εργασίες δεν ολοκληρώθηκαν μέχρι την ημερομηνία αυτή (31/12/1994) ή ακόμη έγιναν η γίνονται εργασίες από 1/1/1995 και στο εξής, θα λαμβάνεται υπόψη η αξία του κόστους κατασκευής της οικοδομής όπως αυτή προσδιορίζεται για την επιβολή του φόρου μεταβίβασης ακινήτων, με τις εξής διευκρινίσεις:

βα) Στις περιπτώσεις εκείνες που, με βάση τα σχετικά δικαιολογητικά που υποβάλλονται από τους ιδιοκτήτες στις ΔΟΥ (έντυπο Ε.283 κ.λπ.) προκύπτει ότι το μεγαλύτερο μέρος των εργασιών έγιναν μέχρι 31/12/1994 και κατ` επέκταση και το κόστους της οικοδομής μέχρι την 31/12/1994 υπερβαίνει το 50% του συνόλου του κόστους αυτής (της οικοδομής), θα λαμβάνεται υπόψη η αξία μεταβίβασης ακινήτων όπως αυτή ίσχυε κατά την ημερομηνία αυτή (31/12/1994).

ββ) Σε όσες περιπτώσεις, αντίθετα, προκύπτει ότι το μεγαλύτερο μέρος των εργασιών έγιναν ή γίνονται από 1/1/1995 και στο εξής και κατ` επέκταση και το κόστους της οικοδομής από 1/1/1995 υπερβαίνει το 50% του συνόλου του κόστους αυτής (της οικοδομής), θα λαμβάνεται υπόψη η αξία μεταβίβασης ακινήτων κατά το χρόνο της προσκόμισης των σχετικών δικαιολογητικών, η οποία (αξία) δεν μπορεί να υπερβαίνει αυτή που προσδιορίζεται για το ελάχιστο κόστος κατασκευής, κατά τις διατάξεις του άρθρου 35 του Ν.2238/1994. Ετσι, εάν η αξία μεταβίβασης ακινήτων και κατ` επέκταση και το κόστος κατασκευής προκύπτει να είναι μεγαλύτερο από το ελάχιστο κόστος κατασκευής θα περιορίζεται στο ποσό που προσδιορίζεται από το άρθρο 35 (ελάχιστο κόστος κατασκευής προκύπτει να είναι μεγαλύτερο από το ελάχιστο κόστος κατασκευής θα περιορίζεται στο ποσό που προσδιορίζεται απότο άρθρο 35 (ελάχιστο κόστος κατασκευής).

Εξυπακούεται ότι στις περιπτώσεις αυτές (περιορισμό της αξίας στο ύψος του ελάχιστου κόστους κατασκευής), πέραν του προσδιορισμού της αξίας, δεν θα ακολουθούνται οι λοιπές διαδικαστικές ενέργειες (υποβολή δικαιολογητικών κ.λπ.) που επιβάλλονται από τις διατάξεις του άρθρου 35 του ν.2238/1994 και της πιο πάνω κοινής απόφασης των υπουργών Οικονομικών και ΠΕΧΩΔΕ (αριθμ. πρ.1137140/2439/Α0012/Πολ.1277/5.12.1994), αλλά αυτές που προβλέπονται από τις διατάξεις των ν.1882/1990 (άρθρο 8 παρ.2) και ν.2065/1992 (άρθρο 53 και από τις σχετικές οδηγίες των πολυγραφημένων εγκυκλίων μας 1165/26.7.1990, 1216/30.10.1990 και 1232/27.10.1992.