ΥΠΟΙΚ 1080792/1428/0013/ΠΟΛ.1162/10.7.1989 (προσοχή οι διατάξεις του άρθρου 1 του ν.1078/1980 έχουν τροποποιηθεί σε έκταση με το ν.3842/2010)

Απαλλαγή από το φόρο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας.

Οπως σας είναι γνωστό, με τις διατάξεις του άρθρου 1 του ν.1078/1980 θεσπίστηκε απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης ακινήτων για την αγορά πρώτης κατοικίας γενικά από όλους τους Ελληνες, και όχι μόνον από ορισμένες κατηγορίες προσώπων, όπως προέβλεπαν οι προγενέστερες του νόμου αυτού διατάξεις.

Επίσης, με τις διατάξεις του άρθρου 17 του ν. 1591/86, όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με την παρ. 6 του άρθρου 23 του ν. 1828/89 (ΦΕΚ Α`/2), θεσπίστηκε απαλλαγή από το φόρο κληρονομίας για την απόκτηση πρώτης κατοικίας από τον κληρονόμο.

Τέλος, με τις διατάξεις της παρ. 6 του άρθρου 23 του ν. 1828/89, θεσπίστηκε πρόσθετη έκπτωση φόρου για την απόκτηση πρώτης κατοικίας με γονική παροχή.

Σκοπός των ανωτέρω διατάξεων είναι η διευκόλυνση της επιτακτικής ανάγκης, απόκτησης στέγης από όλες τις οικογένειες με την απαλλαγή τους από το φόρο. Οι ρυθμίσεις αυτές εντάσσονται στο πλαίσιο γενικότερης κοινωνικής πολιτικής της πολιτείας κατ` επιταγή των διατάξεων του άρθρου 21 παρ. 4 του Συντάγματος, ως ένδειξη στοργής στις μεσαίες και οικονομικά ασθενέστερες τάξεις. Επίσης αποβλέπουν στην τόνωση και δραστηριοποίηση της οικονομίας.

Για τη σωστή και ομοιόμορφη εφαρμογή των ανωτέρω διατάξεων, όπως τροποποιήθηκαν και συμπληρώθηκαν μεταγενέστερα, σας δώσαμε κατά καιρούς σχετικές οδηγίες και επιμέρους λύσεις για την αντιμετώπιση ειδικών περιπτώσεων.

Ηδη λόγω της ιδιαίτερης σημασίας που έχει το θέμα αυτό της συχνότητας με την οποία εμφανίζεται και του μεγάλου αριθμού λύσεων που έχουν δοθεί, κρίθηκε σκόπιμο και αναγκαίο να παραθέσουμε τις λύσεις αυτές σε ενιαίο κείμενο, ώστε να μπορείτε να αντιμετωπίσετε σωστά κάθε περίπτωση που σας εμφανίζεται.

Α.- ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ - ΓΟΝΙΚΩΝ ΠΑΡΟΧΩΝ

Ι. ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΩΝ

1.- Οπως είναι γνωστό, με τις διατάξεις του άρθρου 17 ν. 1591/1986 (ΦΕΚ 50 Α`) καθιερώθηκε απαλλαγή από το φόρο κληρονομίας για την αιτία θανάτου κτήση πρώτης κατοικίας. Η απαλλαγή συνίσταται στη μείωση της φορολογητέας αξίας κατά ποσό 2.000.000 δρχ. για κάθε κληρονόμο ή κληροδόχο. Η διάταξη αυτή ισχύει από 24 Απριλίου 1986 (ημέρα δημοσίευσης του νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως) και καταλαμβάνει υποθέσεις φόρου κληρονομίας, για τις οποίες η φορολογική υποχρέωση γεννήθηκε από την ημερομηνία αυτή και μεταγενέστερα.

Ηδη, από 22 Αυγούστου 1988, το ποσό της απαλλαγής από το φόρο αυξήθηκε από 2.000.000 σε 3.000.000 δρχ. και καταλαμβάνει υποθέσεις φόρου κληρονομίας, για τις οποίες η φορολογική υποχρέωση γεννήθηκε από την ημερομηνία αυτή (22-8-88) και μεταγενέστερα.

2.- Για την κατά τα άνω απαλλάγη ο νόμος απαιτεί να συντρέχουν οι ακόλουθες προυποθέσεις:

α) Να μεταβιβάζεται αιτία θανάτου οικία ή διαμέρισμα κατά πλήρη κυριότητα (είτε ολόκληρο είτε κατά ποσοστό εξ αδιαιρέτου).

β) Ο κληρονόμος να είναι επιζών σύζυγος ή παιδιά του κληρονομουμένου (ανήλικα ή ενήλικα).

γ) Ο υπόχρεος σε φόρο (επιζών σύζυγος ή παιδιά του κληρονομουμένου) καθώς και ο σύζυγος και τα ανήλικα παιδιά τούτων ή τα ενήλικα μέχρι το 25ο έτος της ηλικίας τους, εφόσον σπουδάζουν σε αναγνωρισμένες σχολές της ημεδαπής ή αλλοδαπής, να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή σε άλλο διαμέρισμα, που να καλύπτει κατά το νόμο τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας ή να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο, το οποίο να βρίσκεται σε πόλη με πληθυσμό πάνω από 3.000 κατοίκους ή σε τουριστική περιοχή.

Από το νόμο (άρθρο 14 παρ. 3 ν. 1591/86, ΦΕΚ Α`50) θεωρείται ότι οι στεγαστικές ανάγκες καλύπτονται αν το συνολικό καθαρό εμβαδόν του διαμερίσματος ή των διαμερισμάτων ή του ποσοστού αυτών (δηλαδή χωρίς το εμβαδόν των κοινόχρηστων χώρων), που έχει στην κυριότητά του κ.λ.π. ο κληρονόμος ή η σύζυγός του ή τα προστατευόμενα παιδιά του, είναι:

- για ένα άτομο, τουλάχιστον 35 τετραγωνικά μέτρα

- για δύο άτομα, 60 τουλάχιστον τετραγωνικά μέτρα, τα οποία προσαυξάνονται κατά 12 τετραγωνικά μέτρα, για καθένα επί πλέον άτομο.

δ) Ο υπόχρεος, πριν από την αιτία θανάτου κτήση, να μην έχει απαλλαγεί από το φόρο μεταβίβασης ή γονικής παροχής για απόκτηση πρώτης κατοικίας, ανεξάρτητα αν το ακίνητο που απέκτησε και για το οποίο απαλλάχθηκε βρίσκεται ή όχι στην κυριότητά του. Η απαλλαγή για απόκτηση πρώτης κατοικίας παρέχεται μια φορά μόνο.

ε) Το οικόπεδο ή το γήπεδο, στο οποίο βρίσκεται η αιτία θανάτου αποκτηθείσα οικία ή το διαμέρισμα, πρέπει απαραίτητα να είναι οικοδομήσιμο και να βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο δήμου ή κοινότητας. Το ότι το οικόπεδο βρίσκεται εντός σχεδίου πρέπει να βεβαιώνεται από τις αρμόδιες υπηρεσίες και στις περιπτώσεις που δεν υπάρχουν, από τον αρμόδιο δήμαρχο ή πρόεδρο της κοινότητας, με δική τους προσωπική ευθύνη για την ακρίβεια όσων βεβαιώνουν.

Σε περίπτωση οικισμών που προυπήρχαν του 1923 ή προκειμένου για πόλεις και χωριά, στα οποία δεν υπάρχει εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, η βεβαίωση ότι το οικόπεδο ή το γήπεδο, στο οποίο βρίσκεται η οικία ή το διαμέρισμα, είναι οικοδομήσιμο χορηγείται από τις ίδιες αρχές ή τα ίδια όργανα.

Προκειμένου όμως για οικισμούς που δημιουργήθηκαν μετά το 1923 διακρίνουμε:

εα) Οικισμούς που ανήκουν σε δήμους ή κοινότητες, για τις οποίες υπάρχει εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο και

εβ) Οικισμούς που ανήκουν σε δήμους ή κοινότητες για τις οποίες δεν υπάρχει εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο.

Για τη χορήγηση της απαλλαγής στην πιο πάνω πρώτη περίπτωση εα) θα πρέπει να συντρέχουν και οι δύο προυποθέσεις που ο νόμος απαιτεί δηλαδή το οικόπεδο να είναι εντός του σχεδίου και οικοδομήσιμο.

Συνεπώς, αν ο οικισμός είναι εκτός σχεδίου, δε χορηγείται απαλλαγή για την αιτία θανάτου κτήση της οικίας ή του διαμερίσματος που βρίσκεται σε οικόπεδο του οικισμού αυτού.

Στην περίπτωση όμως οικοπέδου που βρίσκεται σε οικισμούς της πιο πάνω περίπτωσης (εβ) θα χορηγείται απαλλαγή με την απαραίτητη προυπόθεση ότι, κατά τις ισχύουσες πολεοδομικές κ.λ.π. διατάξεις, τούτο χαρακτηρίζεται ως οκοδομήσιμο και προσκομίζεται γι` αυτό βεβαίωση.

στ) Η οικία ή το διαμέρισμα, για το οποίο παρέχεται απαλλαγή, θα πρέπει υποχρεωτικά να παραμείνει στην κυριότητα του κληρονόμου ή κληροδόχου για μια τουλάχιστον πενταετία μετά την απόκτησή του.

Αν πριν από την πάροδο της πενταετίας αυτής η οικία ή το διαμέρισμα μεταβιβασθεί ή βαρυνθεί με οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα, εκτός από υποθήκη, ο κληρονόμος ή κληροδόχος έχει υποχρέωση, πριν από τη μεταβίβαση ή τη σύσταση του εμπράγματου δικαιώματος, να υποβάλει στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. δήλωση και να καταβάλει εφάπαξ ολόκληρο το ποσό του φόρου κληρονομίας που αναλογεί επιμεριστικά στην αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου του χρόνου μεταβίβασης ή του χρόνου της αιτία θανάτου κτήσης αυτού, αν ο φόρος αυτός (του χρόνου της αιτία θανάτου κτήσης) είναι μεγαλύτερος. Για τον υπολογισμό του φόρου αυτού και στις δύο περιπτώσεις λαμβάνονται υπόψη οι φορολογικοί συντελεστές και γενικά το νομικό καθεστώς που ίσχυε κατά το χρόνο της αιτία θανάτου κτήσης.

Αν η κατά το άρθρο αυτό αξία που απαλλάχθηκε από το φόρο αποτελεί μέρος της συνολικής αξίας της οικίας ή του διαμερίσματος και συμβεί, πριν από την πάροδο πενταετίας από την αιτία θανάτου κτήση να μεταβιβαστεί το ακίνητο ή να βαρυνθεί με εμπράγματα δικαιώματα, πλην υποθήκης, ή η απαλλαγή να δόθηκε χωρίς να συντρέχουν οι νόμιμες προυποθέσεις, τότε ο φόρος θα επιβληθεί στο τμήμα της αξίας, το οποίο προσδιορίζεται με βάση τη σχέση της αξίας που απαλλάχθηκε προς τη συνολική αξία του χρόνου απαλλαγής.

Για κατανόηση των πιο πάνω σας παραθέτουμε το ακόλουθο παράδειγμα:

Ο Α, που πέθανε στις 8-10-88 αφήνει με διαθήκη στη γυναίκα και το παιδί του, κατά το 1/2 στον καθένα, οικία αξίας 8.000.000 δρχ. και έπιπλα 300.000 δρχ. Οι κληρονόμοι ζήτησαν απαλλαγή από το φόρο της πρώτης κατοικίας, γιατί πληρούν τις νόμιμες προυποθέσεις:

Ετσι έχουμε: αξία ακινητου δρχ. 8.000.000 έπιπλα και σκεύη 300.000
Σύνολο δρχ. 8.300.000

Η κληρονομική μερίδα του καθενός από τους κληρονόμους είναι 8.300.000 Χ 1/2 = 4.150.000 δρχ.

Από την αξία αυτής θα αφαιρεθεί, ως αφορολόγητο ποσό 3.000.000 δρχ. και επομένως η φορολογητέα αξία για κάθε κληρονόμο είναι 4.150.000 - 3.000.000 = 1.150.000

Υπολογισμός του φόρου (κλίμακα Α` άρθρου 16 ν. 1473/84, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 23 ν. 1828/89):

Σε αξία 950.000 φόρος 85.400 δρχ. Σε αξία 200.000 Χ 12% φόρος 24.000 δρχ.
Σύνολο καταβλητέου φόρου 109.000 δρχ. για κάθε κληρονόμο.

Η σύζυγος του κληρονομούμενου πωλεί το εξ αδιαιρέτου μερίδιό της, που έχει στην οικία, πριν παρέλθει η πενταετία από το χρόνο της αιτία θανάτου κτήσης (χρόνος φορολογίας).

Η αξία του μεριδίου της κατά το χρόνο της μεταβίβασης ανέρχεται στο ποσό των 5.000.000 δρχ.

Γι` αυτό θα πρέπει να γίνει νέα εκκαθάριση του φόρου, σύμφωνα με τα πιο κάτω:

Αξία μεριδίου στο ακίνητο που απαλλάχθηκε κατά το χρόνο της μεταβίβασης 5.000.000 Χ3/4 = 3.750.000

Το 3/4 είναι η σχέση της αξίας του ακινήτου που απαλλάχθηκε προς τη συνολική αξία του χρόνου απαλλαγής 3.000.000 ( 3/4 x 4.000.000 )

Φορολογητέα αξία
Σημερινή αξία ακινήτου που απαλλάχθηκε και ήδη φορολογείται 3.750.000 δρχ. Αξία ακινήτου που φορολογήθηκε αρχικά 1.000.000 δρχ. Επιπλα και σκεύη 150.000 δρχ.
Συνολική αξία 4.900.000 δρχ.

Νεα εκκαθάριση του φόρου (κλίμακα Α άρθρ. 16 ν. 1473/84, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 23 ν. 1828/89)

Σε αξία δρχ. 4.580.000 φόρος 676.600 δρχ. Σε αξία δρχ. 320.000 Χ 20% φόρος 64.000 δρχ.
Φόρος 740.600 " Μειον TAX CREDIT 120.000 "
Φόρος 620.600 " Μείον βεβαιωθείς αρχικά 109.400 "
Υπόλοιπο φόρου προς βεβαίωση 511.200 "

Από το συνολικό ποσό του φόρου που βεβαιώθηκε με την αρχική και νέα εκκαθάριση, μετ` αφαίρεση του τυχόν καταβληθέντος, θα καταβληθεί πριν από την κατάρτιση του μεταβιβαστικού συμβολαίου, ολόκληρο το ποσό πυο επιμεριστικά αναλογεί στην αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, το δε υπόλοιπο θα καταβληθεί σε δόσεις, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 82 του ν.δ. 118/73.

Πριν από την πάροδο πενταετίας από την αιτία θανάτου κτήση απαγορεύεται να καταρτισθεί συμβολαιογραφικό έγγραφο με το οποίο να μεταβιβάζεται η κυριότητα ή να δημιουργούνται εμπράγματα δικαιώματα, εκτός από υποθήκη, σε οικία ή διαμέρισμα που αποκτήθηκε με κληρονομιά και απαλλάχθηκε από το φόρο ως πρώτη κατοικία, αν δεν προσαρτηθεί στο συντασσόμενο συμβόλαιο βεβαίωση του προισταμένου της αρμόδιας Δ.Ο.Υ, από την οποία να προκύπτει ότι υποβλήθηκε φορολογική δήλωση και καταβλήθηκε ολόκληρο το ποσό του φόρου κληρονομιάς που αναλογεί επιμεριστικά στην αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

Κατ` εξαίρεση, έχει γίνει δεκτό από την Διοίκηση (Υπ. Οικ. 1008625/93 /17-1-89 ΠΟΛ. 1022) , ότι, σε περίπτωση συνένωσης ή διανομής κληρονομιαίων ακινήτων μεταξύ των συγκληρονόμων, οι οποίοι (είτε όλοι είτε κάποιος ή κάποιοι από αυτούς) έχουν τύχει της απαλλαγής του άρθρου 17 ν. 1591/86, δεν εκλείπει η προυπόθεση για την οποία παρασχέθηκε η απαλλαγή (διευκόλυνση συζύγου και τέκνων του κληρονομουμένου για την απόκτηση πρώτης κατοικίας). Συνεπώς, για τη χορήγηση πιστοποιητικού φόρου κληρονομιάς, για διανομή ή συνένωση κληρονομιαίων ακινήτων μέσα στην πενταετία από την κτήση τους μεταξύ των συγκληρονόμων, για τα οποία αυτοί έτυχαν απαλλαγής από το φόρο ως πρώτη κατοικία, δεν απαιτείται η καταβολή ολόκληρου του ποσού του φόρου κληρονομίας που επιμεριστικά αναλογεί στην αξία των μεταβιβαζόμενων ακινήτων.

Η ίδια κατά τα άνω λύση προσήκει και στην περίπτωση ανταλλαγής κληρονομιαίων ακινήτων, για τα οποία έχει παρασχεθεί απαλλαγή, με την απαραίτητη προυπόθεση ότι τα ανταλλασσόμενα είναι ακίνητα από εκείνα για τα οποία ο νόμος αιτιολογεί απαλλαγή, δηλαδή πρόκειτα για οικίες ή διαμερίσματα ή οικία και διαμέρισμα.

ζ) Το αίτημα για απαλλαγή από το φόρο για απόκτηση αιτία θανάτου πρώτης κατοικίας πρέπει απαραιτήτως να περιέχεται στην εμπρόθεσμη δήλωση φόρου κληρονομίας και να γίνεται μνεία σ` αυτή (δήλωση) ότι η κληρονομιαία οικία ή το διαμέρισμα δε θα μεταβιβασθεί ή βαρυνθεί με εμπράγματο δικαίωμα, εκτός από υποθήκη, πριν από την πάροδο πέντε ετών από την αιτία θανάτου κτήση του.

Η δήλωση μπορεί να είναι είτε αρχική είτε συμπληρωματική. Απαραιτήτως όμως η δήλωση πρέπει να είναι εμπρόθεσμη, δηλαδή να υποβάλλεται μέσα στη νόμιμη κατά τα άρθρα 62 και 64 ν.δ. 118/1973 οριζόμενη προθεσμία, χωρίς να επηρεάζει αν το ακίνητο βρίσκεται ή όχι σε περιοχή που ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας, αφού το αίτημα για απαλλαγή δεν αποτελεί αμφισβήτηση της αντικειμενικής αξίας.

Συνεπώς, εάν το αίτημα για απαλλαγή περιλαμβάνεται σε εκπρόθεσμη δήλωση φόρου κληρονομίας δε θα λαμβάνεται υπόψη.

Σημειώνεται πως στην πράξη αποδοχής της κληρονομίας πρέπει να γίνεται ρητή μνεία ότι η πρώτη κατοικία που απαλλάχθηκε από το φόρο κληρονομίας δε θα μεταβιβασθεί περαιτέρω ή δε θα βαρυνθεί με εμπράγματο δικαίωμα (πλην υποθήκης) πριν από τη πάροδο πενταετίας από την αιτία θανάτου κτήση της.

Ενόψη των πιο πάνω γίνεται φανερό ότι, για την απαλλαγή από το φόρο για την αιτία θανάτου κτήση πρώτης κατοικίας, είναι απαραίτητη η προσκόμιση - μεταξύ των άλλων - και της πράξης αποδοχής της κληρονομίας. Σε περίπτωση που ο υπόχρεος σε φόρο δεν προσκομίσει την πράξη αποδοχής της κληρονομίας με την υποβολή της οικείας φορολογικής δήλωσης, μπορεί ο προιστάμενος της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. να του τάξει εύλογη προθεσμία για την προσκόμιση αυτής, με εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 69 ν.δ. 118/73.

Για τη διαπίστωση της συνδρομής των προυποθέσεων που απαιτούνται από το νόμο για την απαλλαγή, θα σας προσκομίζονται από τους ενδιαφερόμενους τα δικαιολογητικά που ορίζονται στην υπ` αριθ. Κ. 3141/50/24-4-1986 απόφαση του Υπ. Οικονομικών.

Σε περίπτωση που χωρίς να συντρέχουν οι νόμιμες προυποθέσεις δόθηκε απαλλαγή από το φόρο, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου αυτού, σε βάρος του κληρονόμου επιβάλλεται, εκτός από το φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινητου του χρόνου διαπίστωσης της παράβασης, και ισόποσος πρόσθετος φόρος. Δηλαδή πρόσθετος φόρος σε ποσοστό εκατό στα εκατό (100%) του κυρίου φόρου.

Με τις διατάξεις του άρθρου 17 ν. 1591/86, όπως ισχύει, αναγνωρίζεται στους κληρονόμους δικαίωμα να ζητήσουν την απαλλαγή τους από το φόρο κληρονόμους, για ορισμένο ποσό της αξίας, λόγω απόκτησης πρώτης κατοικίας. Η άσκηση όμως του δικαιώματος αυτού είναι δυνητική, πράγμα που σημαίνει πως μπορούν και να μην το ασκήσουν, αν κρίνουν ότι δεν τους συμφέρει η άσκησή του.

Ο κληρονόμος (ή κληροδόχος) που έτυχε της απαλλαγής αυτής δε δικαιούται τη μείωση του φόρου κληρονομίας (TAX CREDIT), που προβλέπεται από τις διατάξεις των παραγράφων 1,2 και 3 του άρθρου 29 του ν.δ. 118/73 (ΦΕΚ 202 Α`) όπως ισχύουν.

Για να γίνει κατανοητό τούτο έστω το ακόλουθο παράδειγμα:

Ο Α`κληρονομούμενος άφησε εξ αδιαθέτου κληρονόμους του τη σύζυγό του Β και το γυό του Γ, ο οποίος έχει αναπηρία πάνω από 67%.

Η κληρονομιαία περιουσία αποτελείται από ένα διαμέρισμα αξίας 2.400.000 δρχ, ένα αυτοκίνητο αξίας 1.400.000 και έπιπλα αξίας 200.000 δρχ. Οι κληρονόμοι έχουν τις προυποθέσεις απαλλαγής από το φόρο κληρονομίας για απόκτηση πρώτης κατοικίας.

Ετσι έχουμε:

Σύνολο κληρον. περιουσίας 2.400.000 + 1.400.000 + 200.000=4.000.000 κληρονομική μερίδα της Β 4.000.000 Χ 1/4 =1.000.000 κληρονομική μερίδα του Γ 4.000.000 Χ 3/4 =3.000.000

Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 29 του ν.δ. 118/1973, όπως αυτή ισχύει, σε περίπτωση που ο κληρονόμος έχει αναπηρία τουλάχιστον 67% και υπάγεται στην Α` κατηγορία, από το φόρο που προκύπτει με εφαρμογή της οικείας φορολογικής κλίμακας (Α) αφαιρείται ποσό (TAX CREDIT) δραχμών 375.000 που αντιστοιχεί σε αξία δρχ. 2.932.941.

Με βάση τα δεδομένα αυτά, ο ανάπηρος κληρονόμος κρίνει πως έχει συμφέρον να επικαλεσθεί τις διατάξεις για απαλλαγή του από το φόρο λόγω της αναπηρίας του (έκπτωση δρχ.2.932.941) και όχι εκείνες της απόκτησης πρώτης κατοικίας (έκπτωση μόνο δρχ. 1.800.000 ίση δηλαδή με την αξία της μερίδας του επί του ακινήτου:2.400.000 Χ 3/4 = 1.800.000). Δηλαδή, η έκπτωση από το φόρο πρώτης κατοικίας δεν καταλαμβάνει ολόκληρη την κληρονομιαία περιουσία, αλλά μόνο την αξία του διαμερίσματος (σχε. Υπ. Οικ. Κ. 3142/61/24-4-1986 ΠΟΛ. 137).

4.- Παρατηρήθηκε ότι σε πάρα πολλές περιπτώσεις κτήσης πρώτης κατοικίας με κληρονομιά, ο δικαιούχος της απαλλαγής κληρονόμος ήταν έγγαμος και παρά ταύτα απαλλασσόταν μόνο για τον εαυτό του για ποσό δρχ. 3.000.000, όχι όμως και για τα μέλη της οικογένειάς του, γιατί τα μέλη αυτά δεν ήταν κληρονόμοι. Κρίθηκε-συνεπώς-σκόπιμο και στις περιπτώσεις αυτές αναγνωρίστηκε από το νόμο (παρ. 5 άρθρου 23 ν. 1828/1989, ΦΕΚ Α` 2) πρόσθετο ποσό απαλλαγής δρχ. 1.500.000 για καθένα από τα προστατευόμενα μέλη της οικογένειας (όπως η οικογένεια προσδιορίζεται με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 17 ν. 1591/86) του δικαιούχου απαλλαγής κληρονόμου (δηλαδή σύζυγος, ανήλικα τέκνα ή σπουδάζοντα μέχει το 25ο έτος της ηλικίας τους), παρά το γεγονός ότι το μέλος αυτό δεν είναι κληρονόμος.

Η πρόσθετη αυτή απαλλαγή ισχύει για υποθέσεις για τις οποίες η φορολογική ενοχή γεννήθηκε από 3 Ιανουαρίου 1989 και μεταγενέστερα (ημέρα δημοσίευσης του νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως).

Πρέπει όμως να διευκρινισθεί πως η πρόσθετη αυτή απαλλαγή των 1.500.000 δρχ. για κάθε μέλος της οικογένειας του δικαιούχου παρέχεται μόνο αν κληρονομείται μία μόνο οικία ή ένα μόνο διαμέρισμα, αλλά κατά πλήρη κυριότητα και εξ ολοκλήρου (100%) και όχι κατά ποσοστό (π.χ. 30% ή 35% κ.λ.π.).

Σκόπιμο είναι να τονισθεί εδώ πως όταν μεταβιβάζεται πολυώροφη οικοδομή, για την οποία δεν υπάρχει πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, η οικία για την οποία δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης και ομοίως δεν υπάρχει γι` αυτή πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, θεωρείται ότι μεταβιβάζεται μία ενιαία οικία και όχι διακεκριμένα διαμερίσματα, δεδομένου ότι κατά νόμο τα διαμερίσματα δεν έχουν ίδια νομική αυτοτέλεια το καθένα χωριστά αλλά αποτελούν ενιαίο όλο.

Κατά τη ρητή διατύπωση του νόμου η κατά τα άνω συνολική απαλλαγή (3.000.000 + 1.500.000 κ.λ.π) από το φόρο για απόκτηση πρώτης κατοικίας, σε καμιά περίπτωση δεν μπορεί να είναι μικρότερη από εκείνη που αντιστοιχεί σε εμβαδόν διαμερίσματος ή κατοικίας, που κατά νόμο καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του δικαούχου και της οικογένειάς του.

Κατ` άρθρο 14 παρ. 3 ν. 1591/86, οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι καλύπτονται αν το διαμέρισμα ή η οικία είναι τουλάχιστον 35 τετραγωνικά μέτρα, προκειμένου για ένα άτομο ή τουλάχιστον 60 τετραγωνικά μέτρα, προκειμένου για δύο άτομα, που προσαυξάνονται κατά 12 τετραγωνικά μέτρα για κάθε επί πλέον άτομο.

Για κατανόηση των ανωτέρω, έστω τα ακόλουθα παραδείγματα:

Παράδειγμα Α` ------------ Η Α`, η οποία απεβίωσε στις 16-1-1989, άφησε με διαθήκη κληρονόμους της το σύζυγό της Β` και το γυιό της Γ` ο οποίος είναι έγγαμος με δύο παιδιά που στερούνται άλλης περιουσίας.

Στο σύζυγό της άφησε αγροτική έκταση 15 στρεμμάτων αξίας 7.000.000 δρχ. και ένα αυτοκίνητο αξίας 1.600.000 δρχ., ενώ στο γυιό της ένα διαμέρισμα 150 μ2 και αξίας 14.500.000 δρχ.

Με βάση όσα μέχρι τώρα έχουν λεχθεί:

- Ο επιζών σύζυγος Β` δε θα τύχει απαλλαγής για πρώτη κατοικία, γιατί δε συντρέχουν οι προϋποθέσεις του νόμου.

- Ο γυιός Γ` θα τύχει απαλλαγής από το φόρο για πρώτη κατοικία και μάλιστα αυξημένη απαλλαγή για τα μέλη της οικογένειάς του.

Ετσι θα έχουμε:

α) Αξία ακινήτου 14.500.000 : 150 Μ2 = 96.667 δρχ. αξία κατά μέτρο τετραγωνικό.

Με βάση τα τετραγωνικά που κατά νόμο καλύπτουν τις στεγαστικές ανάγκες του δικαιούχου, αυτός θα πρέπει να απαλλαγεί για ποσό δρχ. (96.667 Χ 84) = 8.120.028.

β) Με βάση όμως την εκπιπτόμενη αξία θα πρέπει να απαλλαγεί για ποσό δρχ. 3.000.000 + (1.500.000 Χ3) 4.500.000 = 7.500.000 δρχ.

Συνεπώς, στο παράδειγμά μας, ο γυιός Γ` θα απαλλαγεί για αξία 8.120.028 δρχ., βάσει του κατά νόμο εμβαδού που καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες.

Παράδειγμα Β` ------------ Αν στο προηγούμενο παράδειγμα Α` δεν υπήρχε διαθήκη, οπότε θα είχαμε εξ αδιαθέτου διαδοχή, ο σύζυγος Β` θα κληρονομούσε το 1/4 της συνολικής κληρονομιαίας περιουσίας και ο γυιός Γ` τα 3/4 αυτής. Δηλαδή θα είχαμε:

Κληρονομία: 7.000.000 + 1.600.000 + 14.500.000 = 22.100.000

α) Μερίδα συζύγου (22.100.000 Χ 1/4) 5.525.000 δρχ.

β) Μερίδα τέκνου (22.100.000 Χ 3/4) 16.575.000 δρχ.

Στην περίπτωση αυτή και ο σύζυγος και ο γυιός δικαιούνται απαλλαγής από το φόρο για απόκτηση πρώτης κατοικίας (εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις του νόμου) και ο καθένας μόνο για ποσό 3.000.000 δρχ.

Ο γυιός δε δικαιούται προσαυξημένης απαλλαγής, γιατί δεν αποκτά οικία ολόκληρη, αλλά ποσοστό αυτής (3/4).

Κατ` ακολουθία, φορολογητέα αξία θα είναι:

- Για τον σύζυγο: 5.525.000 - 3.000.000 = 2.525.000 δρχ.

- Για τον γυιό : 16.575.000 - 3.000.000 = 13.575.000 δρχ.

Παράδειγμα Γ` -------------

Ο Α` κληρονομούμενος απεβίωσε αδιάθετος και κληρονομήθηκε εξ αδιαθέτου από τη σύζυγό του και τα τρία ανήλικα παιδιά του. Η κληρονομία αποτελείται από ένα διαμέρισμα αξίας 8.000.000 δρχ., ένα ελαιοπερίβολο αξίας 6.000.000 δρχ., ένα αγρό 4 στρέμματα αξίας 500.000 δρχ. και έπιπλα αξίας 400.000 δρχ.

Ετσι έχουμε:

- Αξία διαμερίσματος δρχ. 8.000.000

- Αξία ελαιοπεριβόλου δρχ. 6.000.000

- Αξία αγρού δρχ. 500.000 14.500.000

- επίπλων δρχ. 400.000 400.000
14.900.000

Η μερίδα κάθε κληρονόμου είναι:

- Συζύγου (14.500.000:4 = 3.625.000 + 400.000)= 4.025.000

Σημ. Η αξία των επίπλων 400.000 δρχ. προστίθεται στη μερίδα του επιζώντα συζύγου, γιατί κατ` άρθρο 1820 ΑΚ, όταν αυτός συντρέχει με συγγενείς οποιουδήποτε βαθμού, παίρνει ως εξαίρετο τα έπιπλα και λοιπά οικιακά αντικείμενα:

- Κάθε παιδιού (14.500.000 :4) = 3.625.000

Με βάση αυτά τα δεδομένα και ενόψη του γεγονότος ότι στη μερίδα κάθε κληρονόμου εμπεριέχεται αξία 2.000.000 δρχ., ως αξία διαμερίσματος (8.000.000 :4), για το οποίο θα λάβει χώρα απαλλαγή πρώτης κατοικίας, η φορολογητέα αξία διαμορφώνεται:

- Για το σύζυγο: 4.025.000 - 2.000.000 = 2.025.000 δρχ.

- Για κάθε παιδί: 3.625.000 - 2.000.000 = 1.625.000 δρχ.

Παράδειγμα Δ` -------------

Ο Α` πεθαίνοντας αφήνει με διαθήκη του στη γυναίκα του Β` ένα διαμέρισμα αξίας 4.500.000 δρχ. και στον ανήλικο γυιό του άλλο διαμέρισμα αξίας 6.000.000 δρχ.

Στην περίπτωση αυτή, δεδομένου ότι και η σύζυγος και το τέκνο είναι από τους κληρονόμους που δικαιούνται απαλλαγής κατά νόμο (σύζυγος, τέκνα κληρονομουμένου) και στερούνται άλλης κατοικίας κ.λ.π., θα τύχουν ο καθένας αυτοτελούς απαλλαγής για κτήση πρώτης κατοικίας για αξία μερίδας 3.000.000 δρχ.

Αν στο παράδειγμά μας αυτό το ανήλικο τέκνο έχει οικία ή διαμέρισμα ή οικόπεδο, που καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες, το ίδιο δε θα τύχει απαλλαγής για πρώτη κατοικία, αλλά η σύζυγος θα τύχει απαλλαγής για 3.000.000, γιατί η ίδια ως κληρονόμος, στερείται κατοικίας κ.λ.π. που να καλύπτει τις στεγαστικές της ανάγκες. Η διάταξη της παρ. 1 του άρθρου 17 ν. 1591/86, που προβλέπει ως προϋπόθεση απαλλαγής την έλλειψη οικίας ή διαμερίσματος κ.λ.π. στα μέλη της οικογενείας του δικαιούχου κληρονόμου, που να καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες, εννοεί μέλη που δεν έχουν τα ίδια την ιδιότητα του διακιούχου απαλλαγής κληρονόμου.

Οπως έχει γίνει δεκτό (Υπ. Οικ. Ν. 9/1/16-2-88, ΠΟΛ. 65), βασική προϋπόθεση του νόμου για την απαλλαγή από το φόρο κληρονομίας λόγω απόκτησης πρώτης κατοικίας είναι ο κληρονόμος (επιζών σύζυγος ή παιδιά του κληρονομουμένου), καθώς και ο σύζυγος ή τα ανήλικα ή ενήλικα σπουδάζοντα μέχρι του 25ου έτους παιδιά που να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε άλλο οικόπεδο οικοδομήσιμο, σύμφωνα και με όσα ορίζονται ανωτέρω παρ. 2γ.

Οταν όμως μεταβιβάζονται, είτε με διαθήκη είτε εξ αδιαθέτου, περισσότερα από ένα ακίνητα (οικίες ή διαμερίσματα) δεν μπορεί να εφαρμοσθούν οι διατάξεις του άρθρου 17 ν. 1591/86 για απαλλαγή από το φόρο για απόκτηση πρώτης κατοικίας, γιατί, όταν ο προϊστάμενος της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. κρίνει το αίτημα του κληρονόμου για απαλλαγή, ήδη αυτός (κληρονόμος) έχει καταστεί οριστικός κληρονόμος, συνέπεια αποδοχής της κληρονομίας ρητής ή σιωπηρής (σιωπηρή αποδοχή αποτελεί οποιαδήποτε πράξη του κληρονόμου που συνιστά ανάμειξή του στην κληρονομία και με την έννοια αυτή αποδοχή είναι και η υποβολή της φορολογικής δήλωσης). Σημειωτέον ότι η αποδοχή, τυπική ή άτυπη, είναι αμετάκλητη και αδιαίρετη, με την έννια ότι καταλαμβάνει ολόκληρη την κληρονομία (άρθρα 1851 εδ. β` 1357 εδ. α ΑΠ).

Πρέπει εδώ να σημειωθεί και να προσεχθεί ιδιαίτερα ότι το γεγονός πως κληρονομούνται δύο ή περισσότερα διαμερίσματα ή οικίες από μόνο του δεν αιτιολογεί άρνηση απαλλαγής για πρώτη κατοικία. Για να μη χορηγηθεί απαλλαγή, θα πρέπει μεταξύ των περισσότερων κληρονομίων ή διαμερισμάτων -------- δύο τουλάχιστον, αυτοτελώς η καθεμιά, να καλύπτουν τις σταγαστικές ανάγκες του δικαιούχου και μάλιστα όχι

Για κατανόηση των ανωτέρω, έστω τα ακόλουθα παραδείγματα:

Παράδειγμα Α`

Ο Α` πεθαίνοντας κληρονομήθηκε εξ αδιαθέτου από τα τρία (3) ενήλικα παιδιά του. Η κληρονομία αποτελείται από: α) Διαμέρισμα 90 μ2, β) διαμέρισμα 150 μ2, γ) διαμέρισμα 35 μ2 και δ) διαμέρισμα 67 μ2. Οι κληρονόμοι είναι άγαμοι και στερούνται άλλης οικίας ή διαμερίσματος κ.λ.π. που να καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες.

Με βάση τα δεδομένα αυτά οι κληρονόμοι θα τύχουν απαλλαγής από το φόρο κληρονομίας για απόκτηση πρώτης κατοικίας. Τούτο γιατί:

- Η μερίδα καθενός κληρονόμου είναι το 1/3 της κληρονομίας και συνεπώς των καθέκαστα στοιχείων της. Συγκεκριμένα το 1/3 αντιστοιχεί: στο ακίνητο των 90 μ2 σε 30 μ2, των 150 μ2 σε 50 μ2, των 35 μ2 σε 11,7 μ2 και των 67 μ2 σε 22,3 μ2.

Εχοντας υπόψη ότι κατά νόμο, για να καλυφθούν οι στεγαστικές ανάγκες κάθε κληρονόμου, απαιτείται αυτός να έχει οικία κ.λ.π. τουλάχιστον 35 μ2, παρατηρούμε πως η μερίδα καθενός κληρονόμου μόνο σε ένα από τα κληρονομιαία ακίνητα υπερβαίνει τα 35 μ2, το οποίο αν συγκριθεί με την αναλογία του σε μ2 σε καθένα από τα λοιπά ακίνητα, διαπιστώνεται ότι δεν υπάρχει άλλο που αυτοτελώς να καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες, δεδομένου ότι η αναλογία της μερίδας του σε καθένα από αυτά είναι κάτω από 35 μ2. Πρέπει να διευκρινισθεί ότι δεν πρέπει να γίνεται συσχέτιση της απαλλαγής για πρώτη κατοικία στην αιτία θανάτου κτήση με εκείνη των γονικών παροχών ή του ν. 1078/80. Στην αιτία θανάτου κτήση η μη παροχή απαλλαγής όταν κληρονομούνται περισσότερα από ένα διαμερίσματα ή οικίες και δύο τουλάχιστον απ` αυτές, αυτοτελώς η καθεμιά, καλύπτουν τις στεγαστικές ανάγκες του κληρονόμου, αιτιολογείται από το γεγονός ότι, κατά το χρόνο κρίσης για την απαλλαγή, ο κληρονόμος έχει στην κυριότητά του ακίνητα που καλύπτουν τις στεγαστικές του ανάγκες, αφού έχει γίνει ρητή ή σιωπηρή αποδοχή της κληρονομίας. (Πλήρης ανάλυση τούτου γίνεται στην πιο πάνω Υπ. Οικ. Ν. 9/1/16-2-1998 ΠΟΛ. 65).

Παράδειγμα Β`
Αν στο προηγούμενο παράδειγμα τα κληρονομιαία διαμερίσματα ήταν: α) 90 μ2, β) 150 μ2, γ) 110 μ2 και δ) 67 μ2, είναι προφανές, σύμφωνα με όσα έχουν αναπτυχθεί, πως οι κληρονόμοι δε θα απαλλαγούν από το φόρο για απόκτηση πρώτης κατοικίας, γιατί κρίνοντας το κάθε ακίνητο σε σύγκριση με καθένα από τα λοιπά χωριστά διαπιστώνουμε πως ο κληρονόμος έχει στην κυριότητά του και άλλο διαμέρισμα που καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες.

Τούτο γίνεται σαφές αν διευκρινισθεί ότι στη μερίδα του συγκεκριμένου κληρονόμου αναλογούν από κάθε ακίνητο, αντίστιχα: 30 μ2, 50 μ2, 37 μ2 και 22,3 μ2.

- Οπως είναι γνωστό, κατά την αστική (αλλά και τη φορολογική) νομοθεσία, αντικείμενο αιτία θανάτου κτήσης μπορεί να είναι οποιοδήποτε περιουσιακό στοιχείο, είτε τούτο είναι ακίνητο είτε κινητό είτε ενσώματο είτε ασώματο. Δηλαδή κάθε έννομο αγαθό που είναι δεκτικό χρηματικής αποτίμησης είναι στοιχείο κληρονομίας και χρόνος που γεννιέται το φορολογικό δικαίωμα του Δημοσίου, αλλά και η αντίστοιχη υποχρέωση του κληρονόμου, είναι ο χρόνος επαγωγής της κληρονομίας (χρόνος θανάτου του κληρονομουμένου).

Ο χρόνος αυτός είναι χρόνος που κρίνονται όλα τα πραγματικά και νομικά δεδομένα, προκειμένου να προσδιορισθεί ο αναλογών φόρος κληρονομίας.

Ομως υπάρχουν περιπτώσεις που ο χρόνος γένεσης της φορολογικής ενοχής μετατίθεται (είτε αυτοδίκαια από το νόμο είτε με απόφαση του προϊσταμένου της αρμόδιας Δ.Ο.Υ., άρθρα 7 και 8 ν.δ. 118/1973), σε μεταγενέστερο του θανάτου χρονικό σημείο, με διαφύλαξη δικαιώματος του κληρονόμου ψιλού κυρίου να ζητήσει την άμεση φορολόγηση της ψιλής κυριότητας. Μεταξύ των περιπτώσεων τούτων είναι και εκείνη κατά την οποία κληρονομείται η ψιλή κυριότητα ενός ή και περισσότερων ακινήτων, όπου η φορολογική υποχρέωση γεννιέται κατά το χρόνο που η επικαρπία θα συνενωθεί στην κυριότητα.

Είναι προφανές ότι κατά την απόκτηση της ψιλής κυριότητας δεν μπορεί ο κληρονόμος ψιλός κύριος να ζητήσει και να τύχει απαλλαγής από το φόρο για απόκτηση πρώτης κατοικίας, δεδομένου ότι η ψιλή κυριότητα είναι η κυριότητα αποψιλωμένη από όλες τις χρησιμότητες αυτής υπέρ του κυρίου, που τις έχει και τις ασκεί ο επικαρπωτής, και συνεπώς δεν μπορεί να υποστηριχθεί ότι η ψιλή κυριότητα θα καλύψει στεγαστικές ανάγκες.

Ομως, κατά το χρόνο συνένωσης της επικαρπίας στην κυριότητα, οπότε γεννιέται η φορολογική υποχρέωση του κληρονόμου ψιλού κυρίου και με την προϋπόθεση ότι αυτός δε φορολογήθηκε κατά την επαγωγή, γεννιέται η φορολογική υποχρέωση και συνεπώς, κατά το χρόνο τούτο, κρίνονται τα νομικά και πραγματικά δεδομένα, δηλαδή το εφαρμοστέο φορολογικό δίκαιο και η συνδομή ή όχι προϋποθέσεων απαλλαγής, άρα και απαλλαγής από το φόρο για απόκτηση πρώτης κατοικίας αιτία θανάτου.

II. ΑΠΑΛΛΑΓΗ ΑΠΟ ΤΟ ΦΟΡΟ ΓΙΑ ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΠΡΩΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΜΕ ΓΟΝΙΚΗ ΠΑΡΟΧΗ.

1. -Με το δεύτερο άρθρο του ν. 1329/1983 (ΦΕΚ. Α` 25) θεσπίστηκε ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση των παροχών χωρίς αντάλλαγμα που κάνουν οι γονείς στα παιδιά τους, οι οποίες γίνονται με σκοπό τη δημιουργία ή διατήρηση της οικογενειακής ή οικονομικής αυτοτέλειας των παιδιών ή την έναρξη ή την εξακολούθηση απ` αυτά κάποιου επαγγέλματος.

Η ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση συνίσταται στο γεγονός ότι το ποσό της γονικής παροχής, για το μέχρι του ποσού των δραχμών 8.000.000 (άρθρ0 23 παρ. 4 ν. 1828/89. ΦΕΚ. Α` 2) ύψος της, υπόκειται στο μισό του φόρου δωρεών.

2. -Με τις διατάξεις της παρ. 6 του άρθρου 23 του ν. 1828/1989 (που σας κοινοποιήθηκε με την εγκύκλιό μας 1006488/82/18-1-1989 (ΠΟΛ. 1007), διευρύνεται η απαλλαγή από το φόρο στις γονικές παροχές και θεσπίζεται ότι το ποσό μείωσης του φόρου προσαυξάνεται κατά 40.000 δραχμές για το δικαιούχο της παροχής και κατά 40.000 δραχμές για καθένα από τα προστατευόμενα μέλη της οικογενείας του, δηλαδή σύζυγο, ανήλικα ή ενήλικα σπουδάζοντα τέκνα μέχρι το 25 έτος της ηλικίας τους. Ετσι το εκπιπτόμενο ποσό φόρου (TAX GREDIT) γίνεται 160.000 (αντί 120.000) δρχ. και προσαυξάνεται κατά 40.000 δρχ. για τη γυναίκα και κατά 40.000δρχ. για καθένα από τα παιδιά του δικαιούχου της παροχής.

Η προσαυξημένη όμως αυτή απαλλαγή, για την απόκτηση πρώτης κατοικίας με γονική παροχή, χορηγείται μόνο αν συντρέχουν οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

α) Να μεταβιβάζεται με γονική παροχή ολόκληρη οικία ή ολόκληρο διαμέρισμα ή ολόκληρο οικόπεδο, κατά πλήρη κυριότητα και όχι κατά ποσοστό εξ αδιαιρέτου ή κατά ψιλή κυριότητα ή μόνο κατ` επικαρπία.

Συνεπώς, αν δύο γονείς συγκύριοι εξ αδιαιρέτου ενός διαμερίσματος ή μιας κατοικίας ή ενός οικοπέδου, το μεταβιβάσουν με το ίδιο συμβολαιογραφικό έγγραφο στο παιδί τους με γονική παροχή ως πρώτη κατοικία, το παιδί δε θα πρέπει να τύχει προσαυξημένης απαλλαγής για τη γονική αυτή παροχή, παρά το γεγονός ότι αποκκτά ολόκληρη την κατοικία κ.λ.π., γιατί, στη συγκεκριμένη περίπτωση, έχουμε δύο μεταβιβαστικές πράξεις (γον. παροχές) και με καθεμία μεταβιβάζεται ποσοστό εξαδιαιρέτου ακινήτου και όχι ολόκληρο το ακίνητο. Το γεγονός της τυχαίας σύμπτωσης των ανεξάρτητων μεταβιβαστικών πράξεων (που μπορεί να γίνει για οποιοδήποτε λόγο) σε ένα έγγραφο δεν αλλοιώνει την αυτοτελή νομική του υπόσταση.

Ωστόσο, προσβλέποντας στο σκοπό του νόμου, που σαφώς διαγράφεται σ` αυτόν και συνίσταται στην κάλυψη των στεγαστικών αναγκών της οικογένειας, αλλά και για λόγους κοινωνικής δικαιοσύνης, λογίζεται ότι συντρέχουν και στην περίπτωση αυτή οι νόμιμες προϋποθέσεις απαλλαγής και συνεπώς παρέχεται η προσαυξημένη απαλλαγή για πρώτη κατοικία.

Διευκρινίζεται όμως ότι η προσαυξημένη μείωση του φόρου θα γίνει αναλογικά από το φόρο κάθε δωρεάς, δεδομένου ότι αυτή (μείωση) αναφέρεται στη μεταβίβαση ολόκληρου του ακινήτου και μια μόνο φορά χορηγείται.

Αν όμως με το ίδιο μεταβιβαστικό έγγραφο (συμβόλαιο) δίνονται ως γονική παροχή πρώτης κατοικίας περισσότερα από ένα διαμερίσματα ή κατοικίες ή οικόπεδα, που καθένα από αυτά μπορεί να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες του δικαιούχου, ο δικαιούχος θα τύχει της προσαυξημένης απαλλαγής των 160.000 δρχ. του φόρου (πλέον 40.000 ρδχ. για κάθε μέλος της οικογενείας του), γιατί, κρίνοντας για την απαλλαγή ή όχι, διαπιστώνουμε ότι ο διακιούχος δεν έχει στην κυριότητά του ακίνητο που να καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες, αφού τα περισσότερα ακίνητα τα αποκτά ταυτόχρονα με την ίδια πράξη, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1033, 1192 και 1198 ΑΚ.

Κατά τις διατάξεις αυτές του αστικού δικαίου, για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία του κυρίου με τον αποκτώντα ότι του μεταβιβάζεται η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία (αγοραπωλησία, δωρεά, γον. παροχή κ.λ.π.). Η συμφωνία γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που μεταγράφεται στο γραφείο μεταγραφών της περιφέρειας του ακινήτου και από και δια της μεταγραφής μεταβιβάζεται η κυριότητα. --- --- Είναι προφανές κατόπιν τούτου, ότι η κυριότητα περισσοτέρων ακινήτων μεταβιβάζεται την ίδια στιγμή της μεταγραφής του ενιαίου μεταβιβαστικού αυτών συμβολαίου.

β) Ο δικαιούχος της γονικής παροχής ή τα μέλη της οικογενείας του να μην έχουν, πριν από τη γον. παροχή, απαλλαγεί από το φόρο μεταβίβασης (Φ.Μ.Α. ή κληρονομιάς) για απόκτηση πρώτης κατοικίας, έστω και αν το ακίνητο, για το οποίο δόθηκε απαλλαγή, δε βρίσκεται πλέον στην κυριότητά τους..

γ) Η οικία ή το διαμέρισμα ή το οικόπεδο, για το οποίο αναγνωρίζεται απαλλαγή, πρέπει να παραμείνει στην κυριότητα του δικαιούχου υποχρεωτικά για μία τουλάχιστον πενταετία από την απόκτησή του.

Αν, πριν από την πάροδο της πενταετίας αυτής, η οικία ή το διαμέρισμα ή το οικόπεδο μεταβιβαστεί σε τρίτο ή βαρυνθεί με οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα, πλην υποθήκης, ο δωρεοδόχος έχει υποχρέωση, πριν από τη μεταβίβαση ή τη σύσταση του εμπράγματου δικαιώματος, να υποβάλει στον αρμόδιο προϊστάμενο Δ.Ο.Υ. δήλωση και να καταβάλει εφάπαξ ολόκληρο το ποσό του φόρου γονικής παροχής, που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου μεταβίβασής του στον τρίτο ή του χρόνου σύστασης επ` αυτού του εμπράγματου δικαιώματος, εκτός εάν ο φόρος αυτός είναι μικρότερος από το φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου σύστασης της γονικής παροχής. Για τον υπολογισμό του φόρου όμως και στις δύο περιπτώσεις λαμβάνεται υπόψη το νομικό καθεστώς που ίσχυε κατά το χρόνο σύστασης της γονικής παροχής (βλέπε σχετικά πιο πάνω στην παράγραφο I 2ε).

Πριν από την πάροδο της κατά τα άνω πενταετίας απαγορεύεται να καταρτισθεί συμβολαιογραφικό έγγραφο, που να μεταβιβάζει την κυριότηταή να δημιουργεί εμπράγματα δικαιώματα, πλην υποθήκης, στην οικία ή στο διαμέρισμα ή στο οικόπεδο που αποκτήθηκε με γονική παροχή και έτυχε απαλλαγής πρώτης κατοικίας, αν, στο συντασσόμενο συμβόλαιο, δεν προσαρτηθεί από το συμβολαιογράφο βεβαίωση του αρμοδίου προϊσταμένου Δ.Ο.Υ., από την οποία να προκύπτει ότι υποβλήθηκε φορολογική δήλωση και καταβλήθηκε ολόκληρο το ποσό του φόρου, που αναλογεί στη γονική παροχή του ακινήτου, όχι όμως ως πρώτης κατοικίας. Δεν ανακύπτει φορολογική υποχρέωση μόνο σε περίπτωση που πριν από την πάροδο της πενταετίας λάβει χώρα σύμβαση ανταλλαγής, εφόσον τα ανταλασσόμενα ακίνητα είναι από εκείνα για τα οποία ο νόμος παρέχει απαλλαγή, προέρχονται από τον ίδιο δικαιοπάρχο και οι δικαιούχοι κύριοι τούτων είναι αδέλφια που έχουν ήδη τύχει απαλλαγής από το φόρο γονικής παροχής. Εξυπακούεται πως τα απαλασσόμενα πρέπει να είναι ίσης αξίας, άλλως ερευνάται αν ανακύπτει υποχρέωση καταβολής φόρου δωρεάς ή μεταβίβασης.

Αν παρασχέθηκε απαλλαγή, κατά τα άνω, χωρίς να συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, σε βάρος του δικαιούχου της γονικής παροχής επιβάλλεται, εκτός από το φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου (χωρίς τούτο να θεωρείται ως πρώτη κατοικία), και πρόσθετος φόρος που ορίζεται σε ποσοστό 100% του φόρου που αναλογεί στη γονική παροχή.

δ) Ο δικαιούχος της απαλλαγής ή τα μέλη της οικογενείας του να μην έχουν στην κυριότητά τους οικία ή διαμέρισμα κ.λ.π. που να καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες, κατά την έννοια των διατάξεων της παραγράφου 2γ της περίπτωσης (I) της εγκυκλίου αυτής.

ε) Το οικόπεδο που δίνεται ως γονική παροχή για πρώτη κατοικία ή μέσα στο οποίο βρίσκεται η οικία ή το διαμέρισμα που δίνεται ως γον. παροχή για πρώτη κατοικία, πρέπει απαραιτήτως να βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο δήμου ή κοινότητας ή μέσα σε οικισμό που προϋπήρχε του 1923 και να είναι οικοδομήσιμο.

Για την περίπτωση που το οικόπεδο βρίσκεται σε οικισμό που δημιουργήθηκε μετά το 1923 βλέπε ανωτέρω παρ. I. 2δ σχετική ανάλυση

στ) Το αίτημα για απαλλαγή από το φόρο για πρώτη κατοικία, λόγω γονικής παροχής, πρέπει να εμπεριέχεται στην εμπρόθεσμη φορολογική δήλωση της γονικής παροχής και να δηλώνεται ρητά σ` αυτή (δήλωση) ότι το ακίνητο δε θα μεταβιωασθεί πριν από την πάροδο πενταετίας. Αίτημα για απαλλαγή σε εκπρόθεσμη δήλωση δεν μπορεί να ικανοποιηθεί. Περισσότερα για τις προϋποθέσεις απαλλαγής, στην εγκύκλίο μας 1006488/82/0013/18-1-89 (ΠΟΛ. 1007), στην ερμηνεία της παρ. 6 του άρθρου 23 ν. 1828/89.

3. -Είναι ενδεχόμενο με το ίδιο συμβόλαιο να γίνεται γονική παροχή ενός διαμερίσματος και άλλων περιουσιακών στοιχείων που δεν είναι από εκείνα που μπορούν να καλύψουν στεγαστικές ανάγκες, δηλαδή είναι π.χ. αγροτεμάχια ή διάφορα κινητά αξίας κ.λ.π.

Αν, στην περίπτωση αυτή, συμβεί η αξία του διαμερίσματος που δίνεται για πρώτη κατοικία, να είναι μικρότερη από εκείνη που αντιστοιχεί στο αφορολόγητο όριο, δε θα εκπεσθεί ολόκληρο το ποσό του αφορολογήτου αλλά τόσο όσο αντιστοιχεί στην αξία του διαμερίσματος.

Για κατανόηση των ανωτέρω, σας παραθέτουμε το ακόλουθο παράδειγμα:

Παράδειγμα:

Ο Α` δίνει στο γυιό του Β` με γονική παροχή για απόκτηση πρώτης κατοικίας ένα διαμέρισμα 52 μ2 και αξίας 1.540.000 δρχ., ένα αυτοκίνητο αξίας 1.200.000 δρχ. και ένα ελαιοπερίβολο αξίας 4.500.000 δρχ.

Ο γυιός είναι έγγαμος και έχει 3 παιδιά. Με βάση τα δεδομένα αυτά, από το φόρο γονικής παροχής που θα προκύψει θα πρέπει να αφαιρεθεί ποσό (160.000 + (40.000 χ 4 =160.000 = ) 320.000 δρχ.

Ο φόρος των 320.000 δρχ. αντιστοιχεί σε φορολογητέα αξία δρχ. 2.603.750.

Ομως η αξία του διαμερίσματος είναι μόνο δραχμές 1.540.000.

Είναι προφανές ότι αν αφαιρέσουμε ολόκληρο το προσαυξημένο ποσό του φόρου (320.000) αφαιρούμε και φόρο που αναλογεί στα άλλα, εκτός του διαμερίσματος, περιουσιακά στοιχεία.

Για το λόγο τούτο το ποσό κατά το οποίο θα μειωθεί ο αναλογών στη συνολική αξία της γονικής παροχής φόρος θα είναι τόσο, όσο καλύπτει την αξία του διαμερίσματος. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, το ποσό αυτό είναι ίσο με 160.000 δρχ. και αυτό μόνο θα αφαιρεθεί.

Αλλωστε, και στην περίπτωση που μεταβιβασθεί το διαμέρισμα αυτοτελώς, η απαλλαγή θα καλύψει την αξία του μόνο.

4. -Υπάρχουν περιπτώσεις που μεταβιβάζονται με γονική παροχή ποσοστά οικοπέδου, με βάση πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, κατά τις διατάξεις του ν. 3741/1929, για απόκτηση πρώτης κατοικίας. Και στην περίπτωση αυτή θα λάβει χώρα προσαυξημένη, κατά τα άνω, απαλλαγή, δεδομένου ότι μεταβιβάζονται ποσοστά οικοπέδου, αλλά βάσει των διατάξεων του ν. 3741/29, τα ποσοστά αυτά έχουν οιονεί αυτοτέλεια, με την έννοια ότι αντιστοιχούν σε συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία παρά το γεγονός ότι αυτή ακόμη δεν έχει ανεγερθεί.

5. -Οταν ο δικαιούχος της γονικής παροχής είναι συγκύριος με τον πατέρα του ή τη μητέρα του σε ένα διαμέρισμα ή μία κατοικία ή ένα οικόπεδο και του μεταβιβασθεί το υπόλοιπο ποσοστό με γονική παροχή δε θα τύχει προσαυξημένης απαλλαγής, όχι μόνο γιατί του μεταβιβάζεται ποσοστό και όχι ολόκληρο το διαμέρισμα, όπως ο νόμος απαιτεί, αλλά και γιατί -πρόσθετα- το ποσοστό που έχει στην κυριότητά του μπορεί να καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες.

6. -Σύμφωνα με τα άρθρα 15 και 16 του ν.δ. 118/1973, σε περίπτωση διαχωρισμού της επικαρπίας από την κυριότητα, φορολογείται αμέσως η επικαρπία και αναβάλλεται η φορολόγηση της ψιλής κυριότητας στο χρόνο που θα συνενωθεί σ` αυτήν η επικαρπία, με επιφύλαξη των διατάξεων της παρ. 5 του άρθρου 16, όπου αντιμετωπίζεται η άμεση υπαγωγή σε φόρο ψιλής κυριότητας αυτοτελώς. Δηλαδή, στην περίπτωση αυτή (της μη άμεσης φορολόγησης) έχουμε αυτοδίκαιη μετάθεση του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης του ψιλού κυρίου, κατά τη ρητή διατύπωση της περ. (ε) του άρθρου 7 του ίδιου νόμου.

Είναι γεγονός πως, τόσο τα πραγματικά όσο και τα νομικά δεδομένα, κρίνονται κατά το χρόνο γένεσης της φορολογικής ενοχής (χρόνο φορολογίας), κατά τα άρθρα 6, 7 και 8 ν.δ. 118/73.

Συνεπώς, εάν κατά τη συνένωση κατά οποιοδήποτε τρόπο της επικαρπίας στην κυριότητα και με την προϋπόθεση ότι η ψιλή κυριότητα δε φορολογήθηκε αυτοτελώς, κατά την απόκτησή της, και συντρέχουν οι προϋποθέσεις απαλλαγής για πρώτη κατοικία λόγω γονικής παροχής, ο δικαιούχος της παροχής θα τύχει της προσαυξημένης απαλλαγής, εφόσον και η αρχική μεταβιβαστική της ψιλής κυριότητας πράξη έγινε αιτία γονικής παροχής. Δηλαδή, αν η ψιλή κυριότητα μεταβιβάστηκε με γονική παροχή και μετατέθηκε ο χρόνος φορολογίας της, κατά τη συνένωση της επικαρπίας σ` αυτή θα αναγνωρισθεί προσαυξημένη απαλλαγή για απόκτηση πρώτης κατοικίας, με συνδομή όμως και όλων των προϋποθέσεων που ο νόμος απαιτεί γι` αυτή. Στην περίπτωση αυτή το αίτημα για την απαλλαγή θα πρέπει να περιληφθεί στην εμπρόθεσμη, κατά τη συνένωση, δήλωση που θα υποβάλει ο ψιλός και ήδη πλήρης κύριος του ακινήτου. Αν όμω η αρχική μεταβιβαστική πράξη της ψιλής κυριότητας είναι δωρεά, είναι προφανές ότι με τη συνένωση της επικαρπίας δεν μπορεί να εφαρμοσθούν οι διατάξεις για προσαυξημένη απαλλαγή για πρώτη κατοικία λόγω γονικής παροχής.

7. -Με το ν. 1329/1983 (ΦΕΚ. Α` 25) με τον οποίο καταργήθηκε ο θεσμός της προίκας, θεσπίστηκε ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση των παιδιών, όταν τους γίνονται παροχές από τους γονείς τους, προκειμένου να δημιουργήσουν αυτοτέλεια οικογενειακή ή οικονομική ή να ξεκινήσουν ή να συνεχίσουν κάποιο επάγγελμα.

Για να διευκολυνθεί όμως η οικογένεια με στενή έννοια (όπως αυτή προσδιορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 17 ν. 1591/1986, για την οποία η παράγραφος 2γ της περίπτωσης (I) της εγκυκλίου αυτής, στην απόκτηση πρώτης κατοικίας θεσπίστηκε με τη διάταξη της παρ. 6 του άρθρου 23 του ν. 1828/1989 προσαυξημένη απαλλαγή από το φόρο και με τις ειδικότερες προϋποθέσεις που ορίζονται στο νόμο, για τις οποίες η εγκύκλιό μας 1006488/82/0013/18-1-1989 (ΠΟΛ. 1007).

8. -Είναι προφανές πως οι πιο πάνω ευνοϊκές διατάξεις δεν μπορεί να τύχουν εφαρμογής όταν με την εφαρμογή τους δεν εξυπηρετείται ο σκοπός στον οποίο απέβλεψε η θέσπισή τους, όπως συμβαίνει όταν η μεταβίβαση του διαμερίσματος κ.λ.π. γίνεται σε ανήλικα ή σπουδάζονται μέχρι του 25ου έτους της ηλικίας τους τέκνα, δεδομένου ότι αυτά αποτελούν προστατευόμενα μέλη της ίδιας οικογένειας και οι στεγαστικές τους ανάγκες καλύπτονται, κατά νόμο, απ` αυτή.

Σημειώνεται πρόσθετα εδώ πως τα ανήλικα ή σπουδάζοντα μέχρι του 25ου έτους της ηλικίας τους τέκνα θα ληφθούν υπόψη για προσαύξηση της απαλλαγής του δικαιούχου πατέρα τους ή μητέρας τους που διατελεί σε χηρεία ή σε διάζευξη και έχει την επιμελειά τους, δεδομένου ότι αποτελούν κατά νόμο μέλη της οικογένειας του δικαιούχου.

9. - Η προσαυξημένη κατά τα άνω απαλλαγή, για απόκτηση πρώτης κατοικίας με γονική παροχή ισχύει από 3 Ιανουαρίου 1989 (ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως), δηλαδή για γονικές παροχές που έγιναν από την ημερομηνία αυτή μετά ή θα γίνουν στο μέλλον.

ΑΠΑΛΑΓΗ ΑΠΟ ΤΟ ΦΟΡΟ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΠΡΩΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

Ι.ΙΣΧΥΟΥΣΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ
Η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης ακινήτων για την αγορά πρώτης κατοικίας προβλέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 εως και 15 του ν. 1078/1980 όπως τροποποιήθηκαν και συμπληρώθηκαν με μεταγενέστερες διατάξεις.

Κάθε άλλη προγενέστερη διάταξη που προέβλεπε την απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για την απόκτηση πρώτης κατοικίας με αντάλλαγμα, έχει παύσει να ισχύει.

Κατ`εξαίρεση με τις διατάξεις του τελευταίου εδαφίου της παρ. 9 του άρθρου 1 του ν. 1078/80 και μετά την ισχύ του νόμου αυτού εξακολουθούν να ισχύουν οι ειδικές διατάξεις περί απαλλαγής των μελών του Αυτόνομου Οικοδομικού Οργανισμού Αξιωματικών του Στρατού Ξηράς Θαλάσσης και Λέρος από το φόρο μεταβίβασης για μεταβιβάσεις του Οργανισμού αυτού στα μέλη του. Για κάθε θέμα που δεν ρυθμίζεται από τις διατάξεις του άρθρου 1 του ν. 1078/1980 εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του α.ν. 1521/1950 περί φόρου μεταβίβασης ακινήτων.

ΙΙ. ΠΟΙΟΙ ΔΙΚΑΙΟΥΝΤΑΙ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ
1.Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα.

2. Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε Ελληνες υπηκόους. Συνεπώς οι αλλοδαποί δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής.

3.Κατ` εξαίρεση η απαλλαγή αυτή παρέχεται και στους ομογενείς από την Τουρκία, τη Β. Ηπειρο και την Κύπρο εφόσον αυτού έχουν εγκατασταθεί μόνιμα στην Ελλάδα.

Η μόνιμη διαμονή της κατηγορίας αυτή των δικαιούχων αποδεικνύονται με κάθε νόμιμο μέσο όπως η έναρξη άσκηση επαγγέλματος, η πρόσληψη για την παροχή υπηρεσιών εξαρτημένης εργασίας (μισθωτός), η ενοικίαση κατοικίας η φοίτηση σε σχολές κ.λ.π.

Επισημαίνεται ότι ειδικά για τα πρόσωπα αυτά η πρόθεσή τους για μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα δεν αναιρείται από το γεγονός ότι για ειδικούς λόγους οι αρμόδιες υπηρεσίες του χορηγούν προσωρινές άδειες παραμονές που ανανεώνονται.

Οι καταγόμενεοι από τη Βόρειο Ηπειρο τη Κύπρο και την Τουρκία, εφόσον απέκτησαν ιθαγένεια τρίτου Κράτους πλήν της Αλβανικής, Κυπριακής και Τουρκικής, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από το φόρο.

4. Η απαλλαγή παρέχεται μόνο στους Ελληνες που κατοικούν στην Ελλάδα.

Συνεπώς οι Ελληνες που κατοικούν στην αλλοδαπή έστω και να αγοράζουν στον τόπο γέννησής τους δε διακούνται απαλλαγής. π.χ. δε δικαιούνται απαλλαγής οι Ελληνες φοιτητές για όσο διάστημα παραμένουν σπουδάζοντας στο εξωτερικό οι Ελληνες που εργάζονται σο εξωτερικό είτε με εξαρτημένη εργασία είτε σε δική τους επιχείρηση.

Κατ`εξαίρεση έχει γίνει δεκτό ότι οι έμμισθοι Ελληνες δημόσιοι υπάλληλοι που για οποιοδήποτε λόγο υπηρετούν στο εξωτερικό θεωρούνται ότι κατοικούν στην Ελλάδα και συνεπώς δικαιούνται της απαλλαγής.

Επισημαίνεται ότι άν οι υπάλληλοι αυτοί υπηρετούν σε διεθνείες οργανισμούς και πληρώνονται από τους οργανισμού αυτούς δε δικαιούνται της απαλλαγής.

5.Η απαλλαγή παρέχεται τόσο σε παντρεμένους όσο και σε ανύπαντρους.

6.Αν και οι δύο σύζυγοι από κοινού αγοράζουν κατά πλήρη κυριότητα ολόκληρο ακίνητο μπορούν να τύχουν απαλλαγής. Για τη χορήγηση της απαλλαγής στη περίπτωση αυτή η αγορά του ακινήτου και από τους δύο σύζυγους πρέπει να γίνεται με μία πράξη.

Συνεπώς εαν δεν αγοράζεται ολόκληρο το ακίνητο και από τους δύο συζύγους ή ο ένας αγοράζει την ψιλή κυριότητα και ο άλλος την επικαρπία δεν παρέχεται η απαλλαγή.

Η χήρα μητέρα που μαζί με τα παιδιά της αγοράζει ακίνητο για πρώτη κατοικία δεν απαλλάσσεται από το φόρο όταν οποιοσδήποτε από τους γονείς αγοράζει ακίνητο μαζί με τα παιδιά του.

8. Οι ανήλικοι δε δικαούνται απαλλαγής.

9. Οι ανύπαντροι ενήλικες που σπουδάζουν σε αναγνωρισμένες σχολές της ημεδαπής ή αλλοδαπής και δε συμπλήρωσαν το 25ο έτος της ηλικίας τους δεν απαλάσσονται από το φόρο για αγορά πρώτης κατοικίας, αν οι γονείς τους έχουν τις προϋποθέσεις της απαλλαγής ή έχουν ήδη απαλλαγεί στο παρελθόν.

Αν όμως οι γονείς των παιδιών αυτών δεν έχουν τις προποθέσεις της απαλλαγής ή δεν έχουν ήδη απαλλαγεί στο παρελθόν τότε ταα παιδιά δικαιούνται της απαλλαγής των ενηλικων αγάμων.

10.Διαζευγμένη ενήλικη φοιτήτρια μπορεί να τύχει απαλλαγής.

11. Δεν δικαιούνται απαλλαγής αυτοί που έτυχαν απαλλαγής με προγενεέστερες διατάξεις του ν. 1078/00.

12.Δε δικαιούνται απαλλαγής όσοι έτυχαν απαλλαγής από το φόρο απόκτηση πρώτης κατοικίας με κληρονομιά ή γονική παροχή.

13.Δικαιούται απαλλαγής ο επιζών ή διαζευγμένος σύζυγος που έχει ητν επιμέλεια του ανήλικα παιδιά (κάτω των 18 ετών) η παιδιά που σπουδάζουν σε αναγνωρισμένες σχολές και δεν έχουν υπερβεί το 25ο έτος τη ηλικίας τους.

14.Δικαιούνται απαλλαγής η άγαμη μητέρα ή ο εξ αναγνωρίσεως πατέρας που έχουν την επιμέλεια των ανήλικων παιδιών τους (κάτω των 18 ετών) ή των παιδιών τους που σπουδάζουν σε αναγνωρισμένες σχολές και δεν έχουν υπερβεί το 25ο έτος της ηλικίας τους.

15.Δικαιούται απαλλαγής εγγάμου ο άγαμος ενήλικας που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή ψυχική αναπηρία.

16. Οσοι έτυχαν στο παρελθόν απαλλαγής για την αγορά πρώτης κατοικίας για οποιοδήποτε ποσό έστω και με προγενέστερες διατάξεις του ν. 1070/80 δε δικαούνται συμπληρωματικής απαλλαγής μέχρι εξαντλησης των νέων αφορολόγητων ορίων.

17.Οταν ένας από τους συζύγους απαλλάχτηκε στο παρελθόν από το φόρο για αγορά πρώτης κατοικίας είτε με τις διατάξεις του άρθρου 1 του 1078/80 είτε με τις προγενέστερες διατάξεις (ν.δ. 3783/57 άρθρο 40, ν. 542/77) ο άλλος σύζυγος δεν έχει δικαίωμα απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης για αγορά άλλου ακνήτου εκτός αν το ακίνητο για το οποίο αρχικά δόθηκε απαλλαγή πουλήθηκε μετά πάροδο διετίας από της αγοράς του και συντέχουν και οι λοιπές προποθέσεις που προβλέπονται παό το δεύτερο εδάφιο της παραγρ. 5 του άρθρου 1 του ν.1078/80 για τη χορήγηση δεύτερης απαλλαγής (σχετικά με τη χορήγηση δεύτερης απαλλαγής ίδε κατωτέρω το ιδιαίτερο κεφάλαιο (1).

18.Δε διακούνται γενικά απαλλαγής αυτοί που αγοράζουν ακίνητα για επαγγελματική στέγη.

19.Οι ιδιοκτήτες ξενοδοχείων αποθηκών βιομηχανοστασίων γραφείων γενικά αμιγούν επαγγελματικών στεγών έχουν δικαίωμα απαλλαγής (2) Δεν θεωρείται επαγγελματική στέγη το διαμέρισμα πολυκατοικίας δηλ. ο χώρος που κατά τον κανονισμό της πολυκατοικίας προορίζονται για κατοικία και χρησιμοποιείται ως ιατρείο και γενικά ως επαγγελματική στέγη.

20.Δε διακιούται απαλλαγής ο ιδιοκτήτητς ποσοστού εξ αδιαιρέτου σε πολυόρορφη οικοδομή. (3).

21.Δικαιούτναι απαλλαγής αυτοί που έχουν στην κυριότητα του ακίνητα κατά ψιλή κυριότητα.

22. Αν ο αγοραστής έχει στη κυριότητα του ακίνητο που πληρεί μεν τις στεγαστικές του ανάγκες είναι όμως επίδικα δεν δικαιούται απαλλαγής για την αγορά άλλου ακινήτου για πρώτη κατοικία.

23. Αν ο αγοραστής αγοράζει ποσοστό εξ αδιαιρέτου οικοπέδου οικοδομήσιμου που βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο στο οποίο δεν έχει συσταθεί οριζόντια η κάθετη ιδιοκτησία δεν θα τύχει απαλλαγής γιατί δεν αγοράζει ολόκληρη ιδιοκτησία.

24. Σε περίπτωση που ο αγοραστής αγοράζει ποσοστό εξ αδιαιρέτου οικοπέδου στο οποίο όμως αντιστοιχεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία έστω κι αν ακόμη δεν έχει ανεγερθεί θα απαλλαγεί από το φόρο.

25. Ο διαζευγμένος ή η διαζευγμένη μπορούν να τύχουν απαλλαγής έστω και αν ο ετερος των συζύγων είχε τύχει απαλλαγής κατά το παρελθόν.

26. Αν ο αγοραστής έχει στη κυριότητα του οικόπεδο για την αγορά του οποίου έτυχε απαλλαγής από το φόρο και το οικόπεδο αυτό κατέστη μη οικοδομήσιμο λόγω τυμοτομίας δικαιούται απαλλαγής για αγορά άλλου ακινήτου με την προυπόθεση να καταβάλει το φόρο για τον οποίο απαλλάχτηκε.

27.Η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης ακινήτων για την αγορά ακινήτου με εισαγωγή (συναλλάγματος μπορεί να εφαρμοστεί παράλληλα και αθροιστικά με την απαλλαγή που προβλέπεται από τις διάταξεις του ν.1078/80 για την αγορά πρώτης κατοικίας.

Δηλαδή ο δικαιούχος τη απαλλαγής με τις διατάξεις του ν. 1078/80 εφόσον αγοράζει ακίνητο μεγαλύτερης αξίας ή έκτασης από αυτή που δικαούται απαλλαγής (εξάντληση ορίων απαλλαγών) μπορεί την επί πλέον αξία να την καλύψει με εισαγωγή συναλλάγματος.

Επίσης εαν με το συνάλλαγμα που εισάγει ο δικαιούχος απαλλαγής δεν μπορεί να αποκτήσει ακίνητο που να πληρεί τις στεγαστικές του ανάγκες μπορεί την επί πλέον αξία να την καλύψει με την απαλλαγή που προβλέπουν οι διατάξεις του ν. 1078/80 για αγορά πρώτης κατοικίας μέχρι εξάντλησης του ανώτατου ορίου απαλλαγών που προβλέπουν οι διατάξεις αυτές εφόσον βέβαια συντρέχουν στο πρόσωπό του οι ποιπές προϋποθέσεις.

Εαν η αγορά γίνεται και από τους δύο συζύγους για να τύχουν εφαρμογής οι διατάξεις περί απαλλαγής από ΦΜΑ με εισαγωγή συναλλάγματος και οι διατάξεις αγορά πρώτης κατοικίας, θα εξετάζεται αν οι προϋποθέσεις που ορίζουν οι διατάξεις αυτές συντρέχουν για ένα έκαστο των συζύγων χωριστά. Ειδικότερα αν οι περί απαλλαγής διατάξεις με εισαγωγή συναλλάγματος συντρέχουν στο πρόσωπο του ενός μόνο των συζύγων η απαλλαγεί χωρεί μόνο για το τμήμα της αξίας του ακινήτου του αναλογεί. Αντίθετα αν οι περί απαλλαγής διατάξεις για την αγορά πρώτης κατοικίας συντρέχουν στο πρόσωπο ενός μόνον των συζύγων δεν χορηγείται απαλλαγή.

Παραθέτουμε σχετικό παράδειγμα

Ναυτικός μαζί με τη σύζυγό του αγοράζει ακίνητο αξίας 18.000.000 δρχ. Η αγορά γίνεται εξ αδιαιρέτου και κατά ποσοστό 75% ο σύζυγος και 25% η σύζυγος. Η απαλλαγή που δικαιούται λόγω πρώτης κατοικίας είναι 9.000.000 (ανδρόγυνο με τρία παιδιά). Αφαιρούμε από τα 18.000.000 τα 9.000.000 του ορίου της απαλλαγής. Τα υπόλοιπα 9.000.000 δεν είναι δυνατόν να καλυφθούν με συνάλλαγμα γιατί η σύζυγος δεν έχει τις σχετικές προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος. Μπορεί να καλυφθεί όμως το 75% της αξίας αυτής δηλ. 6.550.000 όσο είναι το ποσοστό συμμετοχής του συζύγου στο πρόσωπο του οποίου συντρέχουν οι προυποθέσεις απαλλαγής με εισαγωγή συναλλάγματος. Για το ποσό που αντιστοιχεί στο ποσοστό της συζύγου δρχ. 2.250.000 θα καταβληθεί φόρος.

Το αυτό ως άνω παράδειγμα εάν στο πρόσωπο ενός εκ των συζύγων δεν συνέτρεχαν οι προυποθέσεις του νόμου 1078/80:

Επειδή το ακίνητο αγοράζεται και από τους δύο συζύγους δε χορηγείται η απαλλαγή που προβλέπουν οι διατάξεις αυτές.

Συνεπώς στην περίπτωση αυτή θα χορηγηθεί απαλλαγή του 75% της αξίας του ακινήτου δηλαδή για δρχ. 13.500.000 όσο είναι το ποσοτό συμμετοχής του συζύγου στο πρόσωπο του οποίου συντρέχουν οι πορϋποθέσεις απαλλαγής με εισαγωγή συναλλάγματος, με την προϋπόθεση βέβαια ότι θα προσκομίσει μοναδικές βεβαιώσεις εισαγωγής συναλλάγματος που θα καλύπτουν την αξία αυτή.

Αν και οι δύο σύζυγοι στο ανωτέρω παράδειγμα έχουν τις προϋποθέσεις απαλλαγής με εισαγωγή συναλλάγματος ( σύζυγος εργάστηκε επί τριετία στο εξωτερικό) τότε μπορεί να καλύψει ολόκληρο το υπόλοιπο ποσό των 9.000.000, που δεν καλυφθηκε με την απαλλαγή της πρώτης κατοικίας ν.1078/80.

28.Σε περίπτωση απαλλαγής από το φόρο μέχρι του ποσού του δανείου για αγορά ακινήτων σε σεισμόπληκτες περιοχές χωρεί παράλληλα και αθροιστικά απαλλαγή από το φόβο σε εφαρμογή των διατάξεων του ν. 1078/80, για το υπόλοιπο της αξίας.

Οταν ο ένας των συζύγων είναι αλλοδαπό ο έτερος μπορεί να τύχει απαλλαγής για πρώτη κατοικία ως έγγαμος. Σε περίπτωση όμως αγοράς του ακινήτου και από τους δύο συζύγους δεν χοργηείται απαλλαγή.

ΙΙΙ. ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ
1. Η απαλλαγή από το φόρο παρέχεται εάν το ακίνητο αγοράζεται εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα.

2. Δεν παρέχεται η απαλλαγή εν αντικείμενο της αγοράς είναι η ψιλή κυριότητα ή η επικαρπία του ακινήτου.

3.Δεν παρέχεται απαλλαγή εάν αγοράζεται εξ αδιαιρέτου μερίδιο ακινήτου.

4.Κατ`εξαίρεση σύμφωνα με ρητή διατάξη του νόμου η απαλλαγή παρέχεται και σε περίπτωση αγοράς κατά πλήρη κυριότητα ολοκλήρου του ακινήτου και από τους δύο συζύγους

5.Δεν παρέχεται η απαλλαγή όταν ο ένας των συζύγων αοράζει την ψιλή κυριότητα και ο άλλος την επικαρπία έστω κι ανα η αγορά γίνεται με μία πράξη.

6.Επίσης κατά ρητή διάταξη του νόμου παρέχεται απαλλαγή και στην περίπτωση που ο αγοραστής είναι κύριος εξ`αδιαιρέτου ποσοστού οικίας διαμερίσματος ή οικοπέοσυ και αγοράζει το υπόλοιπο ποσοστό ώστε να γίνει κύριο ολόκληρου του ακινήτου με την προϋπόθεση ότι το ποσοτό που λεχει στην κυριότητα του δεν πληρεί τις στεγαστικές του ανάγκες.

7. Κατά ρητή διάταξη του νόμου, η απαλλαγή παρέχεται και στην περίπτωση του ο κύριος μη οικοδομήσιμου οικοπέδου αποκτά, είτε με πρόσπύρωση είτε με αγορά τμήμα όμορου οικοπέδου ώστε το οικόπεδο να καταστεί οικοδομήσιμο.

8.Σε περίπτωση αγοράς ποσοστού εξ αδιαιρετού οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί αυτοτελής οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία για να χορηγηθεί η απαλλαγή στον αγοραστή θα πρέπει κατά το χρόνο της αγοράς να έχει καταρτιστεί η πράξη σύστασης. Ως γνωστό η πράξη σύστασης οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο το οποίο μεταγράφεται.

Για τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 14 του ν. 3741/29 και του άρθρου 2 ν.δ. 1024/71, απαιτείται σαφής δήλωσης βούλησης του ιδιοκτήτη ή των ιδιοκτητών του ακινήτου χωρίς όμως να απαιτείται η σαφής δήλωσης βουλήσεως να περιβληθεί πανηγυρικές εκφράσεις ή ρητή αναφορά στο ν.. 3741/29 και τις σχετικές διατάξεις του αστικού κώδικα.

9. Επισημαίνεται ότι η απαλλαγή από το φόρο παρέχεται στις εξής περιπτώσεις.

α)Οταν αγοράζεται ολόκληρη οικία ολόκληρο το διαμέρισμα ή ολόκληρο το οικόπεδο γιατί τούτο ρητά προβλέπεται από το νόμο.

β)Οταν αγοράζεται οικοδόμημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας η οποία έχει συσταθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3741/29 ή του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/71 γιατί στις περιπτώσεις αυτές αγοράζεται χωριστή αποκλειστική και αυθύπαρκτη ιδιοκτησία.

γ)Οταν αγοράζεται ποσοστό εξ αδιαιρέτου οικοπέδου, το οποίο αντιστοιχεί σε οριζόντια ή κάθετα ιδιοκτησία, η οποία έχει συσταθεί σύμφωνα με τις πάνω διατάξεις.

10.Για τη χορήγηση της απαλλαγής απαραίτητη προπυπόθεση είναι να καταρτίζεται σύμβαση αγοράς ακινήτου με αντάλλαγμα.

Συνεπώς δε χορηγείται η απαλλαγή αν η μεταβίβαση γίνεται χωρίς αντάλλαγμα (δωρεά) με γονική παροχή ή κληρονομιά. Η απαλλαγή για την απόκτηση πρώτης κατοικίας με γονική παροχή ή κληρονομιά χορηγείται με άλλες προϋποθέσεις οι οποίες αναπτύσσονται ανωτέρω στο κεφάλαιο Α.

11.Δε χορηγείται απαλλαγή σε περίπτωση διανομής ή ανταλλαγής ακινήτων.

12. Δε χορηγείται απαλλαγή σε όλες τις περιπτώσεις επικύρωσεις ανώμαλων δικαιοπραξιών.

13.Δε χορηγείται απαλλαγή σε όλες τις περιπτώσεις παραχώρησης ακινήτων από το Δημόσιο στους αυθαίρετους κατόχους των.

14.Η απαλλαγή παρέχεται και στις περιπτώσεις απόκτησης πρώτης κατοικίας με πλειστηριασμό, σφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του νόμου στο πρόσωπο του υπερθεματιστή. Στην περίπτωση αυτή η απαλλαγή παρέχεται τόσο για το φόρο που αναλογεί στο εκπλειστηρίασμα και βαρύνει τον καθ` ου όσο και για το φόρο που αναλογεί επί της διαφοράς μεταξύ εκπλειστηριάσματος και αγοραίας ή αντικειμενικής αξίας που βαρύνει τον υπερθεματιστή. Εαν ο υπερθεματιστής είναι και συγκύριος του εκπληστηριαζόμενου ακινήτου θα τύχει απαλλαγής με την προϋπόθεση ότι το ποσοστό συνδιοκτησίας του δεν πληρεί τις στεγαστικές του ανάγκες.

15.Η απαλλαγή παρέχεται και σε συμβάσεις αγοράς ακινήτων που γίνονται σε εκτέλεση συμβολαιογραφικού προσυμφώνου.

16.Σε περίπτωση ακύρωσης της αγοράς πρώτης κατοικίας και κατάρτισης νέας σύμβασης δεν οφείλεται φόρος μεταβίβασης ούτε για την αρχική σύμβαση που ακυρώθηκε ούτε για την νέα.

17. Η σύμβαση μεταβίβασης ακινήτου μεταξύ πρώην συζύγων δεν απαλλάσσεται από το φόρο.

18.Αγορά με την ίδια πράξη από περισσότερους πωλητές απαλλάσσεται από το φόρο εφόσον αγοράζεται το ακίνητο ολόκληρο.

19.Η αγορά του δικαιώματος υψούν δεν απαλλάσσεται από το φόρο μεταβίβασης εκτός εαν έχει προηγηθεί σύσταση οριζόντιος ιδιοκτησίας.

20. Για αγορά διαμερίσματος πολυκατοικίας τμήμα της οποίας ρυμοτομείται δεν μπορεί να χορηγηθεί απαλλαγή πριν από την εφαρμογή της πράξης ρυμοτομίας.

21.Εχει γίνει δεκτό προκειμένου για υπόγειο χώρο για τη χορήγηση της απαλλαγής απαραίτητη προϋπόθεση είναι ο χώρος αυτός να έχει χαρακτηρισθεί είτε με την αρχική άδεια ανέγερσης της οικοδομής είτε με μεταγενέστερη πράξη της αρμόδιας αρχής ως κατοικία και τούτο να προσμετρηθεί στο συντελεστή δόμησης και χωρίς να εξετάζεται αν ο χώρος αυτός έχει διαμορφωθεί σε κατοικία και στην πραγματικότητα κατοικείται.

22.Αντίθετα δε χορηγείται απαλλαγή για την αγορά υπόγειου διαμορφωμένου σε κατοικία το οποίο δεν έχει νομιμοποιηθεί από την αρμόδια αρχή.

23.Για μεταβιβάσεις που πραγματοποιούνται στο εξωτερικό ενώπιον των Ελληνικών προξενικών αρχών δεν παρέχεται απαλλαγή.

24.Η μεταβίβαση ακινήτου από οικοδομικό συνεταιρισμό σε μέλος του απαλλάσσεται από το φόρο εφόσον στο πρόσωπό του μέλους .....συντρέχουν οι προποθέσεις του ν. 1078/80.

25.Οταν με την ίδια πράξη αγοράζονται δύο οικόπεδα μη άρτια των οποίων συνολική έκταση αποτελεί οικοδομήσιμο οικόπεδο χορηγείται απαλλαγή.

ΙV. ΠΡΟΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ
1.Κατ`αρχήν επισημαίνεται ότι, ενώ από το νόμο υπόχρεος για τη καταβολή του φόρου είναι ο πωλητής, η απαλλαγή παρέχεται εάν συντρέχουν ορισμένες προυποθέσεις στο πρόσωπο του αγοραστή.

2.Χρόνος κατά τον οποίο να συντρέχουν οι προυποθέσεις απαλλαγής που ορίζει ο νόμος είναι ο χρόνος σύνταξης του οριστικού συμβολαίου έστω αν το οριστικό συμβόλαιο καταρτίζεται σε εκτέλεσης συμβολαιογραφικού προσυμφώνου.

Το αυτό ισχύει ακόμα και στην περίπτωση που βάσει ειδικών διατάξεων όπως με την παράγρ. 17 του άρθρου 24 του ν.1828/89 η αξία του ακινήτου προσδιορίζεται σε χρόνο προγενέστερο τυ χρόνου σύνταξης του οριστικού συμβολαίου.

Κατ` εξαίρεση με τη αριθμ. Πρωτ. Π8312/137/23-12-1980 ΠΟΛ 247 εγκύκλιο μας έγινε δεκτό ότι δεν μπορούν να εφαρμοσθούν παράλληλα οι διατάξεις του άρθρου 49 του ν. 814/78 που ρυθμίζουν την αξία των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν με προσύμφωνα .....του άρθρου 1. του ν. 1078/80. Η λύση όμως αυτή δόθηκε γιατί με τις διατάξεις αυτές οι οποίες ως γνωστό έπαυσαν προ πολλού να ισχύουν καθορίζουν πλασματική αξία μεταβιβάσεως ενώ με τις νέες διατάξεις (του ν. 1826/89 άρθρο 24 παρ. 17) τόσο για το μέλλον όσο και για το παρελθόν καθορίζοντας πραγματικές αξίες (αντικειμενικός ή αγοραίες ) του χρόνου σύνταξης του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου.

3. Η απαλλαγή από το φόρο παρέχεται εφόσον ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή οποιαδήποτε από τα τέκνα του που δεν έχουν συμπληρώσει το 18ο έτος της ηλικίας τους ή το 25ο προκειμένου για τέκνα που σπουδάζουν σε αναγνωρισμένες σχολές της ημεδαπής ή αλλοδαπής δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που να πληρεί κατά το νόμο τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο που βρίσονται σε πόλη πληθυσμού άνω των 3.000 κατοίκων ή σε τουριστικές περιοχές. Ως πληθυσμός λαμβάνεται ο απογεγραμμένος πληθυσμός της τελευταίας επίσημης απογραφής (1981).

4. Οι τουριστικές περιοχές καθορίζονται με προεδρικά διατάγματα που εκδίδονται μετά από πρόταση του Ε.Ο.Τ. Μέχρι σήμερα τα προεδρικά διατάγματα 899/10-12/1976 (ΦΕΚ 329 Α`) και 664/1977 (ΦΕΚ 222Α`) τα οποία σας έχουν κοινοποιηθεί με την Ε 2928/26/2/88 ΠΟΛ 87 εγκύκλιο έχουν ανακηρυχθεί ως τουριστικοί τόποι οι κάτωθι περιοχές της Χώρας.

Α) Π.Δ. 899 (ΦΕΚ. Α` 329) από 10 Δεκεμβρίου 1976
Αρθρο πρώτον
α) Οι Δήμοι Αγρινίου, Μεσολογγίου και Ναυπάκτου του Νομού Αιτωλ/νίας

β) Οι Δήμοι Αργους και Ναυπλίου και οι Κοινότητες Δρεπάνου, Ερμιόνης, Θερμησίας, Λυγουρίου, Μηκυνών, Πόρτο Χελίου και Τολού του Νομού Αργολίδος

γ) Ο Δήμος Τριπόλεως και οι Κοινότητες Βυτίνης, Παραλίου Αστρους και Τυρού του Νομού Αρκαδίας

δ) Ο Δήμος Αρταίων του Νομού Αρτης

ε) Οι Δήμοι Αθηναίων, Αλίμου, Βιλλίων, Γλυφάδας, Κηφισιάς, Λαυρεωτικής, Μαρκοπούλου Μεσογαίας, Μεγαρέων, Παλαιού Φαλήρου και Χαλανδρίου και οι Κοινότητες Αναβύσσου, Βάρης, Βούλας, Βουλιαγμένης, Καλάμου, Μαραθώνος και Νέας Μάκρης του Νομου Αττικής.

στ) Ο Δήμος Πατρέων και οι Κοινότητες Αραχωβιτίκων, Βαλιμιτίκων και Σελιανιτίκων του Νομού Αχαίας.

ζ) Οι Δήμοι Λεβαδέων και Αραχώβης του Νομού Βοιωτίας.

η) Ο Δήμος Δράμας του Νομού Δράμας

θ) Οι νήσοι Κάλυμνος, Κάρπαθος, Κως, Πάτμος και Ρόδος του Νομού Δωδεκανήσου.

ι) Οι Δήμοι Αλεξανδρουπόλεως και Ορεστιάδος και η νήσος Σαμοθράκη του Νομού Εβρου.

ια) Οι Δήμοι Καρύστου, Λουτρών Αιδηψού και Χαλκιδέων, οι Κοινότητες Αμαρύνθου, Αρτεμισίου, Βασιλικών, Ερέτριας, Λιχάδος, Μαρμαρίου Νέας Αρτάκης και Νέων Στύρων ως και η νήσος Σκύρος του Νομού Ευβοίας

ιβ) Ο Δήμος Καρπενησίου του Νομού Ευρυτανίας.

ιγ) Ο Δήμος Ζακυνθίων, η Κοινότης Πλάνου και η θέσις Λαγενάς της Κοινότητας Παντοκράτορος του Νομού Ζακύνθου.

ιδ) Οι Δήμοι Αρχαίας Ολυμπίας, Ζαχάρως και Λετρίνων και οι Κοινότητες Βαρθολομιού, Κάστρου, Κυλλήνης και Σταφιδιάς του Νομού Ηλείας.

ιε) Ο Δήμος Βέροιας του Νομού Ημαθίας

ιστ) Ο Δήμος Ηρακλείου και οι Κοινότητες Ανωπόλεως, Γουβιών, Παλίων, Μοχού Ροδιάς, Τυμπακίου και Χερσονήσου του Νομού Ηρακλείου.

ιζ) Ο Δήμος Ηγουμενίτσης του Νομού Θεσπρωτίας.

ιη) Οι Δήμοι Θεσσαλονίκης και Λαγκαδά και οι Κοινότητες Αγ. Τριάδος, Ασπροβάλτας, Νέας Απολλωνίας, Πανοράματος και Περαίας του Νομού Θεσσαλονίκης.

ιθ) Ο Δήμος Ιωαννιτών του Νομού Ιωαννίνων.

ιι) Ο Δήμος Καβάλας, η Κοινότητα Ελευθερών και η νήσος Θάσος του νομού Καβάλας.

κα) Ο Δήμος Καρδίτσας και οι Κοινότητες Λουτροπηγής και Μακρυρράχης του Νομού Καρδίτσης.

κβ) Ο Δήμος Καστοριάς του Νομού Καστοριάς.

κγ) Η νήσος Κέρκυρα.

κδ) Ο Δήμος Αργοστολίου του Νομού Κεφαλληνίας.

κε) Ο Δήμος Κοζάνης του Νομού Κοζάνης.

κστ) Οι Δήμοι Κορίνθου, Λουτρακίου, Περαχώρας, Σικυώνος και οι Κοινότητες Αγ. Θεοδώρων, Ισθμίας, Κοκκωνίου και Ξυλοκάστρου του Νομού Κορινθίας.

κζ) Οι Νήσοι Αμοργός, Ανδρος, Αντίπαρος, Θήρα, Ιος, Κέα, Κύθνος, Μήλος, Μύκονος, Ναξός, Πάρος, Σέριφος, Σίφνος, Σύρος και Τήνος του Νομού Κυκλάδων.

κη) Οι Δήμοι Γυθείου και Σπαρτιατών και οι Κοινότητες Μονεμβασίας και Μυστρά του Νομού Λακωνίας.

κθ) Ο Δήμος Λαρίσης και οι Κοινότητες Καρίτσης και Ραψάνης του Νομού Λαρίσης.

λ) Οι Δήμοι Αγ. Νικολάου, Ιεράπετρας και Σητείας και η Κοινότητα Ελούντας του Νομού Λασιθίου.

λα) Ο Δήμος Μυριναίων, Λήμνου και οι Δήμοι Μηθύμνης και Μυτιλήνης του Νομού Λέσβου.

λβ) Ο Δήμος Λευκάδας και η Κοινότητα του Νομού Λευκάδος.

λγ) Ο Δήμος Βόλου, οι Κοινότητες Ζαγοράς, Καλών Νερών, Νεοχωρίου, Μακρυνίτσης, Πορταριάς, Τσαγκαράδας, ο οικισμός Αγιος Ιωάννης της Κοινότητας Αγ. Δημητρίου και οι νήσοι Αλλόνησος, Σκιάθος και Σκόπελος του Νομού Μαγνησίας.

λδ) Οι Δήμοι Καλαμάτας, Μεσσήνης και Πύλου και η Κοινότητα Μεθώνης του Νομού Μεσσηνίας.

λε) Ο Δήμος Ξάνθης του Νομού Ξάνθης

λστ) Οι Δήμοι Λουτροπόλεως Μεθάνων και Πειραιώς (μετά του Π. Φαλήρου) και οι νήσοι Αίγινα, Πόρος, Σπέτσαι και Υδρα του Νομού Πειραιώς.

λζ) Οι Δήμοι Εδέσσης και Αριδαίας του Νομού Πέλλης.

λη) Οι Δήμοι Κατερίνης και Λιτοχώρου και οι Κοινότητες Λεπτοκαρυάς, Μακρυγιάλου, Μεθώνης, Παραλίας και Πλαταμώνος του Νομού Πιερίας.

λθ) Οι Δήμοι Πάργας και Πρεβέζης και η θέση Καστροσυκιά της Κοινότητας Καναλίου του Νομού Πρεβέζης.

μ) Ο Δήμος Ρεθύμνης και οι Κοινότητες Αγίας Γαλήνης, Πηγής και Πλατανιών του Νομού Ρεθύμνης.

μα) ........................του νομού Ροδόπης.

μβ) Οι Δήμοι Αγ. Κηρύκου Ικαρίας, Καρλοβασίων και Σαμίων και οι Κοινότητες Κοκκαρίου και Πυθαγορείου του Νόμου Σάμου.

μγ) Ο Δήμος Σερρών και η Κοινότητα Θερμών Νιγρίτας, του Νομού Σερρών.

μδ) Οι Δήμοι Καλαμπάκας και Τρικκαίων του Νομού Τρικάλων.

με) Οι Δήμοι Λαμιέων και Υπάτης και οι Κοινότητες Αγ. Κωνσταντίνου, Αρκίτσης, Καμμένων Βούρλων, Καραβομύλου, Λιβανάτων, Πλατυστόμου και Θερμοπυλών του Νομού Φθιώτιδος.

μστ) Ο Δήμος Φλωρίνης του Νομού Φλωρίνης.

μζ) Ο Δήμος Δελφών και οι Κοινότητες Ερατεινής και Ιτέας του Νομού Φωκίδος

μη) Οι Δήμοι Κασσανδρείας και Πολυγύρου και οι Κοινότητες Καλάνδρας, Καλλιθέας, Κρυοπηγής, Νέου Μαρμαρά, Νέων Ρόδων, Ουρανουπόλεως, Ολυμπιάδος, Παλιουρίου και Χανιώτη του Νομού Χαλκιδικής.

μθ) Ο Δήμος Χανίων και η Κοινότητα Μάλεμε του Νομού Χανίων.

ν) Ο Δήμος Χίου του Νομού Χίου.

β) Π.Δ. 664 (ΦΕΚ. Α 222/1977)

Αρθρον 2

α) Η Κοινότητα Παλαιάς Επιδαύρου του Ν. Αργολίδος.

β) Ο Δήμος Καλαβρύτων του Ν. Αχαίας

γ) Η Νήσος Σύμη του Ν. Δωδεκανήσου

δ) Η περιοχή Λαγανά ή Λαγενά Ζακύνθου που περιλαμβάνεται στα διοικητικά όρια, της Κοινότητας Καλαμακίου

ε) Ο Δήμος Ναούσης του Ν. Ημαθίας

στ) Η Κοινότητα Ν. Επιβατών του Νομού Θεσσαλονίκης

ζ) Η Κοινότητα Κ. Σταυρού του Νομού Θεσσαλονίκης

η) Η περιοχή Λαγονησίου Αττικής της Κοινότητας Καλυβίων

θ) Η Κοινότητα Π. Πέλλης του Νομού Πέλλης.

5. -Αναγνωρισμένες σχολές της ημεδαπής και αλλοδαπής θεωρούνται οι σχολές της Τριτοβάθμιας εκπαίδευσης (Τ.Ε.Ι., Α.Ε.Ι.).

6. -Για να χορηγηθεί απαλλαγή δεν πρέπει ο αγοραστής ή σύζυγος ή τα προστατευόμενα παιδιά του να έχει ούτε οικόπεδο, ούτε διαμέρισμα ή οικία που να πληρεί τις στεγαστικές του ανάγκες σε πόλη με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων ή σε τουριστικές περιοχές.

Εάν ο αγοραστής ή τα άλλα προστατευόμενα μέλη του έχουν στη κυριότητά τους οικία ή διαμέρισμα που πληρεί τις στεγαστικές τους ανάγκες σε πόλη άνω των 3.000 κατοίκων ή σε τουριστικές περιοχές, δεν χορηγείται η απαλλαγή είτε τα ακίνητα αυτά είναι έντος ή εκτός σχεδίου και έχουν κτιστεί αυθαίρετα.

Το είδος και ο τρόπος κατασκευής της οικίας δεν λαμβάνεται υπόψη αρκεί να πρόκειται για μόνιμη κατασκευή που κατά τις πολεοδομικές διατάξεις χαρακτηρίζεται κτίσμα.

Διευκρινίζεται ότι η λυόμενη οικία εφόσον είναι στερεώς συνδεδεμένη με το έδαφος και δεν δύναται να αποχωριστεί χωρίς να υποστεί ζημιές αποτελεί κτίσμα. Συνεπώς ο κύριος λυομένου σπιτιού της κατηγορίας αυτής σε πόλεις άνω των 3.000 κατοίκων ή σε τουριστικές περιοχές δεν δικαιούται απαλλαγής με την προϋπόθεση ότι το λυόμενο αυτό πληρεί κατά νόμο τις στεγαστικές του ανάγκες.

Εάν ο αγοραστής ή τα άλλα προστατευόμενα μέλη του έχουν στην κυριότητά τους σε πόλη άνω των 3.000 κατοίκων ή σε τουριστικές περιοχές οικόπεδο είτε αυτό είναι εντός, είτε εκτός σχεδίου, δεν χορηγείται απαλλαγή εφόσον το οικόπεδο αυτό είναι οικοδομήσιμο. Για την εφαρμογή των διατάξεων αυτών ως οικόπεδα χαρακτηρίζονται οι εκτάσεις που βρίσκονται εντός ή εκτός σχεδίου, αλλά εμφανώς έχουν οικοπρδική αξία.

Συνεπώς χορηγείται απαλλαγή εάν ο αγοραστής έχει στην κυριότητά του εκτάσεις που δεν έχουν οικοπεδική αξία αλλά είναι κατάλληλες και χρησιμοποιούνται για γεωργοκτηνοτροφική εκμετάλλευση.

Οπωσδήποτε χορηγείται απαλλαγή εάν ο αγοραστής έχει οικόπεδο ή κατοικία σε πόλη με πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων και η πόλη αυτή δεν έχει χαρακτηρισθεί τουριστικός τόπος.

7. -Η απαλλαγή αυτή παράγεται χωρίς να εξετάζεται αν ο αγοραστής έχει άλλα περιουσιακά στοιχεία όπως π.χ. επιχειρήσεις, καταθέσεις, μετοχές κ.λ.π.

Σε περίπτωση που ο αγοραστής, η σύζυγός του και τα ανήλικα ή ενήλικα τέκνα τους που δεν έχουν συμπληρώσει το 25ο έτος της ηλικίας τους και σπουδάζουν σε αναγνωρισμένες σχολές της ημεδαπής ή αλλοδαπής έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε διαμέρισμα ή διαμερίσματα θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές τους ανάγκες αν το συνολικό εμβαδόν της ωφέλιμης επιφάνειας του διαμερίσματος ή της οικίας ή των διαμερισμάτων αυτών είναι:

α) για ένα άτομο 35 μ2, β) για δύο άτομα 60 μ2 προσαυξανόμενα κατά 12 μ2 για επιπλέον άτομο.

Δηλαδή από το νόμο ρητά ορίζεται πότε καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και δεν επασίεται πλέον το θέμα αυτό στη κρίση του προϊσταμένου Δ.Ο.Υ.

Συνεπώς από της ισχύος των διατάξεων αυτών 24-4-86 δεν απαιτείται βεβαίωση του προϊσταμένου Δ.Ο.Υ. στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο που έχει στη κυριότητά του ο αγοραστής αν το ακίνητο αυτό πληρεί ή όχι τις στεγαστικές του ανάγκες

Προκειμένου όμως για κατοικία που έχει στη κυριότητά του ο αγοραστής θα πρέπει να ερευνάται ιδιαίτερα αν για το οικόπεδο στο οποίο είναι κτισμένη η οικία αυτή έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης. Εάν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης τότε θα λαμβάνονται υπόψει τα Μ2 των κτισμάτων σύμφωνα με τα ανωτέρω. Αντίθετα αν δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψει και τα κτίσματα που μελλοντικά μπορούν να κτιστούν. Ο συντελεστής δόμησης καθορίζεται από τις πολεοδομικές διατάξεις.

Εάν πολλαπλασιάσουμε το συντελεστή δόμησης με την έκταση του οικοπέδου προκύπτουν τα Μ2 που μπορούν να κτιστούν.

8. -Εάν ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα προστατευόμενα τέκνα έχουν στην κυριότητά τους ποσοστό εξ αδιαιρέτου οικοπέδου θεωρείται ότι πληρούνται οι στεγαστικές τους ανάγκες αν τα κτίσματα που μπορούν να ανεγερθούν με εξάντληση του συντελεστή δόμησης και αναλογούν στο εξ αδιαιρέτου μερίδιο τους πληρούν κατά νόμο τις στεγαστικές τους ανάγκες.

9. -Αν ο αγοραστής του ακινήτου ή η σύζυγός του ή τα προστατευόμενα μέλη του έχουν στην κυριότητά τους περισσότερα από ένα ακίνητα προκειμένου να διαπιστωθεί αν κατά νόμο πληρούν τις στεγαστικές τους ανάγκες συναθροίζεται η έκτασή τους (μ2) έστω και αν αυτά βρίσκονται σε διαφορετικές περιοχές. Στην περίπτωση αυτή δεν συναθροίζεται η έκταση τυχόν ακινήτων που κατά τις πολεοδομικές διατάξεις δεν χαρακτηρίζονται κατοικίες π.χ. δεν υπολογίζεται η έκταση καταστημάτων, κτιρίων σχολείων, αποθηκευτικών χώρων κ.λ.π.

10. -Οι διατάξεις που ορίζουν την πλήρωση των στεγαστικών αναγκών σε μ2 δεν μπορεί να τύχουν εφαρμογής σε περίπτωση συγκυριότητας, εκτός αν το ακίνητο μπορεί να διαιρεθεί σε ανεξάρτητες ιδιοκτησίες. Δηλαδή σε περίπτωση συνιδιοκτησίας δεν είναι δυνατόν να θεωρηθεί ότι πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες του συνιδιοκτήτη με μόνο κριτήριο την έκταση του συνιδιοκτήτου ακινήτου, εκτός εάν το ακίνητο αυτό μπορεί να διαιρεθεί σε ανεξάρτητες ιδιοκτησίες και τούτο γιατί δεν είναι δυνατόν να υποχρεωθούν άτομα ξένα μεταξύ τους, διαφόρου φύλου, ηλικίας, μόρφωσης ή κοινωνικής θέσεως ή ακόμα άτομα που βρίσκονται σε διάσταση ή αντιδικία να συγκατοικούν στον αυτό χώρο.

Στη περίπτωση αυτή ο προϊστάμενος Δ.Ο.Υ. είναι υποχρεωμένος μετά από αυτοψία στο ακίνητο να αποφανθεί αν με την συνιδιοκτησία αυτή πληρούνται ή δεν πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή.

11. -Εάν ο αγοραστής του ακινήτου έχει στη κυριότητά του εξ` αδιαιρέτου ποσοστά σε περισσσότερα από ένα ακίνητα προκειμένου να διαπιστωθεί αν κατά νόμο πληρούνται οι στεγαστικές του ανάγκες θα συναθροίζεται η έκταση των ποσοστών αυτών (μ2).

12. -Δεν παρέχεται απαλλαγή από το φόρο στη περίπτωση που ο αγοραστής έχει στη κυριότητά του ποσοστό εξ` αδιαιρέτου σε πολυόροφη οικοδομή, δεδομένου ότι η κυριότητα εξ αδιαιρέτου είναι πλήρης ανεξάρτητα του ότι αυτή δεν έχει διανεμηθεί με την προϋπόθεση βέβαια ότι με το εξ αδιαιρέτου μερίδιο πληρούνται οι στεγαστικές του ανάγκες.

13. -Για την χορήγηση της απαλλαγής απαιτείται όπως το εμβαδόν του αγοραζόμενου ακινήτου είναι μεγαλύτερο από εκείνο της οικίας ή του διαμερίσματος που έχει ο αγοραστής και που κατά νόμο δεν πληρεί τις στεγαστικές του ανάγκες.

14. -Κατ` εξαίρεση όμως χορηγείται η απαλλαγή σε περίπτωση που ο κάτοχος διαμερίσματος το οποίο δεν πληρεί τις στεγαστικές του ανάγκες και για την αγορά του οποίου δεν έχει τύχει απαλλαγής από το φόρο, αγοράζει συνεχόμενο οριζόντια ή κάθετα διαμέρισμα της ίδιας οικοδομής ίσο ή έστω και μικρότερο από αυτό που έχει, υπό την απαραίτητη προϋπόθεση βέβαια ότι τα διαμερίσματα αυτά θα συνενωθούν ώστε να αποκτήσουν ενιαία λειτουργική ενότητα. Στη περίπτωση αυτή δεν απαιτείται να προηγηθεί και τροποποίηση του κανονισμού της πολυκατοικίας. Αν ο αγοραστής έχει ήδη τύχει απαλλαγής για το διαμέρισμα που έχει στη κυριότητά του και δεν πληρεί τις στεγαστικές του ανάγκες δεν μπορεί να τύχει εκ νέου απαλλαγής για την αγορά ίσου ή μικρότερου διαμερίσματος έστω και αν είναι συνεχόμενο, (περισσότερα για την χορήγηση απαλλαγής για δεύτερη φορά (σε ειδικό κεφάλαιο).

15. -Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 5 του άρθρου 1 του ν. 1078/80 όπως αντικαταστάθηκε με την παρ. 2 του άρθρου 20 του ν. 1731/87 και ισχύει από 9-9-87 η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για την αγορά πρώτης κατοικίας δεν παρέχεται όταν η αγορά της οικίας, διαμερίσματος ή του οικοπέδου γίνεται από συγγενή εξ αίματος ή αγχιστείας πρώτου βαθμού.

-Συγγενείς εξ αίματος είναι οι καταγόμενοι από τον αυτό γεννήτορα.

Αγχιστεία είναι η συγγένεια του συζύγου προς τους εξ αίματος συγγενείς του ετέρου συζύγου.

Για τον καθορισμό του βαθμού της συγγένειας μεταξύ δύο προσώπων μετρούμε τις γεννήσεις που απαιτούνται για να υπάρξουν τα πρόσωπα αυτά π.χ. μεταξύ γονέων και τέκνων υπάρχει πρώτος βαθμός συγγενείας. Μεταξύ αδελφών δεύτερος κ.λ.π.

16. -Εχει γίνει δεκτό ότι η απαλλαγή από τον φόρο δεν παρέχεται όταν ένας σύζυγος αγοράζει από τον άλλο.

- Η απαλλαγή δεν παρέχεται όταν ο ένας σύζυγος αγοράζει από τον άλλο έστω κι αν βρίσκονται σε διάσταση.

- Επίσης η απαλλαγή από το φόρο δεν παρέχεται όταν ο διαζευγμένος σύζυγος αγοράζει από τον πρώην σύζυγό του.

17. -Σε περίπτωση αγοράς διαμερίσματος από κοινοπραξία φυσικών προσώπων, εργολάβων, πρέπει να ερευνάται η συγγένεια του αγοραστού με ένα ή με όλους τους κοινοπρατούντες εργολάβους και σε περίπτωση διαπίστωσης ύπαρξης πρώτου βαθμού συγγενείας με ένα από τους κοινοπρατούντες θα καταβάλλεται φόρος μεταβίβασης ο οποίος θα υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου που αγοράζεται και που αναλογεί στο ποσοστό συμμετοχής στη κοινοπραξία του κοινοπρατούντος μέλους με το οποίο συνδέεται με συγγένεια ο αγοραστής.

18. -Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου από εταιρεία η απαλλαγή παρέχεται έστω και εάν ο αγοραστής είναι σύζυγος ή συγγενείς πρώτου βαθμού με ένα από τα μέλη της εταιρείας.

19. -Οταν ο αγοραστής είναι συγγενής πρώτου βαθμού με ένα εκ των πωλητών, απαλλαγή παρέχεται για την αξία που αναλογεί στα ποσοστά των λοιπών μη συγγενών πωλητών.

20. -Σε περίπτωση πλειστηριασμού η απαλλάγη παρέχεται έστω και εάν ο υπερθεματιστής είναι σύζυγος ή συγγενής πρώτου βαθμού προς τον καθ` ου ο πλειστηριασμός οφειλέτη.

21. -Αν τα ανήλικα παιδιά του ενός των συζύγων από προηγούμενο γάμο έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας, επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα, ο άλλος σύζυγος εφόσον στο πρόσωπό του συντρέχουν και οι άλλες προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος μπορεί να απαλλαγεί από τον Φ.Μ.Α. για αγορά πρώτης κατοικίας στο όνομά του. (3)

22. -Ενήλικα τέκνα, που δεν σπουδάζουν σε αναγνωρισμένες σχολές της ημεδαπής ή αλλοδαπής (Α.Ε.Ι., Τ.Ε.Ι.) είτε έχουν στην κυριότητά τους ακίνητα είτε όχι δεν επηρεάζουν ούτε θετικά (έκταση απαλλαγής) ούτε αρνητικά (προϋποθέσεις απαλλαγής) την χορήγηση απαλλαγής από το φόρο για πρώτη κατοικία από τους γονείς τους.

23. -Τα ανήλικα τέκνα που ετέλεσαν γάμο είτε έχουν στη κυριότητά τους ακίνητα είτε όχι δεν επηρεάζουν ούτε θετικά (έκταση απαλλαγής) ούτε αρνητικά (προϋποθέσεις απαλλαγής) την χορήγηση απαλλαγής από τον Φ.Μ.Α. για πρώτη κατοικία από τους γονείς τους.

24. -Ενήλικοι που δεν έχουν συμπληρώσει το 25ο έτος της ηλικίας τους έστω και αν σπουδάζουν σε αναγνωρισμένες σχολές της ημεδαπής ή της αλλοδαπής (τριτοβάθμια εκπαίδευση) εφόσον είναι παντρεμένοι δεν επηρεάζουν ούτε θετικά (έκταση απαλλαγής) ούτε αρνητικά (προϋποθέσεις απαλλαγής) την χορήγηση απαλλαγής από το φόρο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας για τους γονείς τους. Το αυτό ισχύει έστω και αν ο γάμος του έχει λυθεί (διαζευγμένος).

25. -Ενήλικα παιδιά που συμπλήρωσαν το 18ο έτος της ηλικίας τους έστω και αν φοιτούν σε γυμνάσιο ή λύκειο δεν επηρεάζουν ούτε θετικά (έκταση απαλλαγής) ούτε αρνητικά (προϋποθέσεις απαλλαγής) την χορήγηση απαλλαγής από το φόρο για αγορά πρώτης κατοικίας από τους γονείς τους.

26. -Ενήλικα παιδιά που παρακολουθούν μαθήματα σε μεταλυκειακά προπαρασκευαστικά κέντρα δεν επηρεάζουν ούτε θετικά (έκταση απαλλαγής) ούτε αρνητικά (προϋποθέσεις απαλλαγής) την χορήγηση απαλλαγής από το φόρο για αγορά πρώτης κατοικίας από τους γονείς τους.

27. -Αν ο αγοραστής έχει την επικαρπία ακινήτου ή ποσοστού ακινήτου η οποία του πληρεί τις στεγαστικές του ανάγκες δεν μπορεί να απαλλαγεί από το φόρο.

Αν ο αγοραστής έχει την ψιλή κυριότητα ακινήτου ή ποσοστού ακινήτου μπορεί να απαλλαγεί από το φόρο.

28. -Απαραίτητη προϋπόθεση για τη χορήγηση της απαλλαγής είναι το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο είναι κτισμένη η οικία ή το διαμέρισμα να βρίσκεται εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου (σχέδιο πόλης) και να είναι οικοδομήσιμο. Οι δύο αυτές προϋποθέσεις (εντός σχεδίου, οικοδομήσιμο), πρέπει να συντρέχουν αθροιστικά για την χορήγηση της απαλλαγής. Η συνδομή των προϋποθέσεων αυτών βεβαιώνεται από τις αρμόδιες πολεοδομικές υπηρεσίες. Αν δεν υπάρχει πολεοδομική υπηρεσία στη περιοχή αυτή τούτο βεβαιώνεται από τον αρμόδιο Δήμαρχο ή πρόεδρο της Κοινότητας με δική τους ευθύνη.

29. -Για πόλεις ή χωριά στα οποία δεν υπάρχει εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, για τη χορήγηση της απαλλαγής αρκεί το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το οικόπεδο του οποίου έχει κτιστεί η οικία ή το διαμέρισμα που αγοράζεται να είναι μόνο οικοδομήσιμο και τούτο βεβαιώνεται από τις αρμόδιες αρχές (πολεοδομία, Δήμαρχο, πρόεδρο κοινότητας).

30. -Τέλος η απαλλαγή παρέχεται και όταν το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το οικόπεδο επί του οποίου έχει κτισθεί η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα βρίσκεται εντός οικισμού προϋφισταμένου του έτους 1923 και οικοδομείται νομίμως κατά την βεβαίωση των αρμοδίων αρχών (πολεοδομία, Δήμαρχος, Πρόεδρος Κοινότητας).

Για τους οικισμούς, που δημιουργήθηκαν μετά το έτος 1923, θα πρέπει να γίνεται διάκριση μεταξύ οικισμών, που ανήκουν σε Δήμους ή Κοινότητες για τους οποίους υπάρχει εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο και οικισμών που ανήκουν σε Δήμους ή Κοινότητες για τους οποίους δεν υπάρχει εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο.

Στη πρώτη περίπτωση για τη χορήγηση της απαλλαγής θα πρέπει να συντρέχουν και οι δύο προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος δηλ. το οικόπεδο κ.λ.π. να είναι εντός σχεδίου και να είναι οικοδομήσιμο. Συνεπώς εάν ο οικισμός είναι εκτός σχεδίου για τα οικόπεδα κ.λ.π., που είναι στον οικισμό αυτό, δεν δύνεται η απαλλαγή, έστω και αν από τις κείμενες διατάξεις χαρακτηρίζονται οικοδομήσιμα.

Στη δεύτερη περίπτωση που δεν υπάρχει εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο για το Δήμο ή την Κοινότητα στην οποία ανήκει ο οικισμός, έστω και αν έχει δημιουργηθεί με το έτος 1923, θα χορηγείται η απαλλαγή υπό τον όρο βέβαια ότι κατά τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις το οικόπεδο κ.λ.π. χαρακτηρίζεται οικοδομήσιμο.

Διευκρινίζεται, γιατί τούτο δημιουργεί τη σύγχιση, ότι, στη δεύτερη αυτή περίπτωση δεν είναι δυνατόν ειδικά για τον οικισμό αυτό να ζητείται το οικόπεδο κ.λ.π. να είναι και εντός σχεδίου, γιατί σχέδιο δεν υπάρχει όχι μόνο για τον οικισμό, αλλά ούτε και για τον Δήμο ή την Κοινότητα στην οποία ανήκει αυτός.

Αλλωστε και για τα οικόπεδα των Δήμων και Κοινοτήτων για τους οποίους δεν υπάρχει εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο χορηγείται η απαλλαγή με βάση το οικοδομήσιμο του οικοπέδου.

31. -Για αγορά ακινήτων που βρίσκονται στο όριο του σχεδίου πόλης (κόκκινη γραμμή) δεν παρέχεται απαλλαγή.

32. -Οταν ο αγοραστής έχει στη κυριότητά του το οικόπεδο που έχει κηρυχθεί απαλλοτριωτέο ή οικόπεδο που ρυμοτομείται μπορεί να τύχει απαλλαγής για αγορά πρώτης κατοικίας (2)**

33. -Κατά ρητή διάταξη του νόμου η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για μια τουλάχιστον πενταετία από της αγοράς.

ΕΚΤΑΣΗ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ
1.Προκειμένου για αγορά οικίας ή διαμερίσματος από έγγαμο, η απαλλαγή παρέχεται για ποσό αγοραίας αξίας μέχρι 4.500.000 δρχ. Το ποσό αυτό πρασαυξάνεται κατά 1.500.000 δρχ. για καθ` ένα από τα τρία πρώτα παιδιά του αγοραστή που τον βαρύνουν και κατά 2.250.000 για το τέταρτο και καθένα από τα επόμενα παιδιά του.

Αν η οικία ή το διαμέρισμα βρίσκεται εκτός της Διοικητικής περιφέρειας των νομών Αττικής και Θεσ/νίκης απαλλασσόμενη αξία πρασαυξάνεται κατά ποσοστό 10%.

2. Προκειμένου για αγορά οικίας ή διαμερίσματος από άγαμο η απαλλαγή παρέχεται για ποσό αγοραίας αξίας μέχρι 3.300.000

3. Προκειμένου για αγορά οικοπέδου είτε από έγγαμο είτε από άγαμο η απαλλαγή παρέχεται για ποσό αγοραίας αξίας μέχρι 1.500.000 δρχ. Εφόσον το αγοραζόμενο οικόπεδο βρίσκεται εκτός των νομών Αττικής και Θεσ/νίκης και για ποσό αγοραίας αξίας μέχρι 1.200.000 δρχ. εφόσον το οικόπεδο βρίσκεται στους νομούς αυτούς.

4.Πέρα των ανωτέρω παρέχεται πλήρης απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης ακινήτων για αγορά διαμερίσματος ή κατοικίας, ανεξάρτητα από την αξία τους για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών του αγοραστή όπως αυτές ορίζονται με τις διατάξεις της παρ. 3 του άρθρου 14 του ν. 1591/1909. Η απαλλαγή σε τετραγωνικά μέτρα ισχύει κατά ρητή διάταξη του νόμου 1828/89 άρθρο 24 παραγ. 1 τόσο σε περίπτωση αγοράς διαμερίσματος όσο και σε περίπτωση αγοράς οικίας.

5.Οπως είναι γνωστό σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 3 του άρθρου 14 του ν. 1591/86 θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή αν το συνολικό εμβαδό του διαμερίσματος ή των διαμερισμάτων που κατέχει είναι α)για ένα άτομο 35μ2. β)για δύο άτομα 60μ2 προσαυξανόμενο κατά 12μ2 για κάθε επί πλέον άτομο.

6. Συνεπώς ο αγοραστής στο πρόσωπο του οποίου συντρέχουν οι προϋποθέσεις που ορίζονται από τις διατάξεις του ν. 1078/80 απαλλάσεται πλήρως από το φόρο μεταβίβασης ακινήτων:

α)ο άγαμος για αγορά οικίας ή διαμερίσματος μέχρι 35 μ2 ή αξίας 3.300.000 δρχ.

β)ο έγγαμος, χωρίς παιδιά για αγορά οικίας ή διαμερίσματος μέχρι 60 μ2 ή αξίας 4.500.000 δρχ.

γ)ο έγγαμος με ένα παιδί για αγορά οικίας ή διαμερίσματος μέχρι 72 μ2 αξίας 6.000.000 δρχ.

δ) ο έγγαμος με δύο παιδιά για αγορά οικίας ή διαμερίσματος μέχρι 84 μ2 αξίας 7.500.000 δρχ.

ε) ο έγγαμος με τρία παιδιά για αγορά οικίας ή διαμερίσματος μέχρι 96 μ2 αξίας 9.000.000

στ) ο έγγαμος με τέσσερα παιδιά για αγορά οικίας ή διαμέρισματος μέχρι 108 μ2 ή αξίας 11.250.000 δρχ.

7.Από τα ανωτέρω γίνεται κατανοητό και αυτό το επισημαίνουμε ιδιαίτερα ότι ο αγοραστής, στο πρόσωπο του οποίου συντρέχουν οι προϋποθέσεις του ν. 1078/80 κατ`αρχήν απαλλάσσεται πλήρως από το φόρο μεταβίβασης ακινήτων για την αγορά οικίας ή διαμερίσματος ορισμένων μ2, ανάλογα με την οικογενειακή του κατάσταση, ανεξάρτητα από την αξία τους. Πέρα αυτού όμως μπορεί να απαλλαγεί πλήρως από το φόρο μεταβίβασης ακινήτων για την αγορά οικίας ή διαμερίσματος περισσότερων μ2 η αξία τους είναι μικρότερη του ανωτάτου ορίου απαλλαγής.

Παραθέτουμε σχετικά παραδείγματα
Εγγαμος με δύο παιδιά
Απαλλάσσεται πλήρως για την αγορά οικίας ή διαμερίσματος μέχρι εμβαδού 84 μ2. Απαλλάσσεται όμως και για την αγορά οικίας ή διαμερίσματος μεγαλύτερου εμβαδού π.χ. 90 μ2, 100, μ2, 120 μ2 εφόσον η αξία τους, που θα υπαχθεί σε φόρο (αντικειμενική ή αγοραία) δεν υπερβαίνει το ανώτατο αφορολόγητο όριο που δικαιούται, δηλαδή στη συγκεκριμένη περίπτωση, το ποσό των 7.500.000 δρχ.

Διευκρινίζεται και σ`αυτό εφιστούμε και πάλι ιδαίτερα την προσοχή σας, ότι ο αγοραστής εάν αγοράζει οικία ή διαμέρισμα εμβαδού μεγαλύτερου από αυτό που απαιτείται για την κάλυψη των στεγαστικών του αναγκών, το οποίο συγχρόνως είναι αξίας μεγαλύτερης του αφορολόγητου ορίου που δικαιούται, τότε υποχρεούται να καταβάλει φόρο επί της διαφοράς μεταξύ της αξίας της οικίας ή του διαμερίσματος που θα υπαχθεί σε φόρο (αντικειμενική ή αγοραία) και του αφορολόγητου ορίου που δικαιούται ή επί της αξίας των επί πλέον τετραγωνικών μέτρων κατά τη συμφερότερα γι αυτόν περίπτωση π.χ. έγγαμος με δύο παιδιά αγοράζει διαμέρισμα εμβαδού 100μ2 αξίας 10.000.000 δρχ.

Κατά τα ανωτέρω απαλλάσεται για διαμέρισμα εμβαδού 84 μ2 ή αξίας 7.500.000 δρχ.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση ο φόρος θα υπολογιστεί 10.000.000 - 7.500.000 - 2.500.000 χ 13% ή 100 μ2 - 84μ2 = 16μ2 Χ 10.000 δρχ. - 1.600.000 χ 13% και συνεπώς το συμφέρον γι`αυτόν είναι η δεύτερη περίπτωση.

Η αξία κατά μ2 προκύπτει εάν διαιρέσουμε τη συνολική φορολογητέα αξία (αντικειμενική ή αγοραία) του διαμερίσματος δια του εμβαδού δηλ. 10.000.000 : 100= 100.000 δρχ. ανά μ2

8. Επισημαίνεται ότι αν με την αγορά δεν εξαντλούται τα αφορολόγητα όρια είτε σε αξία είτε σε μ2 ο αγοραστής δεν δικαιούται νέας απαλλαγής για τα υπόλοιπα, έστω κι αν έτυχε απαλλαγής με βάσει τις προισχύουσες του ν. 1078/80 διατάξεις.

9.Οταν το οριστικό συμβόλαιο γίνεται σε εκτέλεση συμβολαιογραφικού προσυμφώνου η έκταση απαλλλαγής προσδιορίζεται με βάση τα αφορολόγητα όρια που ισχύουν κατά την σύνταξη των οριστικών συμβολαίων.

10. Τα άτομα που λαμβάνονται υπόψη για τον προσδιορισμό της έκτασης απαλλαγής που χορηγείται για απαλλαγή πρώτης κατοικίας αναφέρονται περιοριστικά στο νόμο και είναι, ο αγοραστής ο σύζυγός του τα ανήλικα παιδιά του και τα ανήλικα παιδιά του που σπουδάζουν σε αναγνωρισμένες σχολές της ημεδαπής ή αλλοδαπής και δεν έχουν συμπληρώσει το 25ο έτος της ηλικίας τους.

11.Η άγαμη μητέρα ή διαζευγμένη ή ο διαζευγμένος και οι εν χηρεία τελούντες που έχουν στην επιμέλεια τους ανήλικα παιδιά ή ενήλικα μέχρι 25 ετών, εφόσον σπουδάζουν σε αναγνωρισμένες σχολές της ημεδαπής ή αλλοδαπής ως και τέκνα με αναπηρία τουλάχιστον 67% ανεξάρτητου ηλικίας, θα τύχουν απαλλαγής εγγάμου δηλ. για αξία μέχρι 4.500.000 δρχ. ή για 60 μ2 προασαυξανόμενη για το ποσό ή τα μ2 που προβλέπει ο νόμος για καθένα από τα παιδιά τους.

Η επιμέλεια ανηλίκων τέκνων από διαζευγμένο ή διαζευγμένη αποδεικνύεται μόνο από προσωρινή ή οριστική απόφαση που καθορίζει τις σχέσεις τους.

12.Αντίθετα για τα ανήλικα τέκνα των διαζευγμένων τα οποία σπουδάζουν σε αναγνωρισμένες σχολές της ημεδαπής ή αλλοδαπής δεν απαιτείται δικαστική απόφαση αλλά θα ζητείται κάθε άλλο αποδεικτικό στοιχείο από το οποίο να προκύπτει ότι τα τέκνα αυτά βαρύνουν τον φορολογούμενο π.χ. φορολογική δήλωση, αποδεικτικό σπουδών κ.λ.π.

13. Ο άγαμος ενήλικος που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία θα τύχει απαλλαγής εγγάμου. Δηλαδή για αξία μέχρι 4.500.000 δρχ. ή για 60μ2.

14.Χήρα ή χήρος χωρίς προστατευόμενα μέλη δικαιούνται απαλλαγής αγάμων.

15. Πραστατευόμενα μέλη θεωρούνται τα ανήλικα παιδιά και τα ενήλικα μέχρι 25 ετών που σπουδάζουν σε αναγνωρισμένες σχολές της ημεδαπής ή αλλοδαπής (Α.Ε.Ι. Τ.Ε.Ι).

16.Επίσης προστατευόμενα τέκνα θεωρούνται τα ενήλικα τέκνα έστω και εάν δεν σπουδάζουν εφόσον έχουν αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία.

17. Η γονική μέριμνα του ανήλικου τέκνου που γεννήθηκε και παραμένει χωρίς γάμο των γονιών του ανήκει στη μητέρα (ΑΚ. 1515). Αν αναγνωριστεί την γονική μέριμνα μπορεί να την ασκήσει για πραγματικούς λόγους η μητέρα ή αποφασίσει το δικαστήριο.

18.Σε περίπτωση που ο ένας ή και οι δύο σύζυγοι έχουν παιδιά από προηγούμενο γάμο για τον προσδιορισμό του ποσού για το οποίο θα χορηγηθεί απαλλαγή θα προσμετρηθούν όχι μόνο τα παιδιά από τον κοινό γάμο αλλά και εκείνα που τυχόν απέκτησαν από προηγούμενο γάμο εφόσον βέβαια έχουν την επιμέλειά τους και με την προϋπόθεση ότι τα παιδιά αυτά δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας επικαρπίας ή οίκησης σε οικόπεδο ή σε οικία ή διαμέρισμα που να πληρεί τις στεγαστικές ανάγκες της νέας οικογένειας. Η προσμέτρηση των παιδιών αυτών γίνεται είτε η αγορά πραγματοποιείται από τον ένα σύζυγο είτε από τους δύο.

19. Αν τα παιδιά του ενός των συζύγων από προηγούμενο γάμο έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα ο άλλος σύζυγος, εφόσον στο πρόσωπό του συντρέχουν και οι άλλες προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος μπορεί να απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης ακινήτων για αγορά πρώτης κατοικίας στο όνομά του. Στη περίπτωση αυτή όμως για τον προσδιορισμό του ποσού για το οποίο θα απαλλαγεί από τον Φ.Π.Α ο αγοραστής σύζυγος δεν θα προσμετρηθούν τα παιδιά του άλλου συζύγου από προηγούμενο γάμο εφόσον έχουν στη κυριότητά τους ακίνητα.

Αν το ακίνητο αγοραστεί και από τους δύο συζύγους τότε δεν δίνεται απαλλαγή από τον Φ.Μ.Α..

20. Ενήλικα τέκνα που δεν σπουδάζουν σε αναγνωρισμένες σχολές της ημεδαπής ή αλλοδαπής (ΑΕΙ, ΤΕΙ) είτε έχουν στην κυριότητα τους ακίνητα είτε όχι δεν επηρεάζουν ούτε θετικά (έκταση απαλλαγής) ούτε αρνητικά (προϋποθέσεις απαλλαγής) την χορήγηση απαλλαγής από το φόρο για πρώτη κατοικία από τους γονείς τους.

21. Τα ανήλικα τέκνα που τέλεσαν γάμο είτε έχουν στην κυριότητά τους ακίνητα είτε όχι δεν επηρεάζουν ούτε θετικά (έκταση απαλλαγής) ούτε αρνητικά (προϋποθέσεις απαλλαγής) την χορήγηση απαλλαγής από το φόρο για πρώτη κατοικία από τους γονείς τους.

22. Ενήλικα παιδιά που σπουδάζουν και δεν έχουν συμπληρώσει το 25ο έτος της ηλικίας τους, εφόσον τελέσουν γάμο δεν λαμβάνονται υπόψη για τον προσδιορισμό της έκτασης απαλλαγής που δικαιούνται οι γονείς τους.

23. Ενήλικη διαζευγμένη που σπουδάζει σε αναγνωρισμένη σχολή της ημεδαπής ή αλλοδαπής και δεν έχει συμπληρώσει το 25ο έτος της ηλικίας της δεν επηρεάζει ούτε θετικά (έκταση απαλλαγής) ούτε αρνητικά (προϋποθέσεις απαλλαγής) την χορήγηση απαλλαγής από το φόρο για τη πρώτη κατοικία από τους γονείς της.

24. Ενήλικα παιδιά που συμπλήρωσαν το 18ο έτος της ηλικίας του έστω και αν φοιτούν σε γυμνάσιο ή λύκειο δεν επηρεάζουν ούτε θετικά (έκταση απαλλαγής), ούτε αρνητικά (προϋποθέσεις απαλλαγής) την χορήγηση απαλλαγής από το φόρο για πρώτη κατοικία από τους γονείς τους έστω κι αν ενηλικιώθηκαν κατά την διάρκεια ή την παράταση του σχολικού έτους.

25. Ενήλικα παιδιά που παρακολουθούν μαθήματα σε μεταλυκειακά προπαρασκευαστικά κέντρα (που συμπλήρωσαν το 18ο έτος της ηλικίας τους) δεν επηρεάζουν ούτε θετικά (έκταση απαλλαγής) ούτε αρνητικά (προϋποθέσεις απαλλαγής) την χορήγηση απαλλαγής από το φόρο για πρώτη κατοικία από τους γονείς τους.

26. Παιδιά που δεν έχουν συμπληρώσει το 25ο έτος της ηλικίας τους και παρακολουθούν μεταπτυχιακό κύκλο σπουδών δεν λαμβάνονται υπόψη για τον προσδιορισμό της έκτασης της απαλλαγής.

27. H προσαύξηση κατά 10% του απαλλασσόμενου ποσού για την αγορά οικίας ή διαμερίσματος εκτός των νομών Αττικής και Θεσ/νίκης δεν ισχύει για αγορά οικόπεδου ως επίσης και στη περίπτωση που η αγορά οιουδήποτε ακινήτου (διαμέρισμα οικία οικόπεδο ) γίνεται από άγαμο.

28.Σε περίπτωση αγοράς ολόκληρης οικοδομής η οποία δεν έχει υπαχθεί στις περί οροφοκτησίας διατάξεις έστω και αν η οικοδομή αποτελείται από ανεξάρτητες και αυτοτελείς ιδιοκτησίες αγοραστής θα τύχει της απαλλαγής από τον Φ.Μ.Α. για όσο αφορολόγητο ποσό δικαιούται είτε σε αξία είτε σε μέτρα τετραγωνικά.

Σε περίπτωση που η αξία των αυτοτελών αυτών ιδιοκτησιών υπερβαίνει το αφορολόγητο ποσό που δικαιούται ο αγοραστής το υπόλοιπο της αξίας θα υπαχθεί σε φόρο μεταβίβασης. Εαν στην πολυόροφη οικοδομή που αγοράζεται υπάρχουν καταστήματα είτε έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία είτε όχι για την αξία των καταστημάτων δεν θα παρέχεται απαλλαγή.

29.Αν αγοράζεται πολυόροφη οικοδομή και για την οικοδομή αυτή έχει συσταθεί πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας η απαλλαγή παρέχεται για την αξία ή τα μ2 μιας και μόνο οριζόντιας ιδιοκτησίας.

30.Σε περίπτωση αγοράς οικίας τα κτίσματα της οποίας δεν εξαντλούν το συντελεστή δόμησης του οικοπέδου και συνεπώς υπάρχει αξία υπολοίπου οικοπέδου που αναλογεί στα κτίσματα που μελλοντικά θα κτιστούν, δίνεται απαλλαγή μέχρι εξαντλήσεως των αφορολογήτων ορίων τόσο για την αξία της οικίας και του οικοπέδου που αναλογεί σ`αυτή όσο και για την αξία του υπολοίπου ποσοστού οικοπέδου που αναλογεί στα κτίσματα που μελλοντικά θα κτιστούν με τη βασική προϋπόθεση ότι δεν έχει συσταθεί πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Στη προηγούμενη περίπτωση έχει γίνει δεκτό ότι αν η αγοραζόμενη οικία βρίσκεται σε οικόπεδο έκτασης μεγαλύτερης του αρτίου, η απαλλαγή θα παρέχεται για το ποσό της αξίας που αντιστοιχεί στο κτίσμα και στο άρτιο οικόπεδο μέχρι εξαντλήσεως των ορίων απαλλαγής εφόσον η επιπλέον ακάλυπτη έκταση μπορεί να αποτελέση άλλο άρτιο οικόπεδο.

Αν όμως πέρα από το άρτιο οικόπεδο ακάλυπτη έκταση του οικοπέδου δεν αποτελεί άλλο άρτιο οικόπεδο η απαλλαγή θα χωρίσει για την οικία και για ολόκληρο το οικόπεδο μέχρι εξαντλήσεως των ορίων απαλλαγής είτε σε αξία είτε σε μ2 κατά την συμφεροτέρα για τον φορολογούμενο περίπτωση.

31. Διευκρινίζεται ότι εάν ο φορολογούμενος προτιμήσει το αφορολόγητο όριο σε αξία θα λαμβάνεται υπόψη η συνολική αξία κτισμάτων και οικοπέδου (έντυπα 1,3,3Α) και από αυτή θα αφαιρείτο το αφορολόγητο όριο σε αξία που δικαιούται.

Αν όμως ο φορολογούμενος προτιμήσει το αφορολόγητο όριο σε μ2 στη περίπτωση αυτή εάν το κτίσμα είναι μεγαλύτερο από τα μ2 που δικαιούται τότε θα υποχρεωθεί σε καταβολή φόρου για την αξία των επιπλέον μ2 η οποία θα προσδιορισθεί σύμφωνα με τις οδηγίες που σας δώσαμε με την Κ.5448/118.25.8.88 ΠΟΛ. 251 εκγύκλιο μας όπου αναφέρουμε σχετικό παράδειγμα.

Αν όμως το κτίσμα σε μ2 είναι μικρότερο από το αφορολόγητο σε μ2 που δικαιούται τότε τα επί πλέον αυτά μ2 που δικαιούται θα αφαιρούνται από τα μ2 που μπορούν να κτιστούν ώστε να εξαντληθεί ο συντλεστής δόμησης του συγκεκριμένου οικοπέδου και θα καταβάλλεται φόρος μόνο για την αξία του οικοπέδου που αντιστοιχεί τα υπολοιπόμενα πλέον μ2 που μπορούν να κτιστούν. Υπενθυμίζεται ότι τα μ2 που μπορούν να κτιστούν προκύπτουν εάν πολλαπλασιάσουμε την έκταση του οικοπέδου επί τον συντελεστή δόμησης.

Για πληρεστέρα κατανόηση της περίπτωση αυτής σας παραθέτουμε σχετικό παράδειγμα.

Εστω ότι η έκταση του οικοπέδου είναι 100μ2 και ο συντελεστής δόμησης 1,2, η κτισμένη ωφέλιμη επιφάνεια (χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους) είναι 40μ2 και το αφορολόγητο σε μ2 84 (ωφέλιμη επιφάνεια)

Η συνολική επιφάνεια που μπορεί να κτιστεί είναι 100 χ 1,2, = 120 μ2 ενώ η ωφέλιμη είναι 120 χ0,90 = 108μ2 (θεωρούμε ότι το ποσοστό 10% είναι κοινόχρηστοι χώροι).

-108 μ2 που μπορούν να κτιστούν μείον 40 μ2 που είναι κτισμένα, δίδουν 68μ2 (100-40 = 60 μ2) που μπορούν μελλοντικά να κτιστούν.

Η αξία του οικοπέδου που αντιστοιχεί στα 68 μ2 που μπορούν μελλοντικά να κτιστούν προκύπτει από τα έντυπα 3 και 3Α. Αν την αξία αυτή την διαιρέσουμε δια του 68 που είναι υπόλοιπα μ2 που μπορούν να κτιστούν θα έχουμε την αξία του οικοπέδου που θα αντιστοιχεί σε κάθε μ2 που μπορεί να κτιστεί.

Την τελευταία αυτή αξία ανά μ2 την πολλαπλασιάζουμε από 44 μ2 που είναι τα υπόλοιπα μ2 που δικαιούται για να συμπληρώσει το αφορολόγητο όριο και βρίσκουμε την αξία του οικοπέδου που αντιστοιχεί στα υπόλοιπα μ2 που δικαιούται ως αφορολόγητο όριο.

Συνεπώς στο συγκεκριμένο παράδειγμα από την αξία του υπολοίπου ποσοστού οικοπέδου που αντιστοιχεί στα 68μ2 που μελλοντικά μπορούν να κτιστούν, η οποία προκύπτει από τα έντυπα 3 και 3Α, θα αφαιρέσουμε την αξία του οικοπέδου που αντιστοιχεί στα 44 μ2 που επιπλέον δικαιούται ο φορολογούμενος για να συμπληρώσει τπ αφορολόγητο όριο σε μ2 αφού την αξία του εντύπου 1 (οικία και το οικόπεδο που της αναλογεί) έχει ήδη καλύψει με τα 40μ2 από τα 84 μ2 που δικαιούται.

Δηλαδή στη συγκεκριμένη περίπτωση ο φόρος θα υπολογιστεί μόνο στην αξία του οικοπέδου που αντιστοιχεί στα υπόλοιπα 24 μ2 για τα οποία δεν δικαιούται απαλλαγής.

Προς διευκόλυνση σας σας παραθέτουμε τον ακόλουθο μαθηματικό τύπο.

Φ=Α Χ [1 - Μέγιστο εμβαδό Απαλλαγής (κατά περίπτωση - Εμβαδόν υπάρχοντος κτίσματος)] / [0.90 χ Σ.Α.Ο Χ εμβαδόν οικοπέδου - εμβαδόν υπάρχοντος κτίσματος]

Α = αξία υπολοίπου ποσοστού οικοπέδου (έντυπο 3, 3Α)

Φ = τελικό φορολογητές ποσό

Σ.Α.Ο. = συντελεστής δόμησης

0,90 = ωφέλιμη οικοδομική επιφάνεια

Ανάλογες μαθηματικές πράξεις και με βάση τα συγκριτικά στοιχεία θα δίνονται στις περιοχές όπου δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα όπως γίνεαι αντιληπτό στη περίπτωση αυτή υιοθετείται η ευνοικότερη για το φορολογούμενο λύση ώστε σε κάθε περίπτωση να εξαντλούται τα αφορολόγητα όρια σε αξία ή σε μ2 που πρόσφατα με το ν. 1828/89 θεσπίστηκαν .

2. Σε περίπτωση αγοράς ιδανικού μεριδίου οικοπέδου σε μέλλουσα να ανεγερθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία το απαλασσόμενο ποσό θα είναι εκείνο που προβλέπεται από τον νόμο για την αγορά οικοπέδου.

Αν όμως η αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου στο οποίο αντιστοιχεί η μέλλοσα να ανεγερθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία εμπίπτει στις διατάξεις περί αμάχητου τεκμηρίου αποπερατωμένου διαμερίσματος το ύψος της απαλλαγής θα είναι εκείνο για την αγορά διαμερίσματος.

33. Οταν αγοράζεται ποσοστό εξ`αδιαιρέτου οικοπέδου το οποίο αντιστοιχεί σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία η οποία έχει συσταθεί με τις διατάξεις του ν. 3741/29 ή του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/71 και η οποία βρίσκεται στο στάδιο κατασκευής (ημιαποπερατωμένη οικοδομή) τότε εάν η αγορά εμπίπτει στις διατάξεις του τεκμηρίου αποπερατωμένου διαμερίσματος το ύψος της απαλλαγής θα είναι εκείνο που χορηγείται για την αγορά διαμερίσματος. Αντίθετα εάν η αγορά δεν εμπίπτει στις διατάξεις του αποπερατωμένου διαμερίσματος σε κτίσμα που δεν χαρακτηρίζεται πολυκατοικία έχει γίνει δεκτό ότι εάν μεν το κτίσμα βρίσκεται στο στάδιο της αποπεράτωσης επιχρισμάτων ή δαπέδων το ύψος της απαλλαγής θα είναι εκείνο που χορηγείται για την αγορά διαμερίσματος. Εάν όμως το κτίσμα βρίσκεται στο στάδιο αποπεράτωσης σκελετού ή οπτοπλιθοδομών το ύψος της απαλλαγής θα είναι εκείνο που χορηγείται για την αγορά οικοπέδου.

34.Προκειμένου για αγορά οικοπέδου στο οποίο βρίσκεται λυόμενη οικία στερεώς συνδεδεμένη με το έδαφος, που δεν δύναται να αποχωριστεί χωρίς να υποστεί ζημιές. χορηγείται απαλλαγή για αγορά οικίας.

ΑΠΑΛΛΑΓΗ ΓΙΑ ΔΕΥΤΕΡΗ ΦΟΡΑ
1. Κατά ρητή διάταξη του νόμου η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για αγορά οικίας, διαμερίσματος ή οικοπέδου δίνεται για μία μόνο φορά.

2. Κατ` εξαίρεση παρέχεται απαλλαγή για δεύτερη φορά εφόσον αθροιστικά συντρέχουν οι εξής προϋποθέσεις:

α) να έχει παρέλθει τουλάχιστον διετία από την αρχική αγορά του ακινήτου για το οποίο έτυχε απαλλαγής

β) η οικία ή το διαμέρισμα που αγοράστηκε να μην καλύπτει πλέον τις στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή (για ένα άτομο 35 μ2 για δύο άτομα 60 μ2 προσαυξανόμενο κατά 12 μ2 για καθένα από τα παιδιά του που τον βαρύνουν)

γ) η παλαιά οικία ή το διαμέρισμα που δεν πληρεί τις στεγαστικές του ανάγκες να εκποιηθεί πριν από την αγορά της νέας οικίας

δ) η εκποίηση της παλαιάς οικίας ή του διαμερίσματος να μην γίνει σε συγγενείς εξ αίματος ή εξ αγχιστείας μέχρι πρώτου βαθμού.

3. Αν ο αγοραστής έχει τύχει απαλλαγής από το Φ.Μ.Α. για αγορά πρώτης κατοικίας και την μεταβίβασε πριν την παρέλευση της πενταετίας καταβάλλοντας τον φόρο για τον οποίο είχε απαλλαγεί, δικαιούται εκ νέου απαλλαγής αγοράζοντας άλλο ακίνητο για πρώτη κατοικία χωρίς να απαιτείται να συντρέχουν οι προϋποθέσεις για τη χορήγηση απαλλαγής για δεύτερη φορά. Δηλαδή στην περίπτωση αυτή επειδή καταβλήθηκε ο φόρος για την πρώτη αγορά θεωρείται πρώτη απαλλαγή η δεύτερη αγορά.

4. Οι ίδιες προϋποθέσεις απαλλαγής για δεύτερη φορά από το φόρο μεταβίβασης ισχύουν και για τα πρόσωπα που έχουν απαλλαγή από το φόρο για απόκτηση στέγης με βάση τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι την έναρξη ισχύος του ν. 1078/80.

5. Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 7 του άρθρου 1 του ν. 1078/80 απαγορεύεται η εκποίηση της κατοικίας ή του διαμερίσματος, για την αγορά του οποίου χορηγήθηκε απαλλαγή από το φόρο πριν παρέλθει πενταετία από της αγοράς. Σε περίπτωση που το ακίνητο αυτό εκποιηθεί πριν από την πάροδο της πενταετίας υποχρεούται ο μεταβιβάζων να υποβάλλει δήλωση και να καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου που μεταβιβάζεται κατά τον χρόνο της νέας μεταβίβασης.

6. Η διάταξη αυτή δεν έχει εφαρμογή όταν η εκποίηση γίνεται μετά από δύο χρόνια από της αγοράς προκειμένου να αποκτηθεί νέα οικία ή διαμέρισμα που να πληρεί τις στεγαστικές του ανάγκες. Δηλ. στην περίπτωση αυτή κατά την εκποίηση του ακινήτου δεν αναζητείται ο φόρος για τον οποίο έτυχε απαλλαγής ο αγοραστής. Προς αποφυγή καταστρατήγισης των διατάξεων αυτών δεδομένου ότι ο νόμος απαιτεί πρώτα την εκποίηση της παλαιάς και μετά την αγορά της νέας οικίας ή διαμερίσματος θα πρέπει στις περιπτώσεις αυτές να καταβάλλεται ο φόρος για την εκποίηση της παλαιάς οικίας και εφόσον πραγματοποιηθεί η αγορά της νέας οικίας ο φόρος αυτός θα επιστρέφεται αμέσως.

Οπωσδήποτε δεν αναζητείται ο φόρος για τον οποίο έτυχε απαλλαγής ο αγοραστής εάν εκποιεί το ακίνητο που αγόρασε προκειμένου να πάρει απαλλαγή για δεύτερη φορά μετά την πάροδο πενταετίας από την αγορά.

7. Εάν ο αγοραστής είχε στην κυριότητά του ακίνητο που δεν πληρούσε τις στεγαστικές του ανάγκες για το οποίο δεν είχε τύχει απαλλαγής και αγόρασε άλλο ακίνητο μεγαλύτερο και έτυχε απαλλαγής από το φόρο για να τύχει απαλλαγής για δεύτερη φορά, αν συντρέχουν και οι άλλες προϋποθέσεις θα πρέπει να εκποιήσει πρώτα το δεύτερο ακίνητο για το οποίο έτυχε απαλλαγής.

ΙΙ. ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΠΟΥ ΑΠΑΙΤΟΥΝΤΑΙ ΓΙΑ ΤΗ ΧΟΡΗΓΗΣΗ ΤΗΣ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ

1. Κατά ρητή διάταξη του νόμου (παρ. 12 του άρθρου 1 του ν. 1078/80) ο τρόπος διαπίστωσης της συνδρομής των προϋποθέσεων για τη χορήγηση της απαλλαγής από το φόρο και τα δικαιολογητικά που απαιτούνται, καθορίζονται με αποφάσεις του Υπουργού των Οικονομικών που δημοσιεύονται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

2. Με βάση την πιο πάνω εξουσιοδότηση εκδόθηκαν οι εξής αποφάσεις:

α) Κ. 10466/179/6-12-80 ΠΟΛ. 227

β) Κ. 1847/24/5-4-81 ΠΟΛ. 76

γ) Κ. 3883/140/5-4-1980

3. Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται βάσει της Κ. 10466/179/6-12-80 ΠΟΛ. 227 απόφασης του Υπουργού των Οικονομικών είναι τα εξής:

α) Πιστοποιητικό του αρμόδιου Δήμου ή Κοινότητας περί της οικογενειακής κατάστασης του αγοραστή, για την απόδειξη της ιδιότητας του εγγάμου και του αριθμού και της ηλικίας των προστατευομένων τέκνων του.

β) Υπεύθυνη δήλωση του αγοραστή επί εντύπου ν.δ. 105/1969, με την οποία θα βεβαιώνει:

αα) ότι τόσο αυτός όσο και η σύζυγος και τα προστατευόμενα παιδιά των δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικοδομήσιμο οικόπεδο, σε πόλη πληθυσμού άνω των 3.000 κατοίκων ή σε τουριστικές περιοχές

αβ) ότι δεν έχει απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για την απόκτηση πρώτης κατοικίας,

αγ) ότι δεν είναι συγγενής με τον πωλητή εξ αίματος ή αγχιστείας πρώτου βαθμού,

αδ) ότι αναλαμβάνει υποχρέωση να προσκομίσει, μετά την κατάρτιση του συμβολαίου, τα απαιτούμενα πιστοποιητικά, σε περίπτωση που θα του ζητήσει η Υπηρεσία,

αε) εάν ο αγοραστής ή σύζυγος ή τα τέκνα του έχουν οικία ή διαμέρισμα, βεβαίωση του αρμοδίου προϊσταμένου Δ.Ο.Υ. ότι αυτό δεν πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογενείας του. Αν έχουν στην κυριότητά τους διαμέρισμα δεν απαιτείται βεβαίωση του αρμοδίου προϊσταμένου Δ.Ο.Υ., γιατί ο νόμος ορίζει ρητά (παρ. 15 του άρθρου 1 του νόμου 1078/80 η οποία προστέθηκε με την παρ. 3 του άρθρου 14 του ν. 1591/86 και ισχύει από 24-4-86)

αστ) αν ο αγοραστής είναι άγαμος, με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67%, απόφαση της αρμόδιας Υγειονομικής Επιτροπής, κατά τα οριζόμενα στην υπ` αριθ. Κ. 3883/5-4-1980 απόφασή μας,

αζ) αν ο γάμος έχει λυθεί με θάνατο ή διαζύγιο, η απαλλαγή παρέχεται στον επιζώντα ή διαζευγμένο σύζυγο - αγοραστή που έχει την επιμέλεια των αναφερομένων στο πρώτο εδάφιο του άρθρου 1 του ν. 1078/80 τέκνων, ο οποίος θα πρέπει να προσκομίσει ληξιαρχική πράξη θανάτου του ετέρου των συζύγων ή κυρωμένο αντίγραφο αμετάκλητης δικαστικής απόφασης ή διαζευκτήριο, αντιστοίχως.

4. Για την απόδειξη της επιμέλειας των τέκνων: α) ο επιζών, υπεύθυνη δήλωση ότι εξακολουθεί να έχει την επιμέλεια αυτών και ότι δεν εκδόθηκε δικαστική απόφαση που να ρυθμίζει διαφορετικά το θέμα της επιμέλειάς του, β) ο δε διαζευγμένος, δικαστική απόφαση, με την οποία του ανατίθεται η επιμέλεια αυτών, ως και υπεύθυνη δήλωση ότι δεν έχει αυτή ανακληθεί ή μεταρρυθμιστεί μεταγενέστερα.

Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται βάσει της Κ. 1047/24/5-4-84 ΠΟΛ. 76 απόφασης του Υπουργού των Οικονομικών είναι τα εξής:

α) Πιστοποιητικό του αρμοδίου Δήμου ή Κοινότητας από το οποίο να προκύπτει ο αριθμός και η ηλικία των τέκνων της αγοράστριας ανύπαντρης μητέρας.

β) Απόφαση δικαστηρίου, με την οποία ανατίθεται η επιμέλεια των ανηλίκων παιδιών στον εξ αναγνωρίσεως πατέρα τους.

γ) Πιστοποιητικό του αρμοδίου μεταγραφοφύλακα ότι ο αγοραστής είναι κύριος ποσοστού εξ αδιαιρέτου του ακινήτου, το υπόλοιπο του οποίου πρόκειται να αγοράσει.

δ) Στην υπεύθυνη δήλωση του ν.δ. 105/69 που επισυνάπτεται στην φορολογική δήλωση:

δα) αν ο αγοραστής είναι άγαμος και ενήλικος να βεβαιώνει αυτό και αν δεν έχει συμπληρώσει το 25ο έτος της ηλικίας του να βεβαιώνει ακόμη ότι δεν σπουδάζει σε αναγνωρισμένη από το Κράτος Σχολή της ημεδαπής ή αλλοδαπής,

δβ) αν ο αγοραστής είναι έγγαμος, που έχει ενήλικο ανάπηρο παιδί (με αναπηρία τουλάχιστο 67%) που είναι και ανύπαντρο, να βεβαιώνει ότι το παιδί αυτό δεν απαλλάχτηκε από το φόρο μεταβίβασης για την απόκτηση πρώτης κατοικίας,

δγ) αν ο αγοραστής είναι ενήλικος ανάπηρος (με αναπηρία τουλάχιστον 67%), που είναι ανύπαντρος, να βεβαιώνει ότι οι γονείς του δεν απαλλάχτηκαν από το φόρο μεταβίβασης για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, ή αν απαλλάχτηκαν για τον προσδιορισμό του απαλλασσομένου ποσού δεν συνυπολογίστηκε και ο ανάπηρος όπως σημειώθηκε ανωτέρω.

5. Η επιμέλεια των ανηλίκων από διαζευγμένο ή διαζευγμένη αποδεικνύεται με δικαστική απόφαση και υπεύθυνη δήλωση ότι η απόφαση αυτή δεν έχει ανακληθεί. Αντίθετα η επιμέλεια ενηλίκων από τα αυτά πρόσωπα αποδεικνύεται με οποιοδήποτε αποδεικτικό μέσο.

6. Σύμφωνα με την Κ. 3883/140/................. κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομικών και Κοινωνικών Υπηρεσιών για την αναγνώριση της αναπηρίας 67% και άνω από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία για την απαλλαγή από το φόρο στη δήλωση μεταβίβασης που υποβάλλεται προσαρτάται απόφαση της Υγειονομικής Επιτροπής που εδρεύει σε κάθε Νομό περί του ότι ο φορολογούμενος παρουσιάζει αναπηρία εξήντα επτά στα εκατό (67%) και άνω, από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία. Στην απόφαση αυτή της Υγειονομικής Επιτροπής αναγράφεται υποχρεωτικά το ποσοστό της ανικανότητας προς εργασία, καθώς και πρόβλεψη για τη διάρκεια της ανικανότητας του προσώπου.

Για την έκδοση της απόφασης της Υγειονομικής Επιτροπής, υποβάλλεται στη Διεύθυνση ή το Τμήμα Κοινωνικών Υπηρεσιών της περιφερείας, όπου η κατοικία του ενδιαφερομένου αίτηση μαζί με έκθεση του αγροτικού ιατρού ή ιατρού υγειονομικού σταθμού ή νοσηλευτικού ιδρύματος ή άλλου ιατρού (θεράποντος), στην οποία περιγράφεται λεπτομερώς η φύση της παθήσεως ή βλάβης του αιτούντος.

Οι Υγειονομικές Επιτροπές μπορούν, για υποβοήθηση του έργου τους να ζητούν από τους εξεταζόμενους ή από τα κρατικά νοσηλευτήρια ή άλλες αρχές ή ιδιωτικές κλινικές κάθε στοιχείο που είναι απαραίτητο για τη μόρφωση κρίσεως, καθώς επίσης να παραγγέλνουν την ενέργεια κάθε μορφής κλινικής ή εργαστηριακής εξετάσεως και να υποβάλλουν σε παρατήρηση τον υπό εξέταση, για χρόνο που καθορίζουν αυτές. Αν ο υπό εξέταση, δεν μπορεί να προσέλθει ενώπιον της Υγειονομικής Επιτροπής προς διαπίστωση της αναπηρίας του, παραγγέλεται από αυτή, για εξακρίβωση του λόγου τούτου, η εξέτασή του από ένα μέλος της, αν είναι ευχερής η μετάβαση και επιστροφή του ιατρού την ίδια μέρα, διαφορετικά η εξέταση αυτή ανατίθεται σε άλλο ιατρό δημόσιο υπάλληλο ή υπάλληλο Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου.

Η Υγειονομική Επιτροπή μπορεί να αναθέσει στον κατά τα άνω ιατρό την εξακρίβωση του λόγου της αδυναμίας προσελεύσεως του υπό εξέταση και συγχρόνως την εξέτασή του, όσον αφορά τη φύση και την έκταση της παθήσεως ή της σωματικής του βλάβης.

Ο ιατρός αυτός υποβάλλει την γνωμάτευσή του στην Υγειονομική Επιτροπή, η οποία βάσει και της γνωματεύσεως αυτής αποφαίνεται οριστικά, περί της κατά νόμο αναπηρίας ή περί της ανάγκης νέας εξετάσεως αυτού.

Κατά των αποφάσεων των Υγειονομικών Επιτροπών, που εδρεύουν σε κάθε Νομό, επιτρέπεται προσφυγή στις Δευτεροβάθμιες Επιτροπές σύμφωνα με τη διαδικασία που προβλέπουν οι κείμενοι νόμοι.

Σε περίπτωση χορήγησης από ασφαλιστικούς φορείς, κύριας ασφαλίσεως συντάξεων λόγω αναπηρίας από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία σε ποσοστό 67% και άνω, ως δικαιολογητικό για την αναγνώριση της πρόσθετης εκπτώσεως της κατά τα άνω παραγράφου 1 του άρθρου 27 του ν.δ. 118/1973, θα προσαρτάται στη δήλωση κληρονομιών βεβαίωση των ασφαλιστικών τούτων φορέων που θα αναφέρει ότι χορηγήθηκε σύνταξη αναπηρίας, το ποσοστό της αναπηρίας και το χρόνο διάρκειας αυτής.

7. Αντί του πιστοποιητικού του Δήμου ή της Κοινότητας που αναγράφει την οικογενειακή κατάσταση του αγοραστή για την απόδειξη της ιδιότητας του εγγάμου και του αριθμού και της ηλικίας των προστατευομένων παιδιών είναι δυνατό να προσκομιστεί αντίγραφο της οικογενειακής καρτέλας επί της οποίας όμως απαραιτήτως θα βεβαιώνεται ότι δεν έχει επέλθει μεταβολή στα στοιχεία που αναγράφονται σ` αυτή.

8. Οι ομογενείς της Β. Ηπείρου και Κύπρου και εκ Τουρκίας αντί πιστοποιητικού οικογενειακής κατάστασης Δήμου ή Κοινότητας μπορούν να προσκομίσουν πιστοποιητικό και οποιασδήποτε άλλης Ελληνικής Δημόσιας Αρχής (Υπουργείο Εσωτερικών, Δημοσίας Τάξεως, Ληξιαρχείο κ.λ.π.) που να πιστοποιεί την οικογενειακή τους κατάσταση.

9. Προκειμένου να διαπιστωθεί αν συγκεκριμένη σχολή ή τμήμα σχολής της ημεδαπής ή αλλοδαπής είναι αναγνωρισμένη ή όχι προσκομίζεται βεβαίωση του Υπουργείου Παιδείας. Το πιστοποιητικό αυτό δεν είναι απαραίτητο για τα Ελληνικά ΑΕΙ και ΤΕΙ. Οποσδήποτε στην τριτοβάθμια εκπαίδευση δεν κατατάσσονται τα Γυμνάσια και τα Λύκεια.

10. Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη χορήγηση της απαλλαγής υποβάλλονται μαζί με τη δήλωση φορολογίας ακινήτων πριν την μεταβίβαση.

Είναι δυνατόν όμως η αίτηση για την απαλλαγή από το φόρο να υποβληθεί και μετά την υποβολή της δήλωσης μέχρι της καθοιανδήποτε τρόπο οριστικοποίησης της υπόθεσης οπότε μαζί με την αίτηση υποβάλλονται και τα σχετικά δικαιολογητικά και ζητείται η επιστροφή του φόρου που καταβλήθηκε.

Στις περιοχές που ισχύει το αντικειμενικό σύστημα η αίτηση για απαλλαγή από το φόρο και η προσκόμιση των δικαιολογητικών πρέπει να γίνεται μέσα στις 20 ημέρες από την υποβολή της δήλωσης.

11. Εάν ο αγοραστής κατά τον χρόνο σύνταξης του μεταβιβαστικού συμβολαίου έχει τις προϋποθέσεις της απαλλαγής από το φόρο και δεν υπέβαλε αίτηση απαλλαγής του μέσα στο 20ήμερο από της υποβολής της δήλωσης όπου ισχύει το αντικειμενικό σύστημα της φορολογητέας αξίας του ακινήτου ή μέχρι καθοιονδήποτε τρόπο περαίωσης της υπόθεσης όπου δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα δύναται και πάλι να ζητήσει την απαλλαγή από το φόρο αλλά μόνο με προσφυγή στο Διοικητικό Πρωτοδικείο με αίτημα για την επιστροφή του φόρου που κατέβαλε ως αχρεωστήτως καταβληθέντα.

12. Σε κάθε περίπτωση που η απαλλαγή παρέχεται μετά την κατάρτιση του συμβολαίου πρέπει να συντάσσεται συμπληρωματική πράξη του συμβολαίου η οποία να μεταγράφεται και να υποβάλλεται στον προϊστάμενο Δ.Ο.Υ.

ΙΙΙ. ΜΗ ΣΥΝΔΡΟΜΗ ΠΡΟΥΠΟΘΕΣΕΩΝ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ

1. Αν χορηγηθεί απαλλαγή από το φόρο για την αγορά πρώτης κατοικίας χωρίς να συντρέχουν οι προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος επιβάλλεται σε βάρος του αγοραστή φόρος στην αγοραία αξία του ακινήτου κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης με προσαύξηση 100% η οποία δεν μειώνεται κατά τον συμβιβασμό.

2. Αν ο αγοραστής έτυχε απαλλαγής εξαντλώντας τα αφορολόγητα όρια που δικαιούται για μέρες μόνο της αξίας του ακινήτου που αγόρασε και διαπιστωθεί ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της απαλλαγής τότε ο κύριος και πρόσθετος φόρος θα υπολογιστούν μόνο επί του τμήματος της αγοραίας αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης που βρίσκεται με βάσει τη σχέση που είχε η απαλλαγείσα προς την συνολική αξία του ακινήτου κατά το χρόνο απαλλαγής.

Για να κατανοήσετε τα ανωτέρω, σας παραθέτουμε το ακόλουθο παράδειγμα:

Εστω ότι ο Α` αγοράζει ακίνητο αγοραίας αξίας (οριστικής) 2.500.000 δρχ. και απαλλάσσεται του φόρου μεταβιβάσεως για το ποσό της αγοραίας αξίας του 1.500.000 δρχ. Καταβάλλει δε το φόρο για το πέραν του ποσού τούτου τμήμα της αγοραίας αξίας των 1.000.000 δρχ.

Μετά πάροδο τριετίας από την αγορά διαπιστώνεται ότι ο αγοραστής δεν είχε τις προϋποθέσεις της απαλλαγής. Σύμφωνα λοιπόν με τα ανωτέρω θα πρέπει να καταβληθεί φόρος μεταβίβασης και πρόσθετος φόρος 100% που θα υπολογιστεί στο τμήμα της αγοραίας αξίας του ακινήτου που έχει κατά το χρόνο διαπιστώσεως της παραβάσεως και που προκύπτει από τη σχέση της απαλλαγείσης αξίας προς την συνολική αξία του χρόνου απαλλαγής, δηλαδή:

Αγοραία αξία χρόνου απαλλαγής 2.500.000 δρχ.

Απαλλασσόμενη αξία 1.500.000 δρχ.

Αξία για την οποία καταβλήθηκε φόρος 1.000.000 δρχ.

Η σχέση της απαλλασσόμενης αξίας προς τη συνολική είναι
1.500.000 3
------------- = ---
2.500.000 5

Εστω ότι η αγοραία αξία του ακινήτου κατά το χρόνο διαπιστώσεως της παραβάσεως είναι 3.000.000 δρχ. έχουμε

3.000.000 Χ 3 9.000.000
--- = ----------- = 1.800.000 δρχ.
5 5

Αρα θα καταβληθεί φόρος για 1.800.000 δρχ.

3. Το δικαίωμα του Δημοσίου για τον καταλογισμό του κυρίου και πρόσθετου φόρου στην περίπτωση που διαπιστώνεται μη συνδρομή των προϋποθέσεων του νόμου για τη χορήγηση της απαλλαγής παραγράφεται μετά πάροδο 15 ετών από το τέλος του έτους εντός του οποίου παρασχέθηκε η απαλλαγή έστω κι αν η υπόθεση περαιώθηκε με τη διαδικασία της προεκτίμησης.

4. Εάν ο αγοραστής έτυχε απαλλαγής με βάση τις διατάξεις που ισχύουν προ της εφαρμογής του ν. 1078/80 (προϊσχύουσες διατάξεις για την απαλλαγή από το φόρο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας) και διαπιστωθεί ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της απαλλαγής σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 1249/82 θα τύχουν εφαρμογής οι διατάξεις της παρ. 8 του άρθρου 1 του ν. 1078/80 και συνεπώς εκτός του κυρίου φόρου θα επιβληθεί πρόσθετος φόρος 100%.

IV. ΑΡΣΗ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ
1. Οπως αναφέρουμε και στις προϋποθέσεις της απαλλαγής η απαλλαγή από το φόρο κατά ρητή διάταξη του νόμου παρέχεται υπό τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή επί μία τουλάχιστον πενταετία από της αγοράς.

Σε περίπτωση που αυτό μεταβιβαστεί ή συσταθεί σ` αυτό οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα πλην υποθήκης πριν από την παρέλευση της πενταετίας αυτός που μεταβιβάζει ή συνιστά εμπράγματο δικαίωμα υποχρεούται πριν από την μεταβίβαση ή την σύσταση του εμπράγματου δικαιώματος να υποβάλει δήλωση και να καταβάλει εφ` άπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αγοραία αξία κατά το χρόνο της νέας μεταβίβασης.

2. Η υποχρέωση αυτή για την καταβολή του φόρου δεν υπάρχει αν η εκποίηση γίνεται προκειμένου να αγοραστεί νέο ακίνητο όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της χορήγησης απαλλαγής για δεύτερη φορά.

3. Πριν από την παρέλευση πενταετίας απαγορεύεται η σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης που μεταβιβάζει την κυριότητα ή συνιστά εμπράγματα δικαιώματα στο ακίνητο πλην υποθήκης για την μεταβίβαση του οποίου δεν καταβλήθηκε φόρος σύμφωνα με τα πιο πάνω, εάν δεν επισυναφθεί από τον συμβολαιογράφο στο συντασσόμενο συμβόλαιο βεβαίωση του προϊσταμένου της Δ.Ο.Υ. ότι υποβλήθηκε δήλωση και καταβλήθηκε ολόκληρο το ποσό του φόρου για το οποίο απαλλάχτηκε ο αγοραστής.

4. Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου και από τους δύο συζύγους για την απόκτηση πρώτης κατοικίας για την οποία έτυχαν απαλλαγής από το φόρο εάν ο ένας από τους συζύγους μεταβιβάσει το εξ` αδιαιρέτου μερίδιό του πριν από την πάροδο 5 ετών από της αγοράς στον άλλο ή σε τρίτο αίρεται η απαλλαγή και θα καταβληθεί φόρος επί της αγοραίας αξίας ολοκλήρου του ακινήτου κατά το χρόνο της νέας μεταβίβασης. Επί πλέον βέβαια θα καταβληθεί και φόρος για το ποσοστό που μεταβιβάζεται.

5. Σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου για την αγορά του οποίου ο αγοραστής έτυχε απαλλαγής από το φόρο πριν περάσουν πέντε χρόνια από την αγορά προκειμένου να καταβληθεί ο φόρος από τον οποίο είχε απαλλαγεί ο αγοραστής, ο προϊστάμενος Δ.Ο.Υ. έχει υποχρέωση να διενεργήσει έλεγχο για τον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου της πρώτης μεταβίβασης.

Στην περίπτωση αυτή εάν στην περιφέρεια που βρίσκεται το μεταβιβαζόμενο ακίνητο έχει επεκταθεί το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων ο προσδιορισμός της αξίας του ακινήτου θα γίνει με βάση το σύστημα αυτό έστω και αν η αξία του ακινήτου κατά την αγορά του είχε προσδιοριστεί με βάσει τα συγκριτικά στοιχεία γιατί τότε δεν ίσχυε το αντικειμενικό σύστημα στην περιοχή αυτή.

6. Η υποχρέωση του αγοραστή για την μη εκποίηση του ακινήτου επί μία πενταετία από την αγορά είναι μη προσωποπαγής ενοχική υποχρέωση και βαρύνει τόσο τον αρχικό αγοραστή όσο και τους κληρονόμους του που είναι διάδοχοι των μη προσωποπαγών υποχρεώσεων του κληρονομουμένου.

7. Η μεταβίβαση του ακινήτου για το οποίο έτυχε απαλλαγής ο αγοραστής πριν περάσουν πέντε χρόνια από της αγοράς, έστω και κατά ψιλή κυριότητα ή επικαρπία αίρει την απαλλαγή.

8. Η εκποίηση του ακινήτου για το οποίο έτυχε απαλλαγής ο αγοραστής πριν περάσουν πέντε χρόνια από της αγοράς με πλειστηριασμό αίρει την απαλλαγή.

9. Η μεταβίβαση του ακινήτου για το οποίο έτυχε απαλλαγής ο αγοραστής πριν περάσουν 5 χρόνια από της αγοράς με γονική παροχή ή δωρεά αίρει την απαλλαγή.

10. Αντίθετα δεν αίρεται η απαλλαγή αν η μεταβίβαση γίνεται λόγω θανάτου.

11. Η υποχρέωση για τη μη εκποίηση του ακινήτου επί πενταετία βαρύνει τόσο τον αρχικό αγοραστή όσο και τους κληρονόμους.

12. Αν ο αγοραστής έτυχε απαλλαγής με προϊσχύσασες διατάξεις του ν. 1078/80 σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 1249/82 η άρση της απαλλαγής γίνεται για τους ίδιους λόγους και με τις ίδιες συνέπειες που ορίζουν οι διατάξεις του ν. 1078/80.

13. Αν ο αγοραστής μεταβιβάσει το ακίνητο για την αγορά του οποίου έτυχε απαλλαγής από το φόρο ως πρώτη κατοικία πριν περάσουν 5 χρόνια από την αγορά και η μεταβίβαση αυτή ακυρωθεί για οποιοδήποτε λόγο θα του επιστραφεί ο φόρος τον οποίο υποχρεώθηκε να καταβάλει.

14. Αν ο αγοραστής έτυχε απαλλαγής από το φόρο για την αγορά πρώτης κατοικίας και προέβη στην κατεδάφιση της κατοικίας πριν περάσουν 5 χρόνια από την αγορά δεν αίρεται η απαλλαγή. Η περαιτέρω όμως παραχώρηση του οικοπέδου με αντιπαροχή σε εργολάβο ή τρίτο αίρει την απαλλαγή.

15. Αν ο αγοραστής έτυχε απαλλαγής εξαντλώντας τα αφορολόγητα όρια που δικαιούται για μέρος μόνο της αξίας του ακινήτου που αγόρασε και συντρέξουν οι προϋποθέσεις άρσης της απαλλαγής ο φόρος τον οποίο θα υποχρεωθεί να καταβάλει θα υπολογιστεί βάσει της σχέσης της απαλλαγείσης αξίας προς την συνολική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο της απαλλαγής. Σχετικό παράδειγμα ίδε ανωτέρω στο κεφάλαιο της μη συνδρομής προϋποθέσεων απαλλαγής.

16. Αν ο αγοραστής έτυχε απαλλαγής από το φόρο για πρώτη κατοικία και για οποιοδήποτε λόγο δεν την ιδιοχρησιμοποιεί για κατοικία δεν αίρεται η απαλλαγή.

17. Εάν ο αγοραστής μεταβιβάζει το ακίνητο για την αγορά του οποίου έτυχε απαλλαγής από το φόρο ως πρώτη κατοικία πριν περάσουν πέντε χρόνια από την αγορά και στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο δεν επισυνάψει ο συμβολαιογράφος βεβαίωση του προϊσταμένου Δ.Ο.Υ. ότι υποβλήθηκε δήλωση και καταβλήθηκε ο φόρος για τον οποίο είχε απαλλαγεί θα διακρίνουμε:

α) αν ο φορολογούμενος υποβάλει εκ των υστέρων δήλωση θα πρέπει να καταβληθεί πρόσθετος φόρος εκπρόθεσμης υποβολής δήλωσης που ορίζεται σε 3% του ποσού του βάσει δηλώσεως οφειλομένου φόρου για κάθε μήνα καθυστέρησης, που δεν μπορεί να υπερβεί τα 2/4 του ποσού αυτού,

β) αν η διαπίστωση παράβασης γίνει από την υπηρεσία θα επιβληθεί πρόσθετος φόρος παράλειψης υποβολής δήλωσης οριζόμενος σε ποσοστό 150%, επί του φόρου που καταλογίζεται.

18. Τέλος σημειώνεται ότι στο συμβολαιογράφο που συνέταξε το συμβόλαιο πριν από την πάροδο της πενταετίας χωρίς να επισυνάψει την παρά πάνω βεβαίωση του προϊσταμένου Δ.Ο.Υ. επιβάλλονται οι κυρώσεις της παρ. 2 του άρθρου 15 του αν. 1521/50.

19. Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου και από τους δύο συζύγους για την απόκτηση πρώτης κατοικίας για την οποία έτυχαν απαλλαγής από τον φόρο, αν μέσα στην πενταετία από της αγοράς κάνουν διανομή του ακινήτου αυτού μεταξύ τους κατά τα εξ αδιαιρέτου ποσοστά τους δεν αίρεται η απαλλαγή.

Η μεταβίβαση του ακινήτου για την αγορά του οποίου ο αγοραστής έτυχε απαλλαγής από το Φ.Μ.Α. για κατοικία με αναβλητική αίρεση μέσα στην πενταετία από της αγοράς του δεν αίρει την απαλλαγή εκτός εάν η αίρεση ολοκληρωθεί μέσα στην πενταετία.

V. ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ
Σε περίπτωση κατά την οποία ο αγοραστής απαλλάσσεται για μέρος της αξίας του αγοραζομένου ακινήτου ο υπολογισμός του φόρου επί του τμήματος της αξίας του ακινήτου που φορολογείται γίνεται με συντελεστή 9% ή 11% αν η αξία του ακινήτου φορολογητέα και αφορολόγητη είναι μέχρι 4.000.000 δρχ. και με συντελεστή 11% ή 13% αν η αξία του ακινήτου φορολογητέα και αφορολόγητη είναι άνω των 4.000.000 δρχ.

π.χ. Ο Α` αγοράζει στην Αθήνα ακίνητο αξίας 7.000.000 δρχ. και απαλλάσσεται από τον φόρο για αγορά πρώτης κατοικίας για τα 3.300.000 δρχ. ως άγαμος.

Τότε για τα 3.300.000 δρχ. δεν θα υπολογισθεί φόρος

Για τα 700.000 Χ 11% = 77.000 δρχ.

Για τα 3.000.000 Χ 13% = 390.000 δρχ. ήτοι σύνολον 467.000 δρχ.

VI. ΑΠΑΛΛΑΓΗ ΑΠΟ ΤΟ ΦΟΡΟ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΑΠΟ ΠΑΛΛΙΝΟΣΤΟΥΝΤΑΣ ΟΜΟΓΕΝΕΙΣ
Σύμφωνα με τις διατάξεις της Κ. 563/4/20-1-84 απόφασης του Υπουργού των Οικονομικών που κυρώθηκε με το άρθρο 46 παρ. 2 του ν. 1473/84 η οποία εξακολουθεί να ισχύει, συμβάσεις αγοράς ακινήτου από ομογενείς που παλινόστησαν ή θα παλινοστήσουν, για την απόκτηση κατοικίας απαλλάσσονται του φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Η απαλλαγή αυτή παρέχεται εφόσον η αγορά θα γίνει στην περιοχή όπου θα εγκατασταθούν οι δικαιούχοι με βάση τα ειδικά προγράμματα οργανωμένης εγκατάστασής του κατ` εφαρμογή των διατάξεων του νόμου 1150/1981 και με την απαραίτητη προϋπόθεση ότι η αγοραζόμενη οικία θα ιδιοκατοικείται για χρονικό διάστημα που προβλέπεται από τη σύμβαση δανειοδότησής τους. Στις περιπτώσεις που πριν από την πάροδο του χρονικού αυτού διαστήματος το ακίνητο παύσει να ιδιοκατοικείται μεταβιβαστεί ή συσταθεί σ` αυτό οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα, πλην υποθήκης ο ομογενής υποχρεούται σε υποβολή δήλωσης και καταβολή εφάπαξ του φόρου από τον οποίο απαλλάχτηκε και ο οποίος υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας κατά το χρόνο που έπαυσε να το ιδιοκατοικεί, το μεταβίβασε ή συνέστησε σ` αυτό εμπράγματο δικαίωμα. Η απαλλαγή αυτή δεν αίρεται στις περιπτώσεις κατά τις οποίες το ακίνητο περιέρχεται αιτία θανάτου στη σύζυγό τους και στους ανιόντες, κατιόντες και συγγενείς μέχρι δευτέρου βαθμού εκ πλαγίου του θανόντος και της συζύγου του.

Ο ΥΠΟΥΡΓΟΣ ΑΝΤΩΝΗΣ ΣΑΜΑΡΑΣ

Ακριβές αντίγραφο

Ο Προϊστάμενος της Γραμματείας Υπογραφή